Установите в договоре обязанность сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Включите условия, которые позволят установить предмет основного договора, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент. Рекомендуем также согласовать цену недвижимости. Если объект — жилое помещение, укажите перечень лиц, сохраняющих право пользоваться им, и их права на помещение. Чтобы стимулировать стороны заключить основной договор, включите в предварительный договор условие о задатке. Составьте предварительный договор в виде одного документа, подписанного сторонами. Предлагаем сразу же составить и проект основного договора, оформив его как приложение к предварительному.
Предмет и иные условия основного договора купли-продажи недвижимости
Включите в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ):
- условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи недвижимости;
- условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.
Кроме того, рекомендуем согласовать иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Без существенных условий договор купли-продажи не считается заключенным, если только стороны не подтверждают его действие исполнением или иным образом (п. п. 1, 3 ст. 432, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Предмет договора купли-продажи недвижимости
Чтобы согласовать предмет, укажите:
- основные обязательства сторон:
— обязанность продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости (например, земельный участок, здание, квартиру, нежилое помещение) (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
— обязанность покупателя принять объект и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. п. 1, 5 ст. 454 ГК РФ).
Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор купли-продажи недвижимости;
- данные, которые позволят определенно установить имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Если их в договоре не будет, условие об имуществе, которое подлежит передаче, будет несогласованным. В этом случае как предварительный, так и основной договоры не считаются заключенными (ст. 554 ГК РФ).
Какие данные об имуществе указать в договоре
Для индивидуализации недвижимого имущества достаточно указать его кадастровый номер (при наличии) (ст. 554 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Однако рекомендуем указать в договоре более детальную информацию. В зависимости от вида недвижимости это могут быть следующие данные:
| Вид недвижимости | Индивидуальные характеристики |
| Здание | — адрес;— площадь (кв. м); — назначение; — количество этажей, в том числе подземных |
| Помещение | — адрес;— площадь (кв. м); — обозначение (номер) помещения на поэтажном плане; — назначение (жилое, нежилое); — номер, тип этажа, на котором расположено помещение; — вид жилого помещения |
| Земельный участок | — описание местоположения;— площадь (кв. м); — адрес; — категория земель; — вид разрешенного использования |
Чтобы правильно привести в договоре эти данные, рекомендуем получить выписку из ЕГРН. В ней есть все необходимые сведения об основных характеристиках объекта недвижимости. Оперативно ее можно заказать в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Сделайте выписку приложением к договору. Это позволит избежать споров о согласовании предмета договора.
Как индивидуализировать несуществующий объект
Если вы заключаете предварительный договор в отношении несуществующего объекта (например, земельного участка, который еще не образован), убедитесь, что у вас с контрагентом совпадает представление о предмете договора и вы можете его определить (Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21). Этого можно добиться, если вы:
- согласуете дополнительный механизм для определения предмета основного договора при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Например, включите в договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его в определенных границах (Определение ВС РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21);
- определите объект купли-продажи настолько подробно, насколько это возможно на дату подписания предварительного договора. Например, укажите местонахождение строящейся недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, количество этажей, иные характеристики недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). При строительстве укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта.
Учтите, что к моменту заключения основного договора характеристики строящегося (реконструируемого) объекта (например, его площадь) могут измениться. Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации) и согласуйте порядок этой процедуры. Это особенно важно при купле-продаже всего строящегося объекта (например, здания), когда вероятность изменения характеристик объекта наиболее велика. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности объекта.
Иные существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предусмотренные законом
Включите в предварительный договор условие о цене недвижимого имущества. Это условие является существенным для договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако учтите, что не следует устанавливать обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену (ее существенную часть) недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Иначе такой договор будет считаться договором купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
В предварительном договоре купли-продажи жилого помещения (в частности, квартиры) дополнительно укажите (п. 1 ст. 558 ГК РФ):
- перечень лиц, которые сохраняют по закону право пользования этим помещением после его приобретения покупателем;
- права указанных лиц на пользование продаваемым помещением.
Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон
Рекомендуем заявить о необходимости включить в предварительный договор все условия договора купли-продажи, которые можно согласовать на момент заключения предварительного договора. Это важно, поскольку если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, такие условия будет определять уже суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора купли-продажи, когда вы будете его подписывать.
Если вы не можете согласовать все условия, постарайтесь настоять на согласовании тех из них, которые наиболее важны для исполнения договора купли-продажи, в частности:
- о сроке и порядке передачи недвижимости. Вы можете подготовить форму передаточного акта (иного документа о передаче) (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Оформите этот документ в качестве приложения к предварительному договору;
- о сроке и порядке оплаты цены недвижимости. Например, можно согласовать предоплату или отсрочку (рассрочку) платежа (ст. ст. 486 — 489 ГК РФ).
Условия о порядке заключения основного договора купли-продажи имущества
Важно закрепить в предварительном договоре условия о том, когда и как будет заключаться основной договор купли-продажи недвижимости. Это поможет вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и процедуру его заключения.
Срок заключения основного договора
Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор купли-продажи. Его можно определить разными способами (ст. 190 ГК РФ). Рекомендуем указать конкретную дату, до которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента (например, в течение четырех месяцев с момента заключения предварительного договора). В дальнейшем, если по каким-то причинам не успеете заключить основной договор, вы сможете продлить срок его заключения, составив дополнительное соглашение.
Если срок не будет установлен, вы должны будете заключить договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если объект находится в стадии строительства, удобно предусмотреть, что стороны заключат договор в течение определенного срока с момента:
- ввода объекта в эксплуатацию либо
- регистрации права собственности продавца на этот объект.
Представляется, что вы можете включить в предварительный договор подобные условия (п. 1 ст. 314 ГК РФ).
Ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на него зависят не только от действий будущего собственника (продавца). Поэтому в предварительном договоре можно установить только ориентировочные сроки наступления таких обстоятельств. При этом есть вероятность, что указанные сроки будут существенно сдвигаться. Чтобы избежать споров, можно согласовать, например, предельный срок ожидания регистрации права собственности, по истечении которого действие предварительного договора прекратится.
Пример формулировки условия
«Стороны обязуются заключить договор купли-продажи в течение 30 (тридцати) дней с даты государственной регистрации права собственности продавца на здание, но в любом случае не позднее 1 октября 2018 г.»
Процедура заключения основного договора
Рекомендуем указать в предварительном договоре:
- сторону, которая направляет предложение заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Если вы не сделали проект основного договора приложением к предварительному, то можете предусмотреть, что эта сторона подготовит проект договора;
- срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Имейте в виду, что, если вы согласуете порядок направления предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения контрагент не получит предложение, вы не сможете его понудить заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его заключения.
В качестве способа направления предложения можно указать, например, курьерскую доставку (с передачей предложения под расписку) или почтовое письмо с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении. Если способ не будет согласован, вы должны будете направить предложение таким образом, чтобы можно было точно установить, кто и кому его направил (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).
Если вы не согласуете адрес, направить предложение нужно будет по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25);
- порядок согласования и подписания основного договора, в частности:
— сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон;
— сроки и порядок согласования разногласий относительно условий основного договора;
— порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают основной договор.
Пример формулировки условия о порядке заключения договора
«Продавец не позднее 25 апреля 2018 г. направляет покупателю предложение заключить договор купли-продажи нежилого помещения. К предложению продавец прилагает подписанный проект договора купли-продажи в трех экземплярах.
Документы направляются покупателю курьерской доставкой или почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения.
Покупатель подписывает и передает продавцу договор купли-продажи в трех экземплярах в течение 2 (двух) рабочих дней с даты их получения.
