Текущий ремонт арендованного помещения включает в себя работы по систематическому и своевременному предохранению его от износа, а также устранению мелких повреждений и неисправностей. В отличие от него капитальный ремонт — это более сложные работы, в рамках которых, в частности, изношенные детали и конструкции меняются на новые или происходит замена отдельных элементов на более прочные и экономичные. Например, замена оконного стекла является текущим ремонтом, а полная замена ветхих оконных блоков — капитальным.
Текущий ремонт не направлен на улучшение характеристик имущества. Этим он отличается от неотделимых улучшений.
Что такое текущий ремонт арендованного помещения
Текущий ремонт арендованного помещения — это систематический ремонт и (или) замена его отдельных частей, которые проводятся как для профилактики, так и для устранения недостатков, возникших при использовании помещения. В процессе такого ремонта устраняются мелкие повреждения и неисправности, например заменяются разбитые стекла, сломанные дверные ручки, плинтусы и т.д.
Такое определение можно сформулировать на основе определений текущего ремонта нежилых зданий и сооружений, которые содержатся в правовых актах. Представляется, что они применимы к помещениям, поскольку помещение является частью объема здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).
Как отличить текущий ремонт от капитального
Отличать текущий ремонт от капитального ремонта необходимо, так как по общему правилу их проведение является обязанностью разных сторон договора. По умолчанию текущий ремонт должен выполнить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст. 616 ГК РФ).
Чтобы понять, к какому ремонту относятся конкретные работы, нужно определить их вид и цель проведения.
Цель ремонта
Цель текущего ремонта — устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей (см., например, определение текущего ремонта здания в абз. 12 ст. 1 Закона об эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области).
Цель капитального ремонта — устранение физического и морального износа объекта (см., например, определение капитального ремонта здания в абз. 13 ст. 1 Закона об эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области).
Виды работ
Работы, направленные на один и тот же объект (конструктивный элемент, инженерную систему), могут относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту. Определить, к чему относится конкретная работа, вы можете с помощью Перечней, приведенных в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.
Указанные Перечни, а также п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ и п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции МДС 81-35.2004 обычно применяются при решении вопроса об отнесении работ к текущему или капитальному ремонту.
Примеры сравнения видов работ по текущему и капитальному ремонту:
| Что ремонтируется | Текущий ремонт | Капитальный ремонт |
| Стена | Расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах | Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой |
| Окна, двери | Исправление перекосов, устройство новых форточек, смена разбитых стекол | Полная смена ветхих оконных и дверных блоков |
| Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы | Ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков) | Возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности |
| Смена до 10% облицовки стен | Смена более 10% облицовки стен | |
| Окраска помещений и отдельных конструкций | Сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций | |
| Вентиляция | Устранение подсосов в воздуховодах | Частичная или полная смена воздуховодов |
| Сооружения | Сплошная покраска металлических элементов сооружений | Ремонт или смена отдельных звеньев металлических дымовых труб |
Как видно из примеров, при капитальном ремонте производятся более сложные и длительные работы, которые требуют больше затрат, чем при текущем ремонте.
Если арендованное помещение не относится к жилому фонду, либо к объектам коммунального или социально-культурного назначения, не рекомендуем в случае спора по поводу отнесения работ к текущему либо капитальному ремонту ссылаться для подтверждения позиции на следующие акты:
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170;
- Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденное Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312.
Полагаем, что суды могут отклонить такие ссылки, поскольку речь в них идет об эксплуатации объектов только перечисленных категорий.
