Договор аренды, образец договора аренды

Вернуться на главную страницу

Договором аренды называется соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора.

От сходных договоров его отличает, прежде всего, возмездность отношений, а также тип имущества, которое передается в пользование — непотребляемые и индивидуально-определенные вещи.

Основную ценность в арендных отношениях представляют: возможность пользоваться определенным имуществом — для арендатора, регулярное получение арендной платы — для арендодателя.

 

Какой договор является договором аренды
Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется представить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора (ст. 606, п. 1 ст. 614, ст. 622 ГК РФ).
Прежде, чем выбрать для оформления отношений договор аренды, убедитесь, что планируемая сделка соответствует основным признакам аренды, которые можно выделить на основании ст. ст. 606, 607, 622 ГК РФ:

пользование имуществом — возмездное, устанавливается арендная плата;
имущество передается не в собственность, а временно во владение и пользование или только в пользование. Объект аренды надо вернуть после прекращения договора;
планируемый объект аренды не потребляется в процессе (не теряет своих свойств в ходе использования). Это важно, так как экономическая цель аренды — использовать имущество по его назначению, но при этом так, чтобы при возврате оно осталось в таком же состоянии, как и на момент передачи в аренду, с учетом естественного износа.

По этим и некоторым другим признакам договор аренды можно отличить от иных договоров.
Понятие и признаки договора аренды важно знать, чтобы правильно сформулировать предмет договора и избежать споров о квалификации отношений по договору. В этом смысле безопасней повторить формулировку из ст. 606 ГК РФ, выбрав нужное правомочие — либо пользование, либо владение и пользование.
 
Какие виды договоров аренды бывают и чем регулируются
При заключении договора важно правильно определить вид аренды, в том числе учесть вид имущества, который вы планируете арендовать (сдать в аренду). От этого зависит, какие нормы будут применяться и соответственно какие требования к форме и содержанию договора нужно соблюдать.
Аренда движимого имущества, такого как мебель, оборудование или оргтехника, регулируется общими правилами об аренде, установленными § 1 гл. 34 ГК РФ.
Специальные правила установлены, в частности, для следующих договоров аренды:

аренда зданий, сооружений ( 4 гл. 34 ГК РФ). Правила об аренде зданий и сооружений в судебной практике также применяют к аренде помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями, сооружениями и находятся в них (см., например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
аренда транспортных средств с экипажем или без него ( 3 гл. 34 ГК РФ);
прокат, то есть аренда движимого имущества, которое по умолчанию используется арендатором для потребительских целей. При этом для арендодателя сдача такого имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, а сам договор является публичным ( 2 гл. 34 ГК РФ);
аренда предприятия как имущественного комплекса, который используется для ведения предпринимательской деятельности ( 5 гл. 34 ГК РФ);
лизинг, то есть аренда имущества, которое арендодатель приобретает специально для предоставления арендатору. При этом по общему правилу имущество и продавца выбирает арендатор ( 6 гл. 34 ГК РФ);
аренда земельных участков (Земельный кодекс РФ, в частности ст. 22 ЗК РФ).

Обратите внимание, что аренда государственного и муниципального имущества имеет дополнительное регулирование по сравнению с арендой частного имущества.
 
Отличия договора аренды от других видов договоров
Чтобы правильно оформить сделку и выбрать договорную конструкцию, соответствующую вашим намерениям, учитывайте отличия договоров аренды от иных, в том числе сходных, видов договоров.
Сравним договор аренды с некоторыми из таких договоров.

Аренда и ссуда (безвозмездное пользование)
В соответствии с договором ссуды вещь передается во временное пользование (в этом — сходство с арендой), но в отличие от договора аренды это пользование не оплачивается (п. 1 ст. 689 ГК РФ). То есть при передаче вещи в безвозмездное пользование ваши отношения будут регулироваться гл. 36 «Безвозмездное пользование» ГК РФ.
При этом отсутствие условия об арендной плате еще не делает договор аренды безвозмездным. По общему правилу, если размер платы не определен сторонами договора, применяется размер, обычный для аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Хотя для аренды некоторых видов объектов существуют специальные правила. Так, договор аренды здания, в котором нет условия о размере арендной платы, считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Аренда и наем жилого помещения
Как ясно из названия, такой договор может быть заключен только в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, данный договор, в отличие от аренды, может быть заключен ограниченным кругом лиц. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).
Если коммерческая организация желает получить в пользование (владение и пользование) жилое помещение, ей придется заключать договор аренды или иной договор. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, можно арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Аренда и услуги
Договор аренды следует заключать, если для арендатора наибольшую ценность в отношениях представляет возможность пользоваться определенным имуществом. Если же интерес представляет «личность» исполнителя и его действия, в том числе с использованием им определенных вещей (например, оборудования), то вам подойдет договор оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
На практике проблема с разграничением аренды и услуг часто возникает при заключении договора в отношении спецтехники.

Аренда и заем
В аренду могут передаваться только вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Также по смыслу п. 3 ст. 607 ГК РФ вещь должна быть индивидуально-определенной. Поэтому если вы передаете контрагенту в собственность, например, тонну зерна (вещь, потребляемая и определенная родовыми, а не индивидуальными признаками), а он обязуется впоследствии вернуть такое же количество зерна, ваши отношения арендой не являются. Они регулируются нормами о займе.

