В каких случаях организации нужно обращаться за госрегистрацией прав (договоров) на недвижимость

Государственной регистрации подлежат:

·     право собственности и другие вещные права на недвижимость (их возникновение);

·     переход таких прав;

·     ограничение прав, обременение имущества;

·     прекращение прав (ограничений и обременений);

·     сделки с недвижимостью.

Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость

На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):

• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).

При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016)).

Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость

Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Если недвижимость имеет собственника, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.

На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель – заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.

Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества

Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности: ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, арест и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 61 Порядка ведения ЕГРН).

Чтобы зарегистрировать ограничение (обременение), необходимо:

• определить, кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения);
• заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения);
• подготовить необходимые документы;
• уплатить госпошлину при необходимости;
• подать документы в Росреестр.

Кто может обратиться за госрегистрацией ограничения (обременения)

За госрегистрацией ограничения (обременения) должен обратиться орган госвласти (местного самоуправления), если он является стороной сделки либо ограничение (обременение) возникло на основании акта этого органа (ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости).

Также в зависимости от вида ограничения (обременения) заявителями могут быть, например:

Как заполнить заявление для госрегистрации ограничения (обременения)

Заявление оформляется в общем порядке. При этом нужно учитывать, в частности, такие особенности:

• в графе 3.3 заявления ставится знак “V”;
• в реквизите 6 в графе “ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости” указывается вид ограничения (обременения), а именно: “аренда”, “безвозмездное пользование”, “ипотека”, “сервитут”, “доверительное управление”, “наем жилого помещения”, “арест”, “запрещение регистрации”, “залог в качестве меры пресечения”, “прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости” (п. 61 Порядка ведения ЕГРН).

Какие документы необходимы для госрегистрации ограничения (обременения)

Нужны следующие документы (п. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):

• документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);
• документы, являющиеся основанием для госрегистрации.

В зависимости от вида ограничения (обременения) такими документами могут быть, например:

• иные установленные законом документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях. Так, если сервитут публичного участка допускается только с согласия органов госвласти или местного самоуправления, соответствующий документ о согласии необходимо приложить к заявлению (ч. 2 ст. 52 Закона о госрегистрации недвижимости).

Ряд документов можно подать по собственному желанию.

Представляемые документы должны соответствовать общим требованиям.

Как и в каком размере оплатить госпошлину

По общему правилу размер пошлины за госрегистрацию ограничений (обременений) составляет для организаций 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Исключение составляют, например:

• регистрация сервитута в интересах организации – госпошлина 6 000 руб. (пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• арест недвижимости, ипотека в силу закона – госпошлина не уплачивается (пп. 5, 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

При уплате госпошлины необходимо соблюсти установленный срок и правильно заполнить реквизиты в платежном поручении.

Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

См. также: ·     Как зарегистрировать частный сервитут ·     Нужно ли регистрировать публичный сервитут ·     Как организации зарегистрировать договор аренды недвижимости

Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)

Такая регистрация проводится в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Права прекращаются, если перестает существовать объект недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это происходит, например:

• при ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.);
• при его преобразовании (раздел, выдел, объединение, перераспределение – п. п. 46, 63 Порядка ведения ЕГРН).

Отметим, что при преобразовании объекта недвижимости он снимается с кадастрового учета и права на него прекращаются. При этом одновременно проводятся кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и регистрация прав на них (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

Госрегистрация договоров с недвижимостью

Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:

• договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ):

– земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);

– предприятия – независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

• договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);
• договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

Договоры, которые не регистрируются:

• продажи жилых помещений;
• продажи предприятия;
• дарения недвижимости;
• ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).

Несмотря на то что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 3 ст. 574, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время эти договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено. При этом на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.