Договор аренды нежилого помещения под «юридический адрес» заключают, чтобы подтвердить право юрлица на помещение по адресу, который оно внесет в ЕГРЮЛ как свой адрес в пределах места нахождения.
Используйте адрес, который регистрирующий орган признает достоверным для связи с юрлицом. Иначе новое юрлицо не зарегистрируют, а действующему откажут в регистрации изменений в сведения об адресе. До заключения договора рекомендуем вам проверить данные об адресе в документах арендодателя и сверить их с данными в открытых реестрах.
В договоре детально опишите адрес вплоть до номера офиса. Включите в договор обязанности арендодателя, которые помогут вам подтвердить адрес, например согласие на внесение адреса в ЕГРЮЛ.
Какой адрес может быть признан недостоверным
Недостоверным адресом считают адрес, который вы не намерены использовать для связи с вашим юрлицом. Если вы представите заявление и документы, в том числе договор аренды, с таким адресом в регистрирующий орган при создании юрлица или при изменении его адреса в ЕГРЮЛ, вам могут отказать в госрегистрации (пп. «р» п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП).
До подтверждения возможности связаться с юрлицом недостоверными считаются, в частности, следующие адреса (см. Позицию ВАС РФ):
- адрес массовой регистрации. Под ним понимают адрес, который указали в ЕГРЮЛ много юрлиц, и при этом в отношении всех или значительной их части есть сведения, что связь с ними по этому адресу невозможна;
- несуществующий адрес или адрес разрушенной недвижимости;
- условный почтовый адрес объекта незавершенного строительства;
- адрес, который заведомо не может свободно использоваться для связи с юрлицом (например, адрес органа госвласти, воинской части);
- адрес объекта недвижимости, собственник которого заявил о том, что он не разрешает регистрировать юрлица по адресу данного объекта.
Учтите, если вы укажете в заявлении на регистрацию неполные сведения об адресе, регистрирующий орган приравняет это к представлению недостоверных сведений (п. 1.1 Письма ФНС России от 06.07.2017 N ГД-4-14/13154@).
Как избежать отказа в регистрации из-за недостоверного адреса при заключении договора аренды
При создании юридического лица вы представите на регистрацию гарантийное письмо от арендодателя, которое подтвердит адрес в заявлении на регистрацию. При изменении адреса действующего юрлица вы представите регистрирующему органу заключенный договор аренды помещения под «юридический адрес». Договор также подтвердит адрес, который вы укажете в заявлении, и ваши права его использовать.
Если вы внесете в документы адрес помещения, который имеет признаки недостоверности, у регистрирующего органа могут возникнуть обоснованные сомнения в его достоверности. И он осуществит ее проверку (п. 3 ст. 51 ГК РФ, п. 4 ст. 5, п. 4.2 ст. 9 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП).
Чтобы избежать отказа в регистрации, рекомендуем вам до подписания договора проверить адрес помещения на признаки, по которым его могут признать недостоверным. Например, вы можете попросить арендодателя показать вам правоустанавливающие документы на помещение и проверить в них данные об адресе:
- на критерии массовой регистрации на сайте ФНС (https://service.nalog.ru/addrfind.do);
- на их наличие в государственном адресном реестре, который ведется в Федеральной информационной адресной системе ФНС — ФИАС (http://fias.nalog.ru/), и совпадение с этими данными;
- на их наличие в адресных реестрах объектов недвижимости субъектов РФ и муниципальных образований и совпадение с этими данными. Например, московский адрес вы можете проверить на Портале открытых данных Правительства Москвы: https://data.mos.ru/opendata/7705031674-adresniy-reestr-zdaniy-i-soorujeniy-v-gorode-moskve.
Не рекомендуем использовать адреса, которые не включены в адресные реестры.
