Можно ли перевести земли сельхозназначения в ИЖС и как это сделать?

В данной статье постараемся разобрать, можно ли землю сельхозназначения переоформить под индивидуальное жилищное строительство, как это сделать, какие документы для этого потребуются, куда обратиться, а также нюансы оформления.

Регулирование законодательством

ИЖС регулируется в первую очередь следующими актами:

1. Конституция РФ;
2. Земельный кодекс Российской Федерации;
3. Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю»;
4. ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;
5. ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Данные территории находятся под государственной защитой. Регулируется деятельность по обработке земель сельскохозяйственного назначения на 2017 год федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На основании норм закона земли передаются из публичной собственности в частную и наоборот.

Можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС?

Использовать землю сельскохозяйственного назначения под ИЖС возможно при ведении крестьянского фермерского хозяйства, но при этом также должны быть документы, которые будут подтверждать разрешение местной администрации.

[box type=”download”] Если земля не используется по назначению в течение трех лет, то ее имеют право вернуть муниципалитету, причем строения на этом участке не создадут никаких препятствий. На земли под индивидуальное жилищное строительство предоставляют налоговый вычет. Но если на предоставленной территории дом так не построился за 10 лет, то налоги на него вырастут в два раза.[/box]

Согласно закону РФ эти земли допускается переводить в другие категории, но имеются следующие особенности:

1. Во-первых, придется доказать нецелесообразное сохранение земли в статусе сельскохозяйственного значения;
2. Во-вторых, процедура долгая;
3. В-третьих, возможен риск отказа. Это связано с тем, что когда земля теряет сельскохозяйственное значение, то  в категорию градостроительства.
4. В-четвертых, данная процедура дорого стоит;
5. В-пятых, возможно, что землю включат в состав населенного пункта.

Этапы переоформления земли:

1. Написать ходатайство о переводе сельскохозяйственных земель под ИЖС.
2. Также заявителю придется представить документы, причину, по которой хотите произвести перевод.Верной и надежной причиной перевода является невозможность использования этих земель по его назначению.
3. Ходатайство отправляют в специальный орган при администрации. Причем рассмотрение зависит от получателя. Если рассмотрение ведет местная администрация, то срок 2 месяца, а если центральная – 3 месяца. В итоге выдается акт либо о переводе, либо об отказе. В случае если заявитель считает отказ в переводе неправильным, то он вправе подать жалобу.

[blockquote style=”4″]Если документы не соответствуют всем заявленным требованиям, то ходатайство рассматривать не будут. Но если все в порядке, то данные отправляются к государственному регистратору, чтобы внести в реестр. Как правило, это пять дней. А чтобы зарегистрировать и сообщить об этом собственнику – 7 дней.[/blockquote]

Земли сельскохозяйственого значения переводятся в ИЖС по определению, что изменяется целевое использование по утверждению именно с того времени, когда данные были занесены в реестр. После этого собственнику не нужно изменять дополнительные документы.

Отличия сельскохозяйственных земель от ИЖС показаны в таблице:

Как перевести землю сельхозназанчения в ИЖС?

Порядок действий следующий:

1. Подготовить необходимый пакет документов;
2. После того как все документы подготовлены, написать ходатайство, где собственно гражданин и излагает причину, почему эту землю нужно перевести в ИЖС;
3. И только после этого документы передаются в муниципальный орган. На этом уровне уже рассмотрение документов и соответственно принятие решения.

Документы

После того как будет заключен договор купли земли, гражданин сможет задуматься о строительстве будущего дома. Но перед этим еще целый ряд процедур, которые нужно выполнить неукоснительно и одна из них – изучение акта ввода на землю.

В этом указывается возможность строительства на этой территории. Если же это не прописано, то сразу возникает необходимость менять назначение участка. И тогда также подается ходатайство о переводе земель.

Чтобы это выполнить, нужны следующие документы:

1. Ходатайство. Для этого необходимо обратиться в администрацию села или же той территории, к которой принадлежит земля и предоставить прошение о ее переводе в другую категорию.Ходатайство, которое пишется от руки собственника;
2. Требуется справка из кадастровой палаты;
3. Ксерокопия паспорта;
4. Документ, который доказывает права на имущество;
5. Решение правообладателя на землю, о том что будет проводиться смена назначения участка. Предоставлять документ этот нужно в письменной форме.

