Особенности расторжения договора аренды публичного земельного участка

Особые основания прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Но есть особые основания и ограничения.

Если договор аренды заключен на срок более пяти лет, его можно расторгнуть только через суд в одном случае — при его существенном нарушении арендатором, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендодатель при этом должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок, суд может отказать в требовании о расторжении договора (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Если участок предоставлен для комплексного освоения или комплексного развитиятерритории, его аренда прекращается, в частности:

• при расторжении договора комплексного освоения территории или договора о комплексном развитии территории, заключенных в отношении этого участка. В последнем случае расторжение предусмотрено из-за неисполнения обязательств по договору тем, кто заключил его с органом местного самоуправления (п. п. 2.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ);
• нарушении графика освоения территории, который предусмотрен договором ее комплексного освоения (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ);
• нарушении обязательства по комплексному освоению территории. В этом случае у любой из сторон договора есть возможность расторгнуть его, но для этого такое право должно быть предусмотрено договором (п. 7 ст. 39.8 ЗК РФ).

Если участок передан в аренду для имущественной поддержки СМСП, а также организаций, образующих инфраструктуру их поддержки, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Это требование может быть предъявлено, когда участок используется не по целевому назначению и (или) нарушены запреты, установленные ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Такой участок должен быть включен в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренный ч. 4 ст. 18 данного Закона (п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности порядка прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Для договора аренды государственного или муниципального земельного участка законодательством могут быть установлены особые процедуры его прекращения (расторжения), в частности:

• при расторжении договора аренды публичного участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по истечении одного года после соответствующего уведомления арендатора. Условие об этом должно содержаться в договоре аренды (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ);
• при передаче федерального участка в собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность уполномоченный орган направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение 20 дней со дня поступления заявления о передаче участка. Договор считается прекращенным в течение пяти дней со дня получения этого уведомления. В данном случае речь идет об арендаторах — федеральных органах государственной власти, их территориальных органах, ФКП, ФГУП, ФГУ или созданных РФ некоммерческих организациях (п. п. 1, 2, 4 ст. 39.32 ЗК РФ);
• при изъятии участков в связи с решением о комплексном развитии территории, на которой они находятся, установлен особый порядок расторжения договора аренды, заключенного на срок меньше пяти лет (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ);
• при изъятии участка для государственных и муниципальных нужд также есть особенности прекращения прав арендаторов (гл. VII.1 ЗК РФ). В частности, для досрочного прекращения договора аренды нужно либо соглашение об изъятии, либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии участка (пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Если в них предусмотрено денежное возмещение, то договор прекращается только после его выплаты (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ);
• при прекращении аренды публичного земельного участка в связи с созданием (возведением) самовольной постройки арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора или его исполнения, если арендатор в установленные сроки не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, или обязательства, предусмотренные договором аренды в соответствии с п. 7.1 ст. 39.8 или пп. 12 — 14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение одного месяца со дня, когда от органа местного самоуправления поселения (городского округа или органа муниципального района) поступило уведомление о невыполнении указанных обязанностей. Исключение — случаи, указанные в п. п. 5, 7 ст. 46 ЗК РФ (п. 4 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности отказа от бессрочного договора аренды публичной земли по п. 2 ст. 610 ГК РФ

При отказе от бессрочного договора аренды федерального земельного участка, предоставленного для развития жилищного строительства, арендодатель должен предупредить арендатора за один месяц (ч. 5 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства).

Если участок был передан в аренду для строительства и впоследствии договор был возобновлен на неопределенный срок, отказ арендодателя без каких-либо нарушений со стороны арендатора суды могут расценить как злоупотребление правом. Это связано с тем, что в этой ситуации добросовестному арендатору, который уже начал строительство и намерен его завершить, будет нанесен экономический вред.