Упрощенная система налогообложения у продавца земельного участка

Земельный налог при УСН и бухучет при передаче земельного участка покупателю

 Земельный налог при УСН при передаче земельного участка покупателю

Если земельный участок расположен в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен земельный налог, то организация – собственник такого участка является налогоплательщиком этого налога (п. 2 ст. 346.11, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Продавец продолжает платить земельный налог и после фактической передачи земельного участка покупателю, если его право собственности зарегистрировано позднее. Дело в том, что по общему правилу налогоплательщиком является собственник земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ). Таким образом, обязанность по уплате земельного налога сохраняется вплоть до перехода права собственности на земельный участок к покупателю, т.е. до государственной регистрации – дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве иного лица на участок (п. 1 ст. 388 НК РФ, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ (п. 1 ст. 390 НК РФ). Кадастровая стоимость участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (п. 2 ст. 390 НК РФ). Налоговая база в отношении участка по общему правилу определяется по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

В целях налогообложения сумма земельного налога учитывается в составе расходов на дату уплаты (пп. 22 п. 1 ст. 346.16, пп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Бухучет при УСН при передаче земельного участка покупателю

При реализации земельного участка (на дату перехода права собственности на него к покупателю) организация-продавец признает прочий доход в размере стоимости земельного участка, указанной в договоре, и прочий расход в виде первоначальной стоимости земельного участка (абз. 2 п. 5, абз. 5 п. 17, п. п. 29, 31 ПБУ 6/01, п. п. 7, 16, пп. “г” п. 12 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

В случае если момент списания с бухгалтерского учета земельного участка, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то первоначальная стоимость земельного участка, переданного покупателю до момента признания таких доходов и расходов, учитывается на отдельном субсчете к счету 45 “Товары отгруженные”, например на субсчете “Переданные объекты недвижимости” (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

<*> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, и кредиту счета 01 “Основные средства” (п. 11 ПБУ 10/99).

УСН и бухучет при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

УСН при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

При применении УСН доходы признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При поступлении оплаты за земельный участок полученные доходы учитываются в качестве выручки от его реализации (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Бухучет при УСН при получении оплаты по договору купли-продажи земельного участка

При получении оплаты за реализованный земельный участок погашается дебиторская задолженность покупателя, учитываемая на счете 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками” (Инструкция по применению Плана счетов).

Бухучет при УСН при получении оплаты за земельный участок, стоимость которого установлена в иностранной валюте (у. е.), а оплата производится в рублях

В этом случае по расчетам с покупателем могут возникать курсовые разницы. Они учитываются на счете 91 “Прочие доходы и расходы”: положительные – на субсчете 91-1 “Прочие доходы”, отрицательные – на субсчете 91-2 “Прочие расходы” (по правилам, установленным п. п. 5 – 7, 11 – 13 ПБУ 3/2006).

УСН и бухучет у продавца при межевании земельного участка в случае его раздела (перераспределения)

УСН у продавца при межевании земельного участка в случае его раздела (перераспределения)

Расходы на межевание с целью продажи одного из образованных участков учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, только если оказанные услуги оплачены (пп. 29 п. 1 ст. 346.16, пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). В целях налогообложения учитывается также сумма “входного” НДС, относящаяся к данным расходам (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Бухучет при УСН у продавца при межевании земельного участка в случае его раздела (перераспределения)

Расходы на межевание (с учетом невозмещаемого НДС) с целью продажи одного из образованных участков в бухгалтерском учете признаются прочими расходами как расходы, связанные с продажей основного средства (земельного участка), на дату оказания услуг (на дату подписания акта приемки-сдачи оказанных услуг) (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11 ПБУ 10/99, п. 2 ст. 346.11, пп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).

<*> Сумму “входного” НДС организация, применяющая УСН, может не отражать предварительно на счете 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”, если такой порядок установлен учетной политикой (п. п. 6, 7.1 ПБУ 1/2008). В таком случае стоимость оказанных услуг сразу включает “входной” НДС.

Договор купли-продажи земельного участка: что влияет на налоги и бухучет у продавца на УСН

Условие договора купли-продажи земельного участка о предоплате (авансе) при УСН (информация для продавца)

Статья 487 ГК РФ разрешает сторонам включить в договор условие о полной или частичной предварительной оплате земельного участка.

Формулировка договора при частичной предоплате может быть следующей:

“Оплата производится в следующем порядке:

– часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты;

– оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере ___ руб./ИЛИ ___ процентов, что составляет ___ руб., Покупатель перечисляет на счет Продавца не позднее ___ дней с момента передачи земельного участка/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты”.

Формулировка договора при полной предоплате может быть следующей:

“Покупатель обязан перечислить полную стоимость земельного участка до его передачи. Сумма перечисляется в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора/ИЛИ иного события/ИЛИ не позднее определенной даты”.

УСН при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

Сумма поступившей предоплаты (аванса) включается в доходы на дату ее получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05).

Бухучет при УСН при получении предоплаты (аванса) по договору купли-продажи земельного участка

Полученная от покупателя предоплата (аванс) в бухгалтерском учете доходом не является и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99). На сумму полученных в порядке предоплаты (аванса) денежных средств в учете организации производится запись по дебету счета 51 “Расчетные счета” и кредиту счета 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”. При этом суммы полученной предоплаты (аванса) учитываются на счете 62 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов). Прочий доход от реализации земельного участка признается после перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. “г” п. 12 ПБУ 9/99).

О порядке признания дохода от продажи земельного участка см. раздел “Бухучет при УСН при передаче земельного участка”.

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 62:

62-а “Расчеты по авансам (предоплате)”;

62-п “Расчеты с покупателями за земельные участки”.

<*> Если земельный участок передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то первоначальная стоимость такого земельного участка отражается по дебету счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, и кредиту счета 01 “Основные средства” (п. 11 ПБУ 10/99).