Особенности расторжения договора аренды недвижимости связаны, в первую очередь, с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды земельных участков.
Способы, которыми можно воспользоваться для расторжения, такие же, как и для других договоров: соглашение сторон, а при наличии оснований — расторжение через суд или отказ в одностороннем порядке.
При отказе от бессрочной аренды в одностороннем порядке вы по общему правилу должны предупредить об этом контрагента за три месяца.
Если договор был зарегистрирован, рекомендуем обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения в виде аренды.
Основания и способы расторжения договора аренды недвижимости
Расторгнуть договор можно, заключив соглашение сторон. Если контрагент не согласен на расторжение, то при наличии оснований вы можете расторгнуть договор через суд или отказаться от него в одностороннем порядке (п. п. 1, 2 ст. 450, 451, 310 ГК РФ).
Договор аренды здания, сооружения, помещения можно расторгнуть по общим основаниям, предусмотренным гл. 34 ГК РФ. Среди них есть ситуация, которая может быть применена только к аренде недвижимости — право арендатора требовать расторжения договора, если арендодатель при его заключении не сообщил об обременении объекта сервитутом (ч. 2 ст. 613 ГК РФ).
Специальные основания для расторжения договора аренды недвижимости предусмотрены в основном для аренды земельных участков, в том числе публичных.
Порядок расторжения договора аренды недвижимости
Порядок расторжения договора аренды недвижимости такой же, как и для аренды движимого имущества (ст. ст. 450, 450.1, 452, п. 2 ст. 610 ГК РФ). Но есть особенность: если вы отказываетесь от бессрочной аренды, то должны предупредить контрагента об отказе за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Кроме того, есть особенности порядка расторжения договора аренды земли.
Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды недвижимости
Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать прекращение договора аренды недвижимости. Предусмотрена лишь регистрация при заключении такого договора (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Однако, когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносится запись об обременении объекта. Автоматически она не погашается и остается в реестре до тех пор, пока стороны не обратятся в Росреестр с соответствующим заявлением (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие такой записи не влияет. Договор прекратится вне зависимости от того, снято обременение в реестре или нет (п. 1 ст. 450.1, п. 3 ст. 453 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Однако мы рекомендуем подать сведения о прекращении договора в реестр, поскольку в противном случае в ЕГРН останутся сведения об аренде недвижимости. Сохранение этой записи особенно невыгодно арендодателю. Ему может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей соответствующего имущества, если в выписке из реестра будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрация нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении может быть приостановлена (п. 3 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости).
