Как предоставить в аренду государственный или муниципальный земельный участок

В каких случаях для аренды земли нужно проводить аукцион

Как правило, государственная и муниципальная земля предоставляется в аренду только по результатам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Если сдать землю в аренду без аукциона, то договор могут признать недействительным (ст. 168 ГК РФ). Также вас могут привлечь к ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

Закон предусматривает случаи, когда аукцион не нужен, например участок предоставляется:

• один раз собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его;
• юридическому лицу, которое переоформляет на аренду свое право постоянного пользования;
• собственнику здания на этом земельном участке;
• лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
• гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Всего исключений — около сорока. Все они перечислены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Как предоставить земельный участок в аренду на аукционе

По чьей инициативе может проводиться аукцион

Аукцион может проводиться по инициативе (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ):

• органа госвласти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными участками (уполномоченный орган);
• лица, которое желает взять участок в аренду (заинтересованное лицо). При этом в городах федерального значения и населенных пунктах провести аукцион по инициативе заинтересованного лица можно, только если утвержден проект межевания территории.

Форма проведения аукциона

На сегодняшний день все аукционы по аренде земли нужно проводить в обычной (неэлектронной) форме (п. 7 ст. 34 Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Дело в том, что закон обязывает сдавать в аренду землю по электронному аукциону, за исключением трех случаев. Однако закон, который бы определял порядок проведения такого аукциона, еще не принят.

Подготовка к аукциону

Если участок, который вы планируете сдать, не образован, то сначала его нужно сформировать.

Заявление о проведении аукциона

Такое заявление необходимо, если инициатор — заинтересованное лицо.

Заявление должно содержать кадастровый номер участка и цель его предоставления (пп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Образец заявления о проведении аукциона

Регистрация земельного участка

Зарегистрировать право собственности на участок нужно, если собственность на него разграничена (пп. 3 п. 3 и пп. 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Если инициатор аукциона — заинтересованное лицо, то оно само регистрирует участок. Уполномоченный орган в этом случае должен только предоставить ему правоустанавливающие документы и убедиться в том, что регистрация прошла.

Получение технических условий

Если участок предназначен для строительства, нужно получить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (пп. 4 п. 3, пп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Для этого нужно не позднее, чем за 45 дней до аукциона подать в эксплуатирующую организацию запрос о предоставлении технических условий. На это указано в п. п. 5, 8 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — Правила).

Эксплуатирующая организация должна ответить в течение 14 рабочих дней с даты получения запроса (п. 9 Правил).

Решение о проведении аукциона или об отказе

Если инициатива исходит от заинтересованного лица, то уполномоченный орган должен принять решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении в течение двух месяцев со дня, когда поступило соответствующее заявление (пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ). Отказать уполномоченный орган должен, если есть хотя бы одно из оснований, перечисленных в п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ.

Выбор организатора аукциона

Организатором может быть как сам арендодатель (уполномоченный орган), так и специализированная организация, с которой заключается договор (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ).

Определение начальной цены

Начальной ценой должна быть ежегодная арендная плата, размер которой вы можете по своему выбору определить (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

• на основании отчета оценщика;
• в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости.

Если земельный участок предоставляется под комплексное освоение территории или дачное хозяйство, то начальной ценой будет размер первого платежа (п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ).

Составление проекта договора

Обратите внимание, что в некоторых случаях в проект нужно включать особые условия. Так, например, если участок (ст. 39.8 ЗК РФ):

• расположен в границах береговой полосы общего пользования, то в договоре нужно указать, что арендатор обязан обеспечить доступ граждан к этой береговой полосе и водному объекту;
• зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то в договоре должна быть возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора.

В договор нельзя включать требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут дополнительные расходы арендатора (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Арендная плата в проекте договора не указывается, поскольку ее размер еще неизвестен.

Срок аренды ограничен в зависимости от целей предоставления участка. Все ограничения срока аренды названы в п. п. 8 — 10 ст. 39.8 ЗК РФ.

В остальном договор должен соответствовать общим требованиям к аренде, установленным в Гражданском кодексе РФ.

