Как выкупить государственный или муниципальный земельный участок под зданием или сооружением

Кто вправе выкупить земельный участок под зданием или сооружением

Право выкупа государственных и муниципальных земельных участков есть у собственников зданий или сооружений на таких участках (п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Нельзя выкупить участок, если:

• вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ);
• некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 4995/13 по делу N А51-15719/2011, от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А11-4231/2011);
• участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
• здание или сооружение стоит на участке общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ);
• участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

В этих случаях арендуйте землю (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Если ваша собственность на здание не зарегистрирована, рекомендуем сделать это.

Регистрация необязательна для наследства и собственности, которая возникла до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Закона о регистрации недвижимости). Однако и в этих случаях зарегистрированное право вызывает меньше сомнений у должностных лиц, ответственных за выкуп земельных участков.

Как подготовить схему расположения участка, если он не образован

Подготовьте схему расположения участка, если участок не образован и для территории не утвержден проект межевания (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). Для этого обратитесь к кадастровому инженеру либо воспользуйтесь платным сервисом на сайте Росреестра.

Как согласовать предоставление участка, если он не образован

Подайте заявление о предварительном согласовании в уполномоченный орган. Сделать это можно в самом органе, по почте, через портал государственных (муниципальных) услуг либо по электронной почте (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ).

Формы заявлений для федеральных участков утверждены Минэкономразвития России. Формы заявлений, которые используют органы субъектов РФ и органы местного самоуправления, спрашивайте в этих органах.

В заявлении всегда указывайте сведения, перечисленные в п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. При этом цель использования участка опишите так: «размещение индивидуального жилого дома» или «размещение административного здания» и т.д. В качестве основания выкупа сошлитесь на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Реквизиты решения об утверждении проекта межевания спросите в местной администрации или поищите на ее сайте.

Приложите к заявлению (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1):

• правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, если право собственности не зарегистрировано. Обратите внимание, что без регистрации действительно только право, возникшее по наследству или до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Закона о регистрации недвижимости);
• правоустанавливающие документы на участок, если у вас есть какое-то право на него и оно не зарегистрировано. Например, это может быть договор аренды сроком до года;
• выписку из ЕГРН на участок, если ваше право на него зарегистрировано;
• выписку из ЕГРН на здание, сооружение или помещение;
• выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории;
• документ о полномочиях представителя (доверенность, приказ о назначении директора);
• заверенные переводы документов о регистрации иностранного юридического лица, если вы такое лицо.

Заявление без обязательных сведений или приложений уполномоченный орган вернет без рассмотрения (п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ). Возврат не лишает вас права обратиться за предварительным согласованием повторно. На это указывает судебная практика.

Уполномоченный орган должен принять и направить вам решение о предварительном согласовании или об отказе в течение 30 дней со дня, когда поступило заявление. Решение о предварительном согласовании будет действительным в течение двух лет с даты принятия (п. п. 7, 14 ст. 39.15 ЗК РФ).

Как заказать кадастровые работы для участков, которые не образованы

Рекомендуем искать кадастрового инженера через официальный реестр https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki. Там вы сможете узнать, какие кадастровые инженеры есть в вашем городе или районе и сколько на счету каждого из них ошибок и отказов в учете.

Заключите договор подряда с организацией, где работает этот инженер, а если он работает как ИП — с ним самим (ч. 1 ст. 33, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

Вам не нужно составлять такой договор — у кадастровых инженеров они готовые.

Узнайте, установлены ли в вашем регионе максимальные цены на кадастровые работы (ч. 3 ст. 47 Закона о кадастровой деятельности). Если инженер предлагает цену выше максимальной, укажите ему на это. В случае отказа понизить цену вы можете пожаловаться в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров или орган ФАС России либо найти другого инженера.

По умолчанию кадастровый инженер составляет межевой план в электронной форме, заверяет его своей ЭЦП и выдает на носителе (на практике — CD-диске). Он выдаст и бумажный план, если вы предусмотрите это в договоре. Впрочем, для кадастрового учета бумажный носитель не нужен (ч. 4, 5 ст. 20, ч. 12 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости).

Рекомендуем указать в договоре обязанность инженера поместить межевой план в электронное хранилище. Тогда можно будет не представлять его на носителе при кадастровом учете, а просто указать его идентифицирующий номер в заявлении.

Как поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности

Кадастровый учет нужен всегда, когда участок не образован или его границы не уточнены, а регистрация — только если право собственности на участок разграничено, то есть установлено, в чьей именно собственности (области, района и т.д.) он находится (пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Срок, когда вы можете поставить участок на учет и зарегистрировать право собственности на него, — два года с даты принятия решения о предварительном согласовании. Если он будет нарушен, предварительное согласование придется проходить заново (п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ).

Подать заявление на кадастровый учет и регистрацию права публичной собственности вы можете в МФЦ или ваше отделение Росреестра (см. форму).

Это общее заявление. При живом обращении его распечатают при вас. Также заявление можно подать по почте или через Интернет.

