Договором аренды называется соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора.

От сходных договоров его отличает, прежде всего, возмездность отношений, а также тип имущества, которое передается в пользование — непотребляемые и индивидуально-определенные вещи.

Основную ценность в арендных отношениях представляют: возможность пользоваться определенным имуществом — для арендатора, регулярное получение арендной платы — для арендодателя.

 

Какой договор является договором аренды
Договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель обязуется представить имущество арендатору во временное пользование либо владение и пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть имущество арендодателю при прекращении договора (ст. 606, п. 1 ст. 614, ст. 622 ГК РФ).
Прежде, чем выбрать для оформления отношений договор аренды, убедитесь, что планируемая сделка соответствует основным признакам аренды, которые можно выделить на основании ст. ст. 606, 607, 622 ГК РФ:

пользование имуществом — возмездное, устанавливается арендная плата;
имущество передается не в собственность, а временно во владение и пользование или только в пользование. Объект аренды надо вернуть после прекращения договора;
планируемый объект аренды не потребляется в процессе (не теряет своих свойств в ходе использования). Это важно, так как экономическая цель аренды — использовать имущество по его назначению, но при этом так, чтобы при возврате оно осталось в таком же состоянии, как и на момент передачи в аренду, с учетом естественного износа.

По этим и некоторым другим признакам договор аренды можно отличить от иных договоров.
Понятие и признаки договора аренды важно знать, чтобы правильно сформулировать предмет договора и избежать споров о квалификации отношений по договору. В этом смысле безопасней повторить формулировку из ст. 606 ГК РФ, выбрав нужное правомочие — либо пользование, либо владение и пользование.
 
Какие виды договоров аренды бывают и чем регулируются
При заключении договора важно правильно определить вид аренды, в том числе учесть вид имущества, который вы планируете арендовать (сдать в аренду). От этого зависит, какие нормы будут применяться и соответственно какие требования к форме и содержанию договора нужно соблюдать.
Аренда движимого имущества, такого как мебель, оборудование или оргтехника, регулируется общими правилами об аренде, установленными § 1 гл. 34 ГК РФ.
Специальные правила установлены, в частности, для следующих договоров аренды:

аренда зданий, сооружений ( 4 гл. 34 ГК РФ). Правила об аренде зданий и сооружений в судебной практике также применяют к аренде помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями, сооружениями и находятся в них (см., например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
аренда транспортных средств с экипажем или без него ( 3 гл. 34 ГК РФ);
прокат, то есть аренда движимого имущества, которое по умолчанию используется арендатором для потребительских целей. При этом для арендодателя сдача такого имущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельностью, а сам договор является публичным ( 2 гл. 34 ГК РФ);
аренда предприятия как имущественного комплекса, который используется для ведения предпринимательской деятельности ( 5 гл. 34 ГК РФ);
лизинг, то есть аренда имущества, которое арендодатель приобретает специально для предоставления арендатору. При этом по общему правилу имущество и продавца выбирает арендатор ( 6 гл. 34 ГК РФ);
аренда земельных участков (Земельный кодекс РФ, в частности ст. 22 ЗК РФ).

Обратите внимание, что аренда государственного и муниципального имущества имеет дополнительное регулирование по сравнению с арендой частного имущества.
 
Отличия договора аренды от других видов договоров
Чтобы правильно оформить сделку и выбрать договорную конструкцию, соответствующую вашим намерениям, учитывайте отличия договоров аренды от иных, в том числе сходных, видов договоров.
Сравним договор аренды с некоторыми из таких договоров.

Аренда и ссуда (безвозмездное пользование)
В соответствии с договором ссуды вещь передается во временное пользование (в этом — сходство с арендой), но в отличие от договора аренды это пользование не оплачивается (п. 1 ст. 689 ГК РФ). То есть при передаче вещи в безвозмездное пользование ваши отношения будут регулироваться гл. 36 «Безвозмездное пользование» ГК РФ.
При этом отсутствие условия об арендной плате еще не делает договор аренды безвозмездным. По общему правилу, если размер платы не определен сторонами договора, применяется размер, обычный для аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Хотя для аренды некоторых видов объектов существуют специальные правила. Так, договор аренды здания, в котором нет условия о размере арендной платы, считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Аренда и наем жилого помещения
Как ясно из названия, такой договор может быть заключен только в отношении жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, данный договор, в отличие от аренды, может быть заключен ограниченным кругом лиц. Нанимателем может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).
Если коммерческая организация желает получить в пользование (владение и пользование) жилое помещение, ей придется заключать договор аренды или иной договор. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, можно арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Аренда и услуги
Договор аренды следует заключать, если для арендатора наибольшую ценность в отношениях представляет возможность пользоваться определенным имуществом. Если же интерес представляет «личность» исполнителя и его действия, в том числе с использованием им определенных вещей (например, оборудования), то вам подойдет договор оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
На практике проблема с разграничением аренды и услуг часто возникает при заключении договора в отношении спецтехники.

Аренда и заем
В аренду могут передаваться только вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Также по смыслу п. 3 ст. 607 ГК РФ вещь должна быть индивидуально-определенной. Поэтому если вы передаете контрагенту в собственность, например, тонну зерна (вещь, потребляемая и определенная родовыми, а не индивидуальными признаками), а он обязуется впоследствии вернуть такое же количество зерна, ваши отношения арендой не являются. Они регулируются нормами о займе.

 Аренда и хранение
По договору хранения вещи временно передаются другому лицу, так же как и по договору аренды. Однако получатель вещи (хранитель) по общему правилу не может ею пользоваться, а также предоставлять возможность пользования другим лицам (ст. ст. 886, 892 ГК РФ). По договору аренды вещь передается во временное пользование или владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).
Кроме того, по договору хранения платит сторона, которая передает вещь — поклажедатель, а по договору аренды — сторона, которая ее получает, то есть арендатор (ст. 614, п. 1 ст. 896 ГК РФ).