 Аренда и хранение
По договору хранения вещи временно передаются другому лицу, так же как и по договору аренды. Однако получатель вещи (хранитель) по общему правилу не может ею пользоваться, а также предоставлять возможность пользования другим лицам (ст. ст. 886, 892 ГК РФ). По договору аренды вещь передается во временное пользование или владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).
Кроме того, по договору хранения платит сторона, которая передает вещь — поклажедатель, а по договору аренды — сторона, которая ее получает, то есть арендатор (ст. 614, п. 1 ст. 896 ГК РФ).

 

Договор аренды недвижимости

Как передать нежилое помещение в аренду

Для этого: 1) заключите договор аренды. Обратите внимание, что договоры аренды государственных и муниципальных нежилых помещений в большинстве случаев заключают на торгах (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции);

Договор аренды земельного участка

Как составить предварительный договор аренды земельного участка

Составьте предварительный договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Укажите в нем, что стороны обязуются заключить основной договор. Включите условия, позволяющие установить предмет основного договора, и условия,

Договор аренды недвижимости

Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи

В договоре аренды будущей недвижимости многие условия такие же, как и при обычной аренде недвижимости, например, условия о порядке передачи имущества и его содержании. Отдельные условия отличаются, как правило, из-за

Договор аренды недвижимости

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Договор аренды будущей недвижимости заключают, когда у арендодателя еще нет готового объекта. Поэтому в таком договоре важно предусмотреть особые условия, которых нет в обычных договорах аренды. Например, если объект еще

Договор аренды недвижимости

Как составить договор аренды нежилого помещения

Согласуйте предмет договора и размер арендной платы — это существенные условия договора аренды нежилого помещения. От того, как вы согласуете срок действия договора, зависит необходимость его регистрации. Если срок составит

Договор аренды, образец договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды: сложные случаи, анализ споров в судах

Отношения по аренде помещений — классический пример антагонизма интересов сторон, вытекающего из текущей конъюнктуры рынка. Арендатор заинтересован в стабильности арендной платы, в возможности при необходимости оперативно расторгнуть договор аренды или,

Договор аренды недвижимости

Как составить договор аренды здания (сооружения)

Согласуйте предмет договора и размер арендной платы — это существенные условия договора аренды здания (сооружения). Подробно опишите здание либо сооружение, опираясь на данные ЕГРН. Зафиксируйте состояние объекта на момент передачи

Договор аренды недвижимости

Особенности договора аренды недвижимого имущества

По сравнению с арендой движимого имущества у договора аренды недвижимости есть некоторые особенности. Во-первых, его стороны обязательно должны согласовать размер арендной платы. Это условие является существенным. Во-вторых, договор сроком не

Договор аренды земельного участка

Какие условия являются существенными при заключении договора аренды земельного участка?

Существенными условиям договора аренды земельного участка являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия,

Договор аренды, образец договора аренды

В каких случаях договор аренды подлежит регистрации?

 Договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если он заключен на срок не менее года. Согласно общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). При

Договор аренды недвижимости

Как правильно составить договор аренды квартиры

Форма документа Статья 671 ГК РФ требует от сторон оформлять официальные соглашения о найме жилплощади в письменном виде. Нет никаких ограничений по способу нанесения информации на материальный носитель. Это можно

Договор аренды, образец договора аренды

Срок действия договора аренды: максимальные и минимальные сроки

Форма договора аренды Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом

Договор аренды недвижимости

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы?

Вопрос: Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды об увеличении арендной платы? Ответ: Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, должно быть

Договор аренды земельного участка

Ошибки сторон при аренде земли

Земля представляет собой объект недвижимости, который имеет особый юридический статус. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ отношения, связанные с его использованием, находятся под контролем государства

Договор аренды недвижимости

Переустройство нежилых помещений арендатором

В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать из двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальники и т.д. О том, как сделать все

Договор аренды транспортного средства

Изменение и расторжение договора аренды транспортного средства

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды транспортного средства урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ, которые применяются к отношениям по данному виду договора (ст. 625

Договор аренды транспортного средства

Ответственность сторон по договору аренды транспортного средства

Гражданско-правовая ответственность по договору заключается в применении к стороне, нарушившей договор полностью или в части, имущественных санкций, которые предполагают возложение на нее невыгодных имущественных последствий и направлены на восстановление нарушенной

Договор аренды транспортного средства

Арендная плата за пользование транспортным средством

Арендная плата — это плата, вносимая арендатором за пользование имуществом. Условие об арендной плате Гражданский кодекс РФ не относит к существенным условиям договора аренды движимого имущества. Поэтому, даже если в

Договор аренды транспортного средства

Передача арендованного транспортного средства в пользование третьим лицам

  По договору аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа арендатор вправе сдавать транспортное средство в субаренду, а также заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, связанные

Договор аренды транспортного средства

Эксплуатация транспортного средства по договору аренды транспортных средств без экипажа

Эксплуатация транспортного средства арендатором предполагает использование им потребительских свойств транспортного средства в собственных интересах. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан осуществлять собственными силами коммерческую и техническую эксплуатацию