В случае обнаружения покупателем в тексте договора купли-продажи ошибок, неточностей либо несогласованных изменений его условий он незамедлительно письменно сообщает об этом продавцу. Продавец в срок не более 2 (двух) рабочих дней после получения такого уведомления обязан устранить ошибки (неточности, изменения) и представить покупателю исправленный и подписанный со своей стороны договор в трех экземплярах. Покупатель подписывает договор в количестве переданных экземпляров в течение 2 (двух) рабочих дней с даты повторного получения их от продавца.
Стороны обязуются приложить к договору купли-продажи заверенные копии документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших договор».
Ответственность за отказ или уклонение от заключения основного договора
Вы вправе предусмотреть в предварительном договоре неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора (ст. 330 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12).
Рекомендуем указать, какие именно действия (бездействие) контрагента рассматриваются как уклонение от заключения основного договора. В частности, к ним можно отнести грубое нарушение установленного договором порядка заключения основного договора, например просрочку подписания согласованного проекта договора более чем на 30 дней.
Условия предварительного договора купли-продажи недвижимости о крупной сделке
Предварительный договор купли-продажи недвижимости может признаваться крупной сделкой, для совершения которой, как правило, требуется согласие (последующее одобрение) компетентного органа юридического лица (см., например, ст. 46 Закона об ООО, ст. ст. 78, 79 Закона об АО, Определение ВАС РФ от 17.12.2009 N ВАС-16363/09).
Рекомендуем в предварительном договоре отразить заверение о наличии необходимого согласия на заключение крупной сделки или о том, что договор для вашего контрагента не является крупной сделкой. Если такое заверение окажется недостоверным, вы сможете, например, потребовать возмещения убытков, а при определенных обстоятельствах — также отказаться от договора (п. п. 1, 2 ст. 431.2 ГК РФ).
Кроме того, вы вправе включить в предварительный договор отлагательное условие о том, что права и обязанности по договору возникнут после получения одобрения на его совершение (п. 3 ст. 46 Закона об ООО, п. 4 ст. 79 Закона об АО, п. 1 ст. 157 ГК РФ).
Условия о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости
Если вы хотите обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи, предусмотрите внесение задатка (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).
Например, можно согласовать, что задаток вносится будущим покупателем и в случае заключения основного договора будет зачтен в счет оплаты. Это позволит обеспечить исполнение предварительного договора обеими сторонами. Если потенциальный покупатель откажется заключать основной договор, то задаток останется у продавца, а если откажется потенциальный продавец, он должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Рекомендуем подробно описать обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс. Тем более что в спорных ситуациях уплаченная сумма считается авансом, а не задатком (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Аванс в случае неисполнения договора по общему правилу возвращается в том размере, в каком был внесен. При этом возврат осуществляется независимо от того, по каким причинам не исполнено обязательство.
Соглашение о задатке нужно составить в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Вы можете включить условия о задатке в договор или составить отдельное соглашение о задатке.
Пример формулировки условия о задатке
«Для обеспечения исполнения обязательства заключить договор купли-продажи нежилого помещения покупатель обязуется выдать продавцу задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.
Задаток выплачивается в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания предварительного договора. Задаток перечисляется единовременно на расчетный счет продавца, указанный в предварительном договоре.
Если покупатель уклонится или откажется от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, задаток остается у продавца.
Если продавец уклонится или откажется от заключения договора купли-продажи нежилого помещения, он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка не позднее 1 июня 2018 г.
В случае заключения договора купли-продажи нежилого помещения сумма задатка подлежит зачету в счет исполнения обязанности покупателя по оплате нежилого помещения».
Форма предварительного договора купли-продажи недвижимости
Предварительный договор нужно заключить в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это связано с тем, что он заключается в форме, установленной для основного договора, а договор купли-продажи недвижимости заключается указанным образом (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).
Если вы нарушите правила о форме предварительного договора, он будет ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Такой договор не влечет правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью, и, следовательно, не порождает для сторон прав и обязанностей (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