Ходатайство содержит в себе следующую информацию:

1. Описываются основания, по которым эту землю необходимо перевести в ИЖС;
2. Указываются границы участка;
3. Прилагается номер участка по документам садоводческого общества или же дачного кооператива;
4. Указывается номер, который выдали в кадастровом отделе;
5. Указывается назначение земли, которая числится в настоящее время;
6. Собственник указывает категорию, в которую переводят участок.

Нормы по застройке

При решении вести строительство нужно познакомиться с условиями застройки. Нормативы по застройке территории ИЖС имеются в СНиПе 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства». При постройке нужно соблюдать «красную линию». Это условная граница, за которую не должны выходить постройки. За ней также находятся дороги, проезды.

[box type=”download”] Согласно СНиПу дом строится на расстоянии не меньше чем 5 метров от красной линии улиц и не меньше 3 метров от проездов. Расстояние от дома до участка соседей также составляет не меньше 3 метров. Между окнами и стенами соседствующих домов не менее 6 метров. Также при строительстве противопожарные нормы и правила.[/box]

В какие сроки и сколько стоит?

Рассмотрение этого ходатайства займет 60 дней. Затем представитель из прокуратуры оповещает заявителя о решении, будь оно положительное или отрицательное.

Если земля находится вдали от границ поселка или населённого пункта и в планах нет расширения границ, то получение положительного ответа от администрации маловероятно.

Стоимость перевода земель зависит от следующих факторов:

1. В первую очередь влияет размер участка, который необходимо перевести под ИЖС.
2. Стоимость, которую указал инспектор в кадастровом отделе.
3. На цену оформления влияет, насколько подготовлен пакет документов.
4. При расчете суммы также учитывают, имеется ли проект дома, который можно будет строить и насколько он готов к возведению.
5. Потребуется экологическая экспертиза земли, которая будет переводиться под индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость просчитывают отдельно для каждого случая, причем берутся за основу все условия и даже рассматривают возможный отказ в смене категории.

Одной из самых дорогих процедур является перевод земли сельскохозяйственного значения при завышенной кадастровой стоимости. Это невыгодное мероприятие, изменяя статус невозможно получить доход с этой земли. И если этот факт будет доказана, то гражданин будет выплачивать компенсацию за ущерб, принесенный государству, который связан с потерей прибыли с конкретного участка.

Но помимо нюансов оформления земли есть еще тонкости налогообложения, которые также следует учитывать. Для земель под ИЖС действуют льготные условия оплаты налогов за счет вычета.

Когда могут отказать?

Но вот, к сожалению, не всегда при оформлении земли в данную категорию выдают положительное решение, бывают, что и отказывают.

Согласно закону причины для отказа таковы:

1. Если есть постановление или же акт, включающий информация о том, что земельный участок запрещается переводить в категорию индивидуального жилищного строительства.
2. Если перевод земельного участка противоречит Земельному Кодексу РФ или же закону о Градостроительстве.
3. Если после проведения экологического анализа выдали отрицательное решение. Причем отказ, полученный по этому пункту категоричный, и обжалованию не подлежит.
4. Если целевое назначение выбранного земельного надела не соответствует тому, что требуется в документах.
5. Если стоимость на участок высока по кадастровым документам.
6. Если участок расположен близко к населенному пункту.
7. Если земля расположена далеко от населенных пунктов.
8. Также можно получить отказ, если выбранный участок изначально относится к сельскохозяйственной земле, но только общего пользования. Это могут быть луга, поля, пастбища.

Особенности земель ИЖС

[box type=”download”] Объектом индивидуального жилищного строительства может быть частный дом, причем не выше трех этажей, а проживать там может только одна единственная семья.[/box]

Рассмотрим преимущества ИЖС:

1. Есть гарантия того, что это будет полноценный населенный пункт, который обеспечен необходимой инженерной коммуникацией и инфраструктурой;
2. На этих землях возможно строить капитальные объекты недвижимости, причем они вполне могут соответствовать требованиям и амбициям собственника;
3. Построенное здание можно эксплуатировать в полной мере, но при этом необходимо предоставить документы, акты, справки и паспорта;

Недостатки ИЖС:

1. Строгое следование нормативным документам;
2. Процедура согласования сложная, причем выполняется каждом этапе строительства;
3. Высокая стоимость. Такие расходы сможет потянуть далеко не каждый гражданин.

