Если вы продали амортизируемое ОС, то доход от продажи вы можете уменьшить на его остаточную стоимость, а также на расходы, которые связаны с продажей этого ОС (например, затраты по транспортировке). При продаже неамортизируемого ОС полученный доход вы уменьшаете на стоимость его приобретения (создания), а также на расходы, связанные с его продажей. Доход от продажи вам нужно отражать в зависимости от применяемого метода учета. При методе начисления – в момент продажи ОС, а при продаже недвижимости – на дату передаточного акта. При кассовом методе – по мере получения оплаты. Если вы продали ОС с убытком, то вы можете его учесть при расчете налога на прибыль.
Как отразить продажу основных средств в налоговом учете
Порядок отражения операции по продаже ОС в налоговом учете зависит от того, к какому виду имущества оно относится: к амортизируемому или к имуществу, по которому амортизация не начисляется, а также от метода учета доходов и расходов, который вы применяете.
Если вы продали амортизируемое ОС (за исключением ОС, по которому вы применили инвестиционный вычет), то доход от его продажи можно уменьшить на следующие суммы:
на остаточную стоимость имущества (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ);
на расходы, которые связаны с продажей ОС (п. 1 ст. 268 НК РФ). Например, это могут быть затраты на транспортировку ОС, его оценку и т.п.
Если вы продали неамортизируемое ОС (п. 2 ст. 256 НК РФ), доход от его продажи вы можете уменьшить:
на цену приобретения (создания) этого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ);
на сумму расходов, непосредственно связанных с продажей, в том числе на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и т.п. (п. 1 ст. 268 НК РФ).
При методе начисления выручка от продажи ОС (как амортизируемого, так и неамортизируемого) признается (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ):
по недвижимости – на дату передачи по передаточному акту или другому документу о передаче;
по остальным ОС – на дату перехода права собственности.
При этом дата поступления оплаты за проданное ОС значения не имеет (п. 3 ст. 271 НК РФ).
При кассовом методе выручка от продажи ОС признается по мере поступления оплаты (п. 2 ст. 273 НК РФ).
См. также:
Метод начисления по налогу на прибыль
Кассовый метод признания доходов и расходов по налогу на прибыль
Как определить остаточную стоимость ОС
Если вы начисляли амортизацию линейным методом, то остаточную стоимость ОС нужно определять так (п. 1 ст. 257, п. 5 ст. 259.1 НК РФ):
При начислении амортизации нелинейным методом остаточная стоимость ОС рассчитывается по следующей формуле (п. 1 ст. 257 НК РФ):
Sn = S x (1 – 0,01 x k)n,
где Sn – остаточная стоимость ОС по истечении n месяцев после его включения в соответствующую амортизационную группу (подгруппу);
S – первоначальная (восстановительная) стоимость ОС;
n – количество полных месяцев, прошедших со дня включения ОС в соответствующую амортизационную группу (подгруппу) до дня его исключения из этой группы (подгруппы);
k – норма амортизации, которая применяется к соответствующей амортизационной группе с учетом повышающего или понижающего коэффициента.
Если вы применяли по ОС амортизационную премию, то первоначальную стоимость (как при линейном, так и при нелинейном методе амортизации) берите за вычетом этой премии (п. 1 ст. 257, п. 9 ст. 258 НК РФ).
Но если с момента ввода в эксплуатацию ОС, по которому вы применяли амортизационную премию, прошло меньше пяти лет и это ОС продано взаимозависимому лицу, то тогда вам нужно восстановить амортизационную премию – то есть включить ее во внереализационные доходы (п. 9 ст. 258 НК РФ). Одновременно с этим вы увеличиваете остаточную стоимость ОС на сумму этой премии (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
То есть по сути восстановление премии не повлияет на финансовый результат от продажи ОС, ведь ту сумму, которую вы поставили во внереализационный доход, вы одновременно учитываете в расходах за счет увеличения остаточной стоимости ОС.
Как отразить в налоговом учете продажу основных средств с убытком
При продаже амортизируемого ОС (за исключением ОС, по которому вы применили инвестиционный вычет) убыток появляется, если выручка от продажи ОС ниже его остаточной стоимости и расходов, которые связаны с продажей (п. 3 ст. 268 НК РФ).
Убыток списывается постепенно в составе прочих расходов равными частями в течение определенного периода.
Этот период равен разнице между сроком полезного использования ОС и сроком его фактического использования до момента продажи (п. 3 ст. 268 НК РФ).
При продаже неамортизируемого ОС убыток появляется, если выручка от продажи ОС ниже цены его приобретения (создания) и расходов, связанных с продажей (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ).
Полагаем, что в этом случае вы можете учесть убыток в составе прочих расходов единовременно в полном объеме (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 2 ст. 268 НК РФ).
Как учесть продажу недвижимости при расчете налога на прибыль
Порядок отражения операции по продаже недвижимости в налоговом учете зависит от того, как вы ее продаете – как основное средство, как товар или как готовую продукцию.
Если недвижимость продается как ОС, то ее продажа учитывается в порядке, который применяется при продаже ОС, в зависимости от того, амортизируемое это ОС или неамортизируемое.
Если недвижимость продается как товар (например, здание было куплено для перепродажи), то доход от продажи (без НДС) вы отражаете в составе доходов от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ).
При методе начисления выручка признается на дату передачи недвижимости покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче) (п. 3 ст. 271 НК РФ).
При кассовом методе выручка признается по мере поступления оплаты (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Выручку вы можете уменьшить на стоимость покупки недвижимости и на расходы, связанные с ее продажей (к примеру, затраты на обслуживание или оценку) (пп. 3 п. 1, п. 1 ст. 268 НК РФ).
При этом расходы по покупке и продаже формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ, в частности распределяются на прямые и косвенные.
См. также: Как учесть прямые и косвенные расходы в торговле
Если недвижимость продается как готовая продукция (например, вы построили здание и продаете его), то доход от продажи учитывается точно так же, как при продаже недвижимости в качестве покупного товара.
Учет расходов, которые связаны с созданием и продажей недвижимости, зависит от того, какой метод вы применяете – кассовый или метод начисления.
При методе начисления расходы вам нужно делить на прямые и косвенные (п. 1 ст. 318 НК РФ).
Косвенные расходы вы можете списать в текущем периоде, к которому они относятся, а прямые расходы – по мере продажи продукции. При этом прямые затраты нужно распределить в соответствии со ст. 319 НК РФ (п. 2 ст. 318 НК РФ).
При кассовом методе делить расходы на прямые и косвенные не нужно.
См. также: Как учесть прямые и косвенные расходы в производстве
Отражение операции по продаже недвижимости в декларации по налогу на прибыль также зависит от того, в каком качестве вы ее продаете.
См. также: Как отразить продажу недвижимости в декларации по налогу на прибыль
Как учесть продажу квартиры в налоговом учете по налогу на прибыль
При продаже квартиры применяется такой же порядок учета, как и при продаже другой недвижимости. Он зависит от того, как вы ее продаете – как основное средство, как товар или как готовую продукцию.
Декларацию по налогу на прибыль при продаже квартиры вы заполняете в том же порядке, что и при продаже другой недвижимости.