Размещение извещения об аукционе

Извещение нужно разместить на www.torgi.gov.ru/, сайте вашего органа и в газете, где публикуются ваши официальные документы, за 30 дней до самого аукциона (п. п. 19, 20 ст. 39.11 ЗК РФ). Оно должно содержать сведения (п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ):

• об организаторе аукциона;
• уполномоченном органе;
• реквизитах решения о проведении аукциона;
• предмете аукциона;
• начальном размере арендной платы;
• шаге аукциона;
• задатке;
• сроке аренды;
• ежегодной арендной плате, если участок предназначен для дачного хозяйства или комплексного освоения территории;
• льготах по арендной плате (если они предусмотрены) для субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — СМСП);
• обязательстве снести в течение года расположенные на участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства (если по ним принято решение о сносе самовольной постройки);
• обязательстве снести в течение года расположенные на участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства (если по ним принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие установленным требованиям) либо представить в орган местного самоуправления проектную документацию по их реконструкции для приведения в соответствие установленным требованиям;
• обязательстве привести в течение трех лет расположенные на участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства в соответствие установленным требованиям (если по ним принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении установленным требованиям).

К извещению о проведении аукциона на www.torgi.gov.ru/ нужно приложить проект договора аренды (п. 22 ст. 39.11 ЗК РФ).

Прием заявок на участие

Лица, желающие участвовать в аукционе, представляют следующие документы (п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ):

• заявку на участие в аукционе с реквизитами для возврата задатка;
• копию документа, удостоверяющего личность, если заявитель — физическое лицо;
• заверенный перевод документов о регистрации юрлица, если заявитель — иностранное юрлицо;
• документы, подтверждающие внесение задатка.

Лица, желающие участвовать в аукционе на предоставление участка из перечня имущества, предоставляемого СМСП на льготных условиях, должны представить сведения о своем нахождении в Едином реестре СМСП. Вновь созданным организациям и вновь зарегистрированным индивидуальным предпринимателям необходимо подать заявление о своем соответствии условиям отнесения к СМСП по специальной форме (п. 1.1 ст. 39.12 ЗК РФ).

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до проведения аукциона (п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ). Если заявка подана по истечении срока приема документов, ее нужно вернуть заявителю (п. 6 ст. 39.12 ЗК РФ).

Через Интернет заявки подаются в Порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7.

В срок, установленный для подачи документов, нужно принять также задатки заявителей.

Рассмотрение заявки на участие

На этой стадии нужно определить, кто из заявителей допускается к аукциону, а кто нет. Не допускаются те, кто (п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ):

• не внес задаток;
• представил не все документы или недостоверные сведения;
• по закону не имеет права пользоваться этим земельным участком;
• находится в реестре недобросовестных участников аукциона.

Результаты рассмотрения оформите протоколом, который нужно разместить на www.torgi.gov.ru/ не позже, чем на следующий день после его подписания (п. 9 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если подана только одна заявка или к аукциону допущено только одно лицо, то аукцион признается несостоявшимся.

В этом случае вы должны в течение 10 дней с подписания протокола направить единственному претенденту договор по начальной цене. Если в течение 30 дней он не подпишет договор, то можно объявить повторный аукцион. При этом новая начальная цена может быть на 30% ниже. На это указано в п. 17 ст. 39.11, п. п. 12 — 14, 23 ст. 39.12 ЗК РФ.

Аукцион также признается несостоявшимся, если не подано ни одной заявки или никто из заявителей не допущен к участию в аукционе.

Определение победителя

Им является участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы либо (если участок предназначен для комплексного освоения территории или дачного хозяйства) наибольший размер первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Итоги аукциона нужно оформить протоколом. Он составляется в двух экземплярах (для организатора аукциона и победителя) и размещается на www.torgi.gov.ru/ в течение одного рабочего дня с момента подписания (п. п. 15, 16 ст. 39.12 ЗК РФ).

В протоколе нужно указать (п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ):

• место, дату и время его проведения;
• предмет аукциона;
• начальную цену, последнее и предпоследнее предложение;
• данные победителя и лица, сделавшего предпоследнее предложение.

Возврат задатков

Вернуть задатки нужно в течение трех рабочих дней после подписания протокола аукциона (п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ).

Подписание и направление проекта договора

Нужно подписать и направить проект договора с итоговой ценой победителю в трех экземплярах в течение 10 дней со дня подписания протокола.

Если участок предназначен для комплексного освоения территории, то нужно направить также два экземпляра договора о комплексном освоении территории.

Если через 30 дней победитель не представит подписанный договор, то он считается уклонившимся от его заключения. При этом если он был единственным участником, то можно провести повторный аукцион, а если нет, то нужно направить договор участнику, сделавшему предпоследнее предложение. Цена для этого участника должна быть как для победителя (п. п. 20, 23 — 25 ст. 39.12 ЗК РФ).