Вместе с заявлением предъявите, а если подаете его по почте, то приложите следующие документы (ст. 18 Закона о регистрации недвижимости):

• межевой план. Файл на носителе либо номер в электронном хранилище вам предоставит кадастровый инженер (ч. 12 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости);
• правоустанавливающий документ на земельный участок. Он нужен только при регистрации права собственности. Возьмите его в уполномоченном органе;
• решение о предварительном согласовании, в котором прописано ваше право подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию (пп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ);
• документ о полномочиях представителя юрлица (доверенность, документ о назначении директора и т.д.);
• паспорт представителя (по почте — копию паспорта).

Сроки решения Росреестра по кадастровому учету и регистрации права собственности следующие (ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

• пять рабочих дней, если вы подали заявление на кадастровый учет прямо в Росреестр, семь рабочих дней, если в МФЦ;
• 10 рабочих дней, если вы подали заявление на кадастровый учет и регистрацию собственности в Росреестр, и 12 рабочих дней, если в МФЦ.

Если Росреестр найдет обстоятельства, мешающие провести кадастровый учет или регистрацию, то он приостановит процесс. Вас уведомят об этом. В уведомлении будет указан срок, в который можно исправить ошибки. Как правило, это три месяца (ч. 3 ст. 26, п. 2 ч. 4 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости).

Как подать заявление о выкупе земельного участка

Подайте в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Форма заявления для федеральных участков установлена Приказом Минэкономразвития России от 04.04.2017 N 166, а для региональных, муниципальных, а также участков с неразграниченной публичной собственностью формы могут быть утверждены органами субъектов РФ и местного самоуправления.

Укажите в заявлении сведения, перечисленные в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. Цель использования опишите как «размещение офисного здания», «размещение здания склада» и т.д. Основанием предоставления укажите пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Реквизиты решения об утверждении проекта межевания узнайте в местной администрации или на ее сайте.

Приложите к заявлению следующие документы, если вы не представляли их на предварительном согласовании (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1):

• правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, если право собственности не зарегистрировано. Обратите внимание, что без регистрации действительно только право, возникшее по наследству или до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Закона о регистрации недвижимости);
• правоустанавливающие документы на участок, если у вас есть какое-то право на него и оно не зарегистрировано. Это может быть, например, договор аренды сроком до года;
• выписку из ЕГРН на участок, если ваше право на него зарегистрировано;
• выписку из ЕГРН на здание, сооружение или помещение;
• выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• документ о полномочиях представителя (доверенность, приказ о назначении директора);
• заверенные переводы документов о регистрации иностранного юридического лица, если вы такое лицо.

Если вас несколько сособственников здания, помещений в нем или сооружения, то обращайтесь в уполномоченный орган совместно (одно общее заявление). Если один из вас подаст заявление об аренде, то договор аренды вышлют всем (п. п. 5, 6 ст. 39.20 ЗК РФ). В этом случае у вас есть 30 дней, чтобы либо убедить совладельца выкупить участок вместе, либо подписать договор аренды.

Если вы не укажете в заявлении обязательные сведения или не приложите нужные документы, то его вернут (п. п. 2, 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

В течение 30 дней со дня, когда поступило заявление, уполномоченный орган направит вам либо договор купли-продажи в трех экземплярах, либо уведомление об отказе в предоставлении участка (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Как заключить договор купли-продажи публичного земельного участка под зданием или сооружением

Подпишите и верните договор в течение 30 дней со дня, когда вы его получили (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Цена участка в договоре купли-продажи не может превышать кадастровую стоимость участка (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Для некоторых федеральных участков действуют следующие льготные цены (п. п. 3, 4 Правил определения цены земельного участка, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279):

• 60% кадастровой стоимости, если организация выкупает участок под объектом федерального или регионального значения;
• 2,5% кадастровой стоимости, если право собственности на здание возникло, когда участок был ограничен в обороте (но не позже 01.07.2012), а потом ограничения сняли.

Цены региональных и муниципальных участков определяются по правилам, установленным региональным или местным актом (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

Если цена превышает установленные пределы, верните подписанный договор с протоколом разногласий, в котором укажите правильную цену. Если продавец в течение 30 дней не подпишет протокол разногласий, обращайтесь в суд с требованием признать договор заключенным по вашей цене (ст. 445 ГК РФ).

Уменьшить цену вы также можете, если продавец укажет в договоре недостоверную информацию об обременениях участка и ограничениях его использования (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Информацию об обременениях смотрите в выписке из ЕГРН. Об ограничениях использования вы можете узнать с помощью специального сервиса Росреестра https://kadastr.ru/site/electron/zouit.htm.

Нельзя включать в договор следующие условия (п. 2 ст. 37 ЗК РФ):

• право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
• ограничения вашей возможности распоряжаться участком в дальнейшем;
• ограничения ответственности продавца в случае, если третьи лица предъявят права на участок.

Если продавец включил такие условия в проект договора, потребуйте исключить их. Однако, даже если они останутся, вы имеете право не соблюдать их — они считаются недействительными.

Как зарегистрировать переход права собственности на выкупленный земельный участок

Уплатите пошлину. Ее размер установлен в ст. 333.33 НК РФ.

Соберите следующие документы:

• документы, подтверждающие полномочия представителя (ч. 9 ст. 18, 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости);
• договор купли-продажи — два подлинника (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);
• паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
• документ об уплате пошлины;
• решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.

Последние два документа необязательны. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки.

Подайте эти документы совместно с представителем уполномоченного органа в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра.

Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

• семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделении Росреестра;
• девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.