Как составить безрисковый договор аренды помещения под «юридический адрес»
Чтобы составить такой договор, в первую очередь согласуйте все его существенные условия, иначе он будет незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ):
- предмет договора — передача в аренду нежилого помещения — с описанием объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В таком договоре очень важно описать адрес объекта аренды полностью и так, как в данных официальных реестров;
- другие условия, если по заявлению одной из сторон по ним должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В любом случае рекомендуем согласовать в договоре размер арендной платы. Прямого указания в законе на то, что это существенное условие для договора аренды помещения, нет. Но суды, как правило, признают его существенным и применяют к аренде и субаренде помещений нормы об аренде зданий и сооружений, в частности п. 1 ст. 654 ГК РФ.
Рекомендуем также включить в договор ряд условий, которые снизят риски отказа в госрегистрации. В частности, вы можете обязать арендодателя подтвердить согласие на то, чтобы вы использовали адрес как адрес в пределах места нахождения и внесли его в ЕГРЮЛ.
Прочие условия договора определите, как в обычном договоре аренде нежилого помещения.
Как сформулировать условие об адресе при согласовании предмета договора
Индивидуализируйте объект аренды с помощью данных, которые позволят определенно установить помещение. В частности, укажите название помещения, площадь, адрес, кадастровый номер.
При описании адреса помещения рекомендуем:
- детализировать адрес вплоть до этажа или помещения (комнаты, офиса). Иначе регистрирующий орган может отказать в регистрации на основании того, что вы представили неполные и, значит, недостоверные сведения. Указать только номер дома бывает недостаточно, даже если вы арендуете целое здание. В таком случае рекомендуем указать номер помещения, в котором будет располагаться исполнительный орган;
- описать адресные элементы согласно данным реестров: ЕГРН и адресного реестра ФИАС (http://fias.nalog.ru/ExtendedSearchPage.aspx), а если в реестре ФИАС адреса нет — в адресных реестрах объектов недвижимости субъектов РФ и муниципальных образований. Рекомендуем указывать названия и номера адресных элементов (улиц, зданий, помещений) в точности как в этих реестрах.
Пример условия договора
«Объектом аренды является нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на этаже N 1 в семиэтажном административном здании по адресу: ул. Жуковского, д. 12, строение 7, оф. 101, г. Нижний Новгород, 603029.
Кадастровый номер помещения 52:15:184342:161 (копия выписки из ЕГРН от 4 августа 2017 г. — Приложение N 1 к Договору). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения».
Какие еще условия включить в договор
Чтобы снизить риски отказа в госрегистрации, рекомендуем также включить в договор заверения и обязанности арендодателя:
- подтверждение, что он согласен на использование вами адреса как адреса места нахождения и адреса юрлица. Это подтверждение будет иметь силу заверения об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). За недостоверность этого заверения можно установить неустойку. Если при регистрации окажется, что собственник помещения заявил в регистрирующий орган, что не разрешает регистрировать юрлица по этому адресу, вам могут отказать в регистрации (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61). В таком случае вы потребуете у арендодателя уплатить неустойку, и доказывать размер причиненных вам убытков не потребуется (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
Пример условия договора
«Арендодатель подтверждает, что согласен на использование Арендатором адреса Помещения как адреса в пределах места нахождения («юридический адрес») и на внесение Арендатором указанного адреса в ЕГРЮЛ.
В случае если при регистрации выяснится, что заверение Арендодателя о согласии недостоверно, имеется заявление Арендодателя о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу Помещения, и Арендатору откажут в регистрации по этой причине, Арендодатель обязуется по требованию Арендатора уплатить ему неустойку в размере 10 000 руб.»
- подтверждение, что ему не известно о запретах собственника на регистрацию юрлиц по данному адресу — если арендодатель не собственник. Такое подтверждение также будет иметь силу заверения об обстоятельствах, и вы также можете установить неустойку за его недостоверность (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
- обязанность предоставить документы о его правах на помещение, которое он передал вам в аренду, при регистрации (например, заверенную копию свидетельства о собственности). Это поможет вам более полно подтвердить и основания ваших прав как арендатора.
