Получение оплаты по договору купли-продажи земельного участка

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ:
ДАТА ОБНОВЛЕНИЯ:
АВТОР:

НДС при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получение продавцом платы за земельный участок никак не влияет на его обязательства по НДС.

 

 

Налог на прибыль при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

При использовании метода начисления получение продавцом оплаты за земельный участок никак не отражается на его обязательствах по налогу на прибыль, поскольку признание доходов не связано с фактом поступления оплаты (п. 1 ст. 271 НК РФ). Выручка от реализации учитывается на дату передачи земельного участка покупателю по передаточному акту (или иному документу о его передаче) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

Налог на прибыль при получении оплаты за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Доходы, стоимость которых выражена в условных денежных единицах, учитываются в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях (абз. 2 п. 3 ст. 248 НК РФ).

При применении метода начисления доходы от реализации земельного участка признаются на дату его передачи покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

Доходы, выраженные в иностранной валюте (условных денежных единицах), пересчитываются в рубли по курсу, установленному Банком России на дату передачи земельного участка, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (абз. 1, 3 п. 8 ст. 271 НК РФ).

При применении метода начисления требования к покупателю, выраженные в иностранной валюте (условных денежных единицах), пересчитываются в рубли на дату передачи земельного участка, на дату прекращения (исполнения) требований и (или) на последнее число текущего месяца в зависимости от того, что произошло раньше. Пересчет производится на указанные даты по курсу Банка России либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (абз. 2, 3 п. 8 ст. 271, абз. 2, 3 п. 10 ст. 272 НК РФ). В связи с изменением курса иностранной валюты (условных денежных единиц) к рублю по расчетам с покупателем возникают курсовые разницы. Положительная курсовая разница возникает при дооценке требований, а отрицательная – при их уценке. Такие разницы включаются в состав внереализационных доходов или внереализационных расходов соответственно (п. 11 ст. 250, пп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Курсовые разницы признаются в составе внереализационных доходов или внереализационных расходов на дату прекращения (исполнения) требований и (или) на последнее число текущего месяца в зависимости от того, что произошло раньше (пп. 7 п. 4, абз. 2 п. 8 ст. 271, пп. 6 п. 7, абз. 2 п. 10 ст. 272 НК РФ).

 

Бухучет при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

При получении оплаты от покупателя земельного участка в учете продавца погашается дебиторская задолженность покупателя, учитываемая на счете 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” (Инструкция по применению Плана счетов).

 

 Бухучет при получении оплаты за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Доход от реализации земельного участка признается в сумме дебиторской задолженности покупателя, пересчитанной в рубли по курсу иностранной валюты (у. е.), установленному Банком России на дату реализации, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (п. п. 4, 5, 6 ПБУ 3/2006).

В результате пересчета дебиторской задолженности покупателя по курсу иностранной валюты, установленному Банком России, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон на отчетные даты и на дату погашения задолженности, в бухгалтерском учете могут возникать положительные (отрицательные) курсовые разницы. Они учитываются на счете 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-1 “Прочие доходы” или субсчет 91-2 “Прочие расходы”, по правилам, установленным п. п. 5 – 7, 11 – 13 ПБУ 3/2006

ДебетКредитСодержание операций
1. На отчетные даты и на дату получения оплаты от покупателя в связи с пересчетом дебиторской задолженности покупателя
1.1. Если курс иностранной валюты (у. е.) уменьшился по сравнению с курсом на дату предыдущего пересчета
91-262Отражена отрицательная курсовая разница по расчетам с покупателем
1.2. Если курс иностранной валюты (у. е.) увеличился по сравнению с курсом на дату предыдущего пересчета
6291-1Отражена положительная курсовая разница по расчетам с покупателем
2. На дату получения оплаты от покупателя
5162Погашена задолженность покупателя по оплате земельного участка

<*> Учетной политикой организации может быть предусмотрено, что промежуточная бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно, т.е. отчетными периодами являются месяц, два месяца и так далее до окончания года (п. 6 ст. 3, ч. 5 ст. 13, ч. 4, 6 ст. 15 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”).

В таком случае при применении в налоговом учете метода начисления порядок признания курсовых разниц в бухгалтерском и налоговом учете одинаковый. Подробнее о признании для целей налогообложения прибыли курсовых разниц см. выше. Таким образом, разниц, учитываемых в порядке, установленном ПБУ 18/02, не возникает.

 

 

Договор купли-продажи земельного участка: что влияет на налоги и бухучет у продавца

Условие договора купли-продажи земельного участка о предоплате (авансе) (информация для продавца)

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате земельного участка.

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

“Оплата производится в следующем порядке:

– часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

– оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи земельного участка/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты”.

