Получение оплаты по договору купли-продажи земельного участка

НДС при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Получение продавцом платы за земельный участок никак не влияет на его обязательства по НДС.

Налог на прибыль при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

При использовании метода начисления получение продавцом оплаты за земельный участок никак не отражается на его обязательствах по налогу на прибыль, поскольку признание доходов не связано с фактом поступления оплаты (п. 1 ст. 271 НК РФ). Выручка от реализации учитывается на дату передачи земельного участка покупателю по передаточному акту (или иному документу о его передаче) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

Налог на прибыль при получении оплаты за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Доходы, стоимость которых выражена в условных денежных единицах, учитываются в совокупности с доходами, стоимость которых выражена в рублях (абз. 2 п. 3 ст. 248 НК РФ).

При применении метода начисления доходы от реализации земельного участка признаются на дату его передачи покупателю по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).

Доходы, выраженные в иностранной валюте (условных денежных единицах), пересчитываются в рубли по курсу, установленному Банком России на дату передачи земельного участка, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (абз. 1, 3 п. 8 ст. 271 НК РФ).

При применении метода начисления требования к покупателю, выраженные в иностранной валюте (условных денежных единицах), пересчитываются в рубли на дату передачи земельного участка, на дату прекращения (исполнения) требований и (или) на последнее число текущего месяца в зависимости от того, что произошло раньше. Пересчет производится на указанные даты по курсу Банка России либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (абз. 2, 3 п. 8 ст. 271, абз. 2, 3 п. 10 ст. 272 НК РФ). В связи с изменением курса иностранной валюты (условных денежных единиц) к рублю по расчетам с покупателем возникают курсовые разницы. Положительная курсовая разница возникает при дооценке требований, а отрицательная – при их уценке. Такие разницы включаются в состав внереализационных доходов или внереализационных расходов соответственно (п. 11 ст. 250, пп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Курсовые разницы признаются в составе внереализационных доходов или внереализационных расходов на дату прекращения (исполнения) требований и (или) на последнее число текущего месяца в зависимости от того, что произошло раньше (пп. 7 п. 4, абз. 2 п. 8 ст. 271, пп. 6 п. 7, абз. 2 п. 10 ст. 272 НК РФ).

Бухучет при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

При получении оплаты от покупателя земельного участка в учете продавца погашается дебиторская задолженность покупателя, учитываемая на счете 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” (Инструкция по применению Плана счетов).

 Бухучет при получении оплаты за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Доход от реализации земельного участка признается в сумме дебиторской задолженности покупателя, пересчитанной в рубли по курсу иностранной валюты (у. е.), установленному Банком России на дату реализации, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон (п. п. 4, 5, 6 ПБУ 3/2006).

В результате пересчета дебиторской задолженности покупателя по курсу иностранной валюты, установленному Банком России, либо по иному курсу, установленному законом или соглашением сторон на отчетные даты и на дату погашения задолженности, в бухгалтерском учете могут возникать положительные (отрицательные) курсовые разницы. Они учитываются на счете 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-1 “Прочие доходы” или субсчет 91-2 “Прочие расходы”, по правилам, установленным п. п. 5 – 7, 11 – 13 ПБУ 3/2006

<*> Учетной политикой организации может быть предусмотрено, что промежуточная бухгалтерская отчетность составляется ежемесячно, т.е. отчетными периодами являются месяц, два месяца и так далее до окончания года (п. 6 ст. 3, ч. 5 ст. 13, ч. 4, 6 ст. 15 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”).

В таком случае при применении в налоговом учете метода начисления порядок признания курсовых разниц в бухгалтерском и налоговом учете одинаковый. Подробнее о признании для целей налогообложения прибыли курсовых разниц см. выше. Таким образом, разниц, учитываемых в порядке, установленном ПБУ 18/02, не возникает.

Договор купли-продажи земельного участка: что влияет на налоги и бухучет у продавца

Условие договора купли-продажи земельного участка о предоплате (авансе) (информация для продавца)

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате земельного участка.

