Как составить договор аренды частного земельного участка

Какие условия являются существенными для договора аренды земельного участка

Для данного договора существенными являются условия:

• о предмете, в том числе об объекте аренды (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ);
• о размере арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ);
• иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Если вы не согласуете эти условия, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например, приняла исполнение от контрагента, не может ссылаться на незаключенность договора, если такое заявление противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как согласовать предмет договора

Чтобы согласовать условие о предмете, укажите сведения об объекте аренды — участке (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для этого укажите в договоре следующие данные об участке:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Чтобы узнать необходимые данные об участке, получите выписку из ЕГРН. Например, ее можно заказать в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Выписка удостоверяет государственный кадастровый учет и государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимость (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости). Ее копию также можно приложить к договору аренды.

Если участок не описан должным образом, но сторона подтвердила его действие (в том числе приняла исполнение), она не вправе требовать признания договора незаключенным, если это нарушает принцип добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Также для надлежащего согласования предмета укажите в договоре, что имущество передается за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как согласовать размер арендной платы

Стороны сами определяют размер платы за аренду частного земельного участка и прописывают ее в договоре (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Она может быть установлена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо в иной форме, предусмотренной п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Вы можете установить не твердый размер арендной платы, а порядок ее определения (например, в виде формулы).

Не рекомендуем предусматривать размер платы, который существенно отклоняется от рыночного, так как это может привести к негативным последствиям. Например, если размер арендной платы будет заведомо невыгодным для юридического лица (т.е. слишком высоким для арендатора или слишком низким для арендодателя), его руководителя могут посчитать недобросовестным. В этом случае с него могут взыскать убытки, которые причинены юридическому лицу (п. 1 ст. 53.1 ГК РФ, п. 1, пп. 5 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62).

Какие условия рекомендуется включить в договор арендодателю

Рекомендуем арендодателю указать в договоре:

• права третьих лиц на участок, если они имеются. Если вы не предупредите о них арендатора или предоставите ему заведомо ложную информацию, он сможет требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 613 ГК РФ, п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ);
• обязанность арендатора внести обеспечительный платеж, чтобы обеспечить его денежные обязательства — оплату аренды и (или) иных сумм, например, неустойки. Если арендатор не заплатит вовремя, вы сможете зачесть обеспечительный платеж в счет долга (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ);
• право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Данное право поможет вам сохранять уровень дохода от сдачи имущества в аренду, несмотря, например, на инфляцию. Однако надо учесть, что одностороннее изменение размера платы возможно не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);

• обязанность арендатора получать согласие на субаренду и перенаем. По общему правилу такое согласие не требуется, достаточно уведомить арендодателя (п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ). Однако, если вы хотите участвовать в определении кандидатуры субарендатора или нового арендатора (при перенайме), рекомендуем предусмотреть обязанность арендатора получать ваше согласие. Представляется, что если арендатор нарушит данное условие пользования участком, вы сможете потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ч. 1 ст. 619, п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Какие условия рекомендуется включить в договор арендатору

Рекомендуем арендатору включить в договор:

• ограничение права арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Арендодатель может предложить включить в договор свое право на ежегодное одностороннее изменение арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В ваших интересах предложить менее частые изменения или ограничить размер увеличения;

• условие о наличии (или отсутствии) обременений или ограничений по использованию участка с учетом его разрешенного использования.

Если арендодатель предоставит вам заведомо ложную информацию об ограничениях или обременениях, вы сможете требовать расторжения договора и возмещения убытков либо уменьшения арендной платы (п. п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ).

Такие права у вас есть и в случае, если заведомо ложной окажется, например, информация (п. 3 ст. 37 ЗК РФ):

• о разрешении на застройку участка;
• об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое использование участка;
• иная информация, которую арендодатель должен предоставить в силу требований федерального закона и которая влияет на ваше решение об аренде участка.

Какие условия рекомендуются обеим сторонам

Рекомендуем сторонам указать в договоре:

• срок аренды. Если он не указан, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором или законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Если договор аренды земельного участка заключен на год и более, то по общему правилу его нужно регистрировать (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Учтите, что если прописать срок аренды по формуле «1 год минус 1 день» (например, 01.11.2017 — 31.10.2018), то договор тоже надо регистрировать. Это связано с тем, что аренда на срок с 1-го числа месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года для целей регистрации признается равной году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Разъяснения ВАС РФ касаются аренды зданий и сооружений, но, полагаем, эта позиция применима и к аренде земельного участка;

• состояние земельного участка на момент передачи. Это условие поможет избежать споров при возврате имущества по окончании аренды. Дело в том, что арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Если в договоре описано состояние участка на момент передачи в аренду, то при его возврате можно будет определить, какие недостатки возникли в период аренды, а какие были изначально.