Особенности использования участка сельхозназначения под ИЖС

Не все земли используют для жилищного строительства. Но в отдельную категорию выделяют земли сельхозназначения.

Но чтобы выполнить строительство необходимы такие документы:

1. Заявление от владельца;
2. Ксерокопия паспорта владельца участка;
3. Договор о купли-продажи;
4. Техпаспорт и кадастровый документ на землю;
5. Документ, которые подтверждает владение объектом недвижимости.

Для какого строительства можно использовать данную землю:

1. Под возведение дачи;
2. Для садоводства
3. Ферма;
4. Возможно строительство без разрешения.

Согласно закону земли, выделенные под такое строительство земли используют для:

1. Строительства жилого дома с правом регистрации. Постройка может быть выполнена в индивидуальном и ином порядке.Перед оформлением нужно внимательно ознакомиться с документами на землю.
2. Использование участка для садоводства. Эти земли, как правило, и используют для ведения садоводства, но все же нужно проконсультироваться у специалистов, чтобы быть уверенным в законности своего использования.
3. Ферма. Чтобы узнать, что возводить на участке данной категории в этом случае лучше обратиться к закону «О фермерском хозяйстве», здесь регулируется вопрос использования. На участке возможно построить:
   1. Склад
   2. Загон для крупнорогатого скота.
   3. Другие помещения, которые относятся к подсобным.
   4. Также на территории, возможно, разместить жилое строение, потому что предполагается постоянное присутствие фермера.

Ведение строительства без разрешения

Если строить на участке под индивидуальное жилищное строительство без разрешения:

1. Если постройка будет возведена согласно законодательных норм и требований, то ее достаточно будет зарегистрировать.
2. А вот если при строительстве не соблюдались законы или строительство строения запрещено на этом участке, то по решению суда придется снести.

Плюсы и минусы перевод земель сельхозназначения в ИЖС

При оформлении земли имеющей сельхозназначение появляются следующие плюсы:

1. Такой участок можно продать на рынке недвижимости, потому что цена у них выше;
2. Можно построить дом и хозяйственные постройки. Также в этом доме, возможно, получить прописку;
3. Возможно, зарегистрировать адрес;
4. В постройки на такой земле без каких-либо проблем можно провести электроэнергию, водопровод, газ, канализацию;
5. Процедуры, которые включают в себя благоустройство территории, выполняют муниципальные власти. Они следят за состоянием территории, прокладывают необходимые коммуникации, расчищают заезды и выезды.
6. Налог на недвижимость гораздо меньше.
7. Дом, построенный на такой земле, берут в качестве залога в банке.

Но есть и минусы:

1. Процедура долгая, как правило, перевод занимает от 3 до 7 месяцев. Не каждый гражданин может позволить себе потратить столько времени.
2. Использовать в коммерческих целях не допускается.
3. Обязательно использовать участок в соответствии с целями, которые указаны в законе.
4. Участки оформляются определенных размеров, так как есть минимальный и максимальный предел по площади.
5. Обязательное согласование строительного проекта на всех этапах и четкое соблюдение требований государственных стандартов строительства.

Заключение

В завершении этой статьи хотелось бы уточнить некоторые нюансы, которые также следует учитывать при переводе земель сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство:

1. Во-первых, начать перевод земель из одной категории в другую может гражданин Российской Федерации. Лица, которые не имеют гражданства или же временно зарегистрированные на территории страны не имеют права совершать юридические действия с землей, даже в том случае, когда отсутствуют всяческие ограничения по использованию участка.
2. Во-вторых, для резидентов Российской Федерации действует законодательный запрет на использование земель, которые имеют особое назначение, к ним относятся лесной и водный фонд. Хотя в принципе эти участки недоступны в гражданском обороте и человек в принципе не может на них иметь права.
3. В-третьих, чтобы не тратить время на разрешение смены категории земли, нужно уже на этапе покупке все уточнить. Если же в собственность приобретен участок другого значения, то важно помнить, что перевести в ИЖС возможно только земли населенных пунктов.
4. В-четвертых, в законе о переводе земли есть глава, которая раскрывает данный вопрос. И если Вы собрались заниматься этой процедурой самостоятельно, то ее необходимо внимательно прочитать.