Любое улучшение означает, что изменились технические характеристики, повысились эксплуатационные качества и стоимость имущества. Улучшения могут возникнуть, если, например, арендатор установил в помещении дополнительное оборудование или сделал новую отделку.
Неотделимые улучшения, в отличие от отделимых, арендатор не может забрать с собой, не повредив помещение. Но если арендодатель дал на них согласие, то по общему правилу он должен возместить их стоимость после прекращения договора.
На практике бывает сложно определить характер улучшений, скорее всего, потребуется экспертиза. Не считается улучшением устранение повреждений в результате текущего ремонта.
Что такое неотделимые улучшения помещений
Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который скорее направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа.
Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Это общее правило для аренды любого имущества, в том числе помещений.
Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.
К повреждениям от неотделимых улучшений можно отнести, к примеру, повреждение отделки, сохранение следов от шурупов и других креплений.
В случае спора характер улучшений будет устанавливаться в суде с учетом конкретных обстоятельств дела.
Какие улучшения суды относят к неотделимым
Закон не называет конкретный перечень неотделимых улучшений. К неотделимым можно отнести, в частности, следующие улучшения:
- система пожарной и охранной сигнализации, металлическое крыльцо, окна и двери ПВХ;
- установка новых дверей, рольставней, оконных стеклопакетов;
- установка встроенной сплит-системы кондиционирования воздуха.
Суд может квалифицировать результат произведенных работ и как отделимые улучшения, если повреждения при демонтаже небольшие и их можно исправить.
Как с помощью экспертизы обосновать, что выполнены неотделимые улучшения
Если есть сомнения по поводу того, какие улучшения выполнены, устранить их можно с помощью экспертизы. В случае судебного спора суд может назначить экспертизу для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (ст. 82 АПК РФ).
Если вы заявляете ходатайство о проведении судебной экспертизы, рекомендуем:
- сформулировать вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом, например, возможность демонтажа улучшений без вреда для имущества, способ демонтажа и устранимость его последствий (возможность дальнейшей эксплуатации имущества без улучшений);
- предложить экспертную организацию или конкретного эксперта, которых вы хотите привлечь.
Чем отличаются неотделимые улучшения от отделимых
В отличие от отделимых улучшений при демонтаже неотделимых улучшений возникают существенные повреждения арендованного помещения. Примером таких повреждений можно назвать:
- следы от креплений;
- повреждения потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок;
- отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, которые образуются при демонтаже сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки.
В то же время кондиционеры (внутренние и наружные блоки) суд может признать отделимыми улучшениями, если возможен их демонтаж без ущерба помещению.
Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю как неотъемлемая часть арендованного помещения. Соответственно, после прекращения аренды арендатор по общему правилу имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые он выполнил за счет своих средств при условии, что арендодатель согласовал их проведение (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора по общему правилу (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения арендатор может забрать. Для этого ему в случае спора с арендодателем потребуется доказать, что улучшения можно отделить без вреда для арендованного имущества. При отсутствии таких доказательств вернуть улучшения может быть не получится.
Возникают ли неотделимые улучшения в результате текущего ремонта помещения
Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.
Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.
Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