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

“Покупатель обязан перечислить полную стоимость земельного участка до его передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты”.

НДС при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

С поступившего аванса у продавца не возникает обязанности по начислению НДС, поскольку операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Налог на прибыль при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

При методе начисления сумма аванса в доходы не включается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налог на прибыль при получении предоплаты (аванса) за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

При применении в налоговом учете метода начисления в части полученной предоплаты (аванса), сумма которой выражена в иностранной валюте (условных денежных единицах), курсовые разницы не возникают (абз. 1 п. 11 ст. 250, абз. 1 пп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Бухучет при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 “Расчетные счета” и кредиту счета 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”. При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Прочий доход от реализации земельного участка признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. “г” п. 12 ПБУ 9/99).

Бухучет при получении предоплаты (аванса) за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Полученный аванс (предоплата) принимается к учету в рублевой оценке по курсу, действующему на дату поступления денежных средств от покупателя. После принятия полученного аванса к бухгалтерскому учету его пересчет в связи с изменением курса не производится (п. п. 4 – 6, 9, 10 ПБУ 3/2006).

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”:

62-а “Расчеты по авансам (предоплате)”;

62-п “Расчеты с покупателями за земельные участки”.

ДебетКредитСодержание операций
1. Бухгалтерские записи при получении аванса (предоплаты)
5162-аПолучен аванс (предоплата) от покупателя
2. Бухгалтерские записи при передаче земельного участка по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности
4501Списана первоначальная стоимость переданного земельного участка
0968Признан ОНА
6877Признано ОНО
3. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на земельный участок
62-п91-1Признан прочий доход от продажи земельного участка
91-245Списана первоначальная стоимость выбывающего земельного участка <*>
62-а62-пАванс (предоплата) зачтен в оплату стоимости земельного участка
6809Погашен ОНА
7768Погашено ОНО

<*> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, и кредиту счета 01 “Основные средства” (п. 11 ПБУ 10/99).

Условие договора о продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку) (информация для продавца)

Статьи 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что земельный участок оплачивается не сразу после его получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

“Оплата земельного участка, приобретенного в кредит/ИЛИ с рассрочкой платежа, производится в следующем порядке…”

НДС при продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку)

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Условие о продаже земельного участка в кредит или с рассрочкой его оплаты никак не влияет на обязательства продавца по НДС.

 Налог на прибыль при продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку)

Если продавец применяет метод начисления, то условие о продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку) не влияет на порядок налогового учета доходов и расходов по этой операции, поскольку они признаются независимо от фактического поступления денежных средств (п. 1 ст. 271, пп. 2 п. 5 ст. 264.1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Подробнее о порядке определения налоговой базы при реализации земельного участка см. раздел “Налог на прибыль при передаче земельного участка покупателю”.

Бухучет при продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку)

При продаже земельного участка на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты прочий доход признается в бухгалтерском учете на дату перехода к покупателю права собственности на участок в полной сумме дебиторской задолженности покупателя (п. п. 6.2, 7, 10.1, пп. “г” п. 12, п. 16 ПБУ 9/99). Одновременно первоначальная стоимость земельного участка учитывается в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99).

О порядке признания дохода от продажи земельного участка см. раздел “Бухучет при передаче земельного участка покупателю”.

ДебетКредитСодержание операций
1. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на земельный участок
6291-1Признан прочий доход от реализации земельного участка в размере его договорной стоимости <*>
91-245Списана первоначальная стоимость выбывающего земельного участка (если земельный участок передается до государственной регистрации перехода права собственности) <*> <**> <***>
2. Бухгалтерские записи по мере получения оплаты
5162Уменьшена (погашена) дебиторская задолженность покупателя

——————————–

<*> В налоговом учете при применении метода начисления доходы от реализации земельного участка признаются на дату его передачи покупателю по передаточному акту (или иному документу о его передаче). Следовательно, если передача земельного участка и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды, то на дату перехода права собственности на земельный участок у продавца погашаются ВВР и соответствующий ей ОНА, НВР и соответствующее ей ОНО, которые были признаны на дату передачи земельного участка покупателю.

Подробно о возникновении указанных временных разниц и соответствующих им ОНА и ОНО, а также постоянной разницы и постоянного налогового обязательства см. раздел “Бухучет при передаче земельного участка покупателю”.

<**> Земельный участок, проданный на условиях рассрочки оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (п. п. 1, 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом договорная стоимость земельного участка учитывается на забалансовом счете 008 “Обеспечения обязательств и платежей полученные” (Инструкция по применению Плана счетов).

<***> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, и кредиту счета 01 “Основные средства” (п. 11 ПБУ 10/99).


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Email - [email protected]