Чем аренда государственного и муниципального имущества отличается от аренды частной собственности

Заключение договора аренды

Частные собственники произвольно выбирают своих арендаторов.

Публичные собственники, а также их учреждения и унитарные предприятия, чтобы сдать имущество в аренду, часто обязаны проводить торги.

Государственные и муниципальные земельные участки можно сдать в аренду только по результатам аукциона, кроме случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Торги также нужны для заключения договора аренды иного государственного или муниципального имущества, за исключением следующих случаев (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

• автономное учреждение или унитарное предприятие сдает в аренду движимое имущество;
• автономное или бюджетное образовательное (научное) учреждение сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения результатов интеллектуальной деятельности, например изобретений или ноу-хау. При этом в договоре нужно закрепить условие о запрете субаренды и перенайма;
• образовательное учреждение для обслуживания учащихся сдает помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита;
• уполномоченный орган сдает не закрепленное за учреждением или унитарным предприятием имущество в ситуациях, перечисленных в п. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Если заключить договор аренды без торгов, когда они нужны, такой договор могут признать недействительным (ст. 168 ГК РФ). При этом ввиду того, что состоявшееся пользование по недействительному договору уже не вернуть, арендную плату также возвращать не надо. Это подтверждает судебная практика.

Торги для заключения договора аренды могут проводиться как в форме аукциона, так и конкурса. По конкурсу в аренду сдаются железнодорожные пути, трубопроводы, порты, аэродромы и другое имущество, указанное в Перечне, утвержденном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67. Остальное имущество сдается в аренду на аукционе.

Правила проведения аукционов и конкурсов также утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

Могут ли учреждения предоставлять земельные участки в аренду

Государственные и муниципальные учреждения по общему правилу не могут сдавать земельные участки в аренду. Участки принадлежат им на праве постоянного (бессрочного) пользования (пп. 2 п. 2, п. 4 ст. 39.9 ЗК РФ, п. 9 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, ч. 7 ст. 3 Закона об автономных учреждениях), за редкими исключениями (например, пп. 1 п. 2 ст. 39.10, п. п. 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ). Запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, предусмотрен в п. 3 ст. 269 ГК РФ.

Частным учреждениям земля передается на иных основаниях, например в безвозмездное пользование (ст. 24 ЗК РФ). К ним указанный запрет не применяется.

Арендная плата и прочие условия договора

При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества арендную плату определяет оценщик. Есть несколько исключений, например, когда имущество сдает в аренду учреждение или унитарное предприятие и на сделку не нужно согласие (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Если арендную плату установить по воле сторон, когда нужна оценка, появляется риск, что ваш договор может быть оспорен в суде. Есть подтверждающая это судебная практика.

Однако также есть Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в котором указано, что отчет оценщика является рекомендательным и его отсутствие не служит основанием для признания договора недействительным.

Несмотря на это, рекомендуем все-таки делать оценку имущества, что позволит избежать претензий со стороны прокуратуры и антимонопольной службы.

В договорах аренды федерального недвижимого имущества используются типовые условия. Они перечислены в Приказе Минэкономразвития России от 11.01.2017 N 2.

Для договоров аренды государственного и муниципального имущества могут быть разработаны примерные формы. Такие формы, например, установлены для некоторых федеральных учреждений.

Регистрация договора аренды

Договор аренды государственной или муниципальной недвижимости сроком на год и более нужно регистрировать так же, как и договор аренды любой другой недвижимости (ст. 651 ГК РФ).

Разница лишь в том, что если недвижимость сдает в аренду орган местного самоуправления или орган государственной власти, то он может зарегистрировать договор без пошлины, а доверенность представителя оформить на своем бланке и не заверять ее у нотариуса (ч. 10 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

Выкуп арендуемого имущества

По общему правилу арендатор публичной собственности, который является субъектом малого или среднего предпринимательства, может без торгов выкупить это имущество, если (ст. 3 Закона N 159-ФЗ):

• оно находится в аренде не менее двух лет на день подачи заявления;
• нет задолженности по арендной плате и неустойкам;
• имущество не включено в перечень имущества для поддержки малого бизнеса.

Обратите внимание, не могут без торгов выкупить арендуемое государственное и муниципальное имущество:

• добытчики полезных ископаемых (кроме общераспространенных);
• ломбарды;
• кредитные организации;
• страховщики;
• инвестиционные фонды;
• профессиональные участники рынка ценных бумаг;
• негосударственные пенсионные фонды;
• участники соглашений о разделе продукции;
• казино и прочие представители игорного бизнеса;
• нерезиденты РФ.

На это указано в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, ч. 3 ст. 14 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства.

Договор аренды на новый срок

Наличие особенностей при продлении договора аренды муниципального или государственного имущества зависит от того, в каком порядке сдавалось это имущество при заключении предыдущего договора — с торгами или без. Если имущество сдавалось в аренду без торгов, продлить договор можно в том же порядке, что и обычный договор аренды, то есть двумя способами (ст. 621 ГК РФ):

• заключить договор на новый срок или подписать допсоглашение (у добросовестного арендатора есть на это преимущественное право);
• ничего не предпринимать, и тогда договор автоматически будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Если имущество сдавалось в аренду на торгах:

• новый договор заключается тоже на торгах;
• новый договор заключается без торгов с прежним арендатором, если иное не установлено в договоре и срок аренды не ограничен законом. Это возможно, только если арендную плату определит оценщик, а срок аренды будет не менее трех лет (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Обращаем внимание, что арендодатель может отказать в заключении нового договора, если есть задолженность по арендной плате (штрафам, неустойкам, пеням) или арендодатель решил в ближайший год не сдавать это имущество. Если имущество будет сдано ранее года другому лицу, то бывший арендодатель сможет через суд перевести права арендодателя на себя (ч. 10, 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Автоматически продлить договор с прежним арендатором, как правило, нельзя. Возобновить договор аренды государственного или муниципального имущества можно только в одном случае: если арендодатель не уведомил арендатора о том, что не собирается в ближайший год сдавать имущество, а арендатор продолжает пользоваться имуществом.

При этом договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а до заключения нового договора. Период с момента истечения срока старого договора до заключения нового должен быть оплачен по цене, установленной для нового договора (п. п. 1, 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Субаренда и перенаем

Общего запрета на субаренду или перенаем государственного или муниципального имущества в законе нет. Более того, суды считают незаконными местные правовые акты, которые устанавливают такой запрет (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2013 N Ф03-241/2013 по делу N А51-22910/2012).

Однако есть два исключения:

• если договор аренды заключен в порядке государственной или муниципальной преференции.

В этом случае субаренда и перенаем невозможны, поскольку преференция предоставлена конкретному получателю-арендатору (п. 20 ст. 4 Закона о защите конкуренции).

Субаренду или перенаем в такой ситуации могут признать нарушением антимонопольного законодательства. Есть подтверждающая это судебная практика;

• если образовательное или научное учреждение без торгов сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения изобретений или ноу-хау (ч. 3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).