Если и участник, сделавший предпоследнее предложение, уклонился от подписания, то можно провести повторный аукцион (п. 26 ст. 39.12 ЗК РФ).

Направление сведений в реестр недобросовестных участников

В течение пяти дней после того, как истек срок для подписания договора аренды, нужно направить в ФАС России сведения о победителях или единственных участниках аукциона, уклонившихся от подписания договора (п. 30 ст. 39.12 ЗК РФ).

При этом следует руководствоваться Порядком, утвержденным Приказом ФАС России от 14.04.2015 N 247/15.

Как предоставить земельный участок в аренду без аукциона

Прием заявления о предварительном согласовании

Принять заявление о предварительном согласовании предоставления участка нужно, если он не образован или его границы не уточнены (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Заявление подает заинтересованное лицо.

Заявления рассматриваются последовательно в том порядке, в котором они поступают (п. 4 ст 39.15 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании или об отказе в нем

Такие решения принимаются, только если участок не образован или его границы не уточнены (пп. 3 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Срок принятия решения по каждому заявлению и направления его заявителю — 30 дней со дня, когда поступило это заявление (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

Отказать в предварительном согласовании следует, если (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ):

• нельзя утвердить схему расположения, приложенную к заявлению;
• нельзя предоставить заявителю земельный участок.

Решение о предварительном согласовании должно содержать подробные сведения о земельном участке и заявителе, а также указание на право заявителя обратиться за кадастровым учетом и регистрацией права государственной или муниципальной собственности на участок (п. п. 9 — 10.1, 13 ст. 39.15 ЗК РФ).

Документы для регистрации

Чтобы заинтересованное лицо могло зарегистрировать земельный участок, уполномоченному органу целесообразно предоставить ему правоустанавливающие документы или выписку из реестра государственного (муниципального) имущества, содержащую указание на такие документы.

Заявление о предоставлении участка

Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, если участок образован и его границы не нужно уточнять (пп. 6 п. 1 ст. 39.14).

К заявлению прилагаются (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ):

• документы, подтверждающие право заявителя на аренду земли без аукциона;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (доверенность, протокол об избрании директора и т.п.);
• заверенный перевод документов заявителя — иностранного юрлица.

Заявление нужно вернуть в течение 10 дней, если оно не содержит обязательных сведений или к нему не приложены обязательные документы (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Решение о предоставлении участка или отказе

В течение 30 дней со дня, когда поступило заявление, нужно принять решение о предоставлении участка в аренду или об отказе в предоставлении и направить его заявителю (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Отказать в предоставлении участка нужно, в частности, если:

• заявитель не имеет права на предоставление участка без аукциона;
• участок изъят для государственных или муниципальных нужд;
• участок предоставлен на праве постоянного пользования, кроме случая, когда он предоставлен самому заявителю;
• на участке есть чужое здание, кроме случая, если под сооружение установлен сервитут;
• участок является предметом аукциона.

Все основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ.

Решение об отказе должно содержать причину отказа.

Решение о предоставлении нужно направить заявителю вместе с проектом договора в течение 30 дней со дня, кода поступило заявление.

Проект договора

В проекте договора арендную плату нужно определять в порядке, установленном Правительством РФ, уполномоченным органом субъекта РФ, органом местного самоуправления, в зависимости от вида собственности (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

В некоторых случаях в проект нужно включать особые условия. Так, например, если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, то в договоре должна быть возможность досрочного расторжения по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ).

Если участок расположен в границах береговой полосы общего пользования, то в договоре нужно указать, что арендатор обязан обеспечить доступ граждан к этой береговой полосе и водному объекту (п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ).

Прочие ограничения также названы в ст. 39.8 ЗК РФ.

В договор нельзя включать требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, которые влекут дополнительные расходы арендатора (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).

Срок аренды ограничен в зависимости от целей предоставления участка. Все ограничения срока аренды названы в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

В остальном договор должен соответствовать общим требованиям к аренде, установленным в Гражданском кодексе РФ.

Направление проекта договора и решения о предоставлении

Проект договора и решение нужно направить по адресу, указанному в заявлении о предоставлении участка, либо выдать их на руки (п. 6 ст. 39.17 ЗК РФ).

У заявителя есть 30 дней на то, чтобы вернуть подписанный договор либо протокол разногласий. Если заявитель уклоняется от подписания договора, вы можете понудить его через суд. На это указано в п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка

Регистрировать нужно договоры аренды сроком на год и более (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Правила регистрации договоров аренды государственных или муниципальных земельных участков не отличаются от правил регистрации договоров аренды обычных земельных участков.