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

“Оплата производится в следующем порядке:

– часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

– оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи земельного участка/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты”.

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

“Покупатель обязан перечислить полную стоимость земельного участка до его передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты”.

НДС при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

С поступившего аванса у продавца не возникает обязанности по начислению НДС, поскольку операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Налог на прибыль при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

При методе начисления сумма аванса в доходы не включается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Налог на прибыль при получении предоплаты (аванса) за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

При применении в налоговом учете метода начисления в части полученной предоплаты (аванса), сумма которой выражена в иностранной валюте (условных денежных единицах), курсовые разницы не возникают (абз. 1 п. 11 ст. 250, абз. 1 пп. 5 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Бухучет при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 “Расчетные счета” и кредиту счета 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”. При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Прочий доход от реализации земельного участка признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. “г” п. 12 ПБУ 9/99).

Бухучет при получении предоплаты (аванса) за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

Полученный аванс (предоплата) принимается к учету в рублевой оценке по курсу, действующему на дату поступления денежных средств от покупателя. После принятия полученного аванса к бухгалтерскому учету его пересчет в связи с изменением курса не производится (п. п. 4 – 6, 9, 10 ПБУ 3/2006).

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”:

62-а “Расчеты по авансам (предоплате)”;

62-п “Расчеты с покупателями за земельные участки”.

<*> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, и кредиту счета 01 “Основные средства” (п. 11 ПБУ 10/99).

Условие договора о продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку) (информация для продавца)

Статьи 488 и 489 ГК РФ позволяют сторонам включить в договор условие о том, что земельный участок оплачивается не сразу после его получения покупателем, а через определенное время (продажа в кредит) или в течение определенного периода (оплата в рассрочку).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

“Оплата земельного участка, приобретенного в кредит/ИЛИ с рассрочкой платежа, производится в следующем порядке…”

НДС при продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку)

Операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Условие о продаже земельного участка в кредит или с рассрочкой его оплаты никак не влияет на обязательства продавца по НДС.

 Налог на прибыль при продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку)

Если продавец применяет метод начисления, то условие о продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку) не влияет на порядок налогового учета доходов и расходов по этой операции, поскольку они признаются независимо от фактического поступления денежных средств (п. 1 ст. 271, пп. 2 п. 5 ст. 264.1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Подробнее о порядке определения налоговой базы при реализации земельного участка см. раздел “Налог на прибыль при передаче земельного участка покупателю”.

Бухучет при продаже земельного участка в кредит (с оплатой в рассрочку)

При продаже земельного участка на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты прочий доход признается в бухгалтерском учете на дату перехода к покупателю права собственности на участок в полной сумме дебиторской задолженности покупателя (п. п. 6.2, 7, 10.1, пп. “г” п. 12, п. 16 ПБУ 9/99). Одновременно первоначальная стоимость земельного участка учитывается в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99).

О порядке признания дохода от продажи земельного участка см. раздел “Бухучет при передаче земельного участка покупателю”.

——————————–

<*> В налоговом учете при применении метода начисления доходы от реализации земельного участка признаются на дату его передачи покупателю по передаточному акту (или иному документу о его передаче). Следовательно, если передача земельного участка и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды, то на дату перехода права собственности на земельный участок у продавца погашаются ВВР и соответствующий ей ОНА, НВР и соответствующее ей ОНО, которые были признаны на дату передачи земельного участка покупателю.

Подробно о возникновении указанных временных разниц и соответствующих им ОНА и ОНО, а также постоянной разницы и постоянного налогового обязательства см. раздел “Бухучет при передаче земельного участка покупателю”.

<**> Земельный участок, проданный на условиях рассрочки оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, т.е. в этом случае возникает ипотека в силу закона (п. п. 1, 3 ст. 489, п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом договорная стоимость земельного участка учитывается на забалансовом счете 008 “Обеспечения обязательств и платежей полученные” (Инструкция по применению Плана счетов).

<***> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, и кредиту счета 01 “Основные средства” (п. 11 ПБУ 10/99).