Обычно суд признает договор аренды незаключенным из-за того, что в нем не согласованы существенные условия.
Однако, если стороны начали исполнять договор, обосновать его незаключенность будет трудно, особенно если имущество было передано в пользование арендатору. Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и отклоняют соответствующие иски.
Если все-таки договор признан незаключенным и при этом вещь была передана арендатору, суд может обязать несостоявшегося арендатора оплатить фактическое пользование ею.
В каких случаях договор аренды может быть признан незаключенным
Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для договора аренды — это условия:
• о предмете договора;
• размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка);
• выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).
Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.
Не согласован предмет договора
При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было. С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.
Не согласован размер арендной платы при аренде здания, сооружения или земельного участка
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Представляется, что это также актуально и для аренды помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями и сооружениями, в которых находятся.
Не согласована выкупная цена в договоре аренды недвижимости с правом выкупа
Если условие о выкупной цене не согласовано, то договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе.
В каком порядке договор аренды может быть признан незаключенным
Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что:
1) вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды. Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске, скорее всего, будет отказано;
2) договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли). Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора. Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.
Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).
Каковы последствия признания договора аренды незаключенным
Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.
Если договор признан незаключенным, большинство его условий не подлежат применению. В частности, стороны не вправе требовать уплаты договорной неустойки.
Некоторые условия незаключенного договора все же можно применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).
Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ.
