Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды

Споры с участием лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, рассматривают арбитражные суды. Важно соблюсти требования Арбитражного процессуального кодекса РФ, чтобы иск не был оставлен без движения либо возвращен. Выполните расчет задолженности, укажите его в иске, приведите также обстоятельства, на которых вы основываете свои требования: факт заключения договора, передачи имущества в аренду и невнесения арендной платы. Изложите свои требования и приложите к иску подтверждающие документы. Убедитесь, что вами соблюден досудебный порядок. Эти требования нужно учитывать при подаче иска как в бумажной, так и в электронной форме.

Общие требования к составлению иска

В исковом заявлении вам необходимо указать все сведения, перечисленные в ч. 2 ст. 125 АПК РФ. Иначе суд оставит исковое заявление без движения и при неустранении нарушений возвратит исковое заявление (ч. 1 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Если суд по вашему делу принял предварительные обеспечительные меры, не забудьте указать в иске сведения об этих мерах (п. 9 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Вы можете сразу в иске сформулировать ходатайства, в том числе ходатайство об истребовании доказательств от ответчика или других лиц (ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Истец или его представитель должен подписать исковое заявление. Вы можете также заполнить форму, размещенную на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (ч. 1 ст. 125 АПК РФ).

Вводная часть иска

В “шапке” искового заявления укажите:

наименование арбитражного суда субъекта РФ (п. 1 ч. 2 ст. 125 АПК РФ), его адрес. По общему правилу иск подается в суд по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ). Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ).

Если в договоре аренды указан определенный арбитражный суд субъекта РФ, в котором разрешаются споры по данному договору, то иск подавайте в этот арбитражный суд (ст. 37 АПК РФ);

данные об истце – наименование, адрес, координаты для связи (телефон, факс, e-mail), а если вы индивидуальный предприниматель, также укажите дату и место рождения, дату и место госрегистрации в качестве ИП (п. 2 ч. 2 ст. 125 АПК РФ);

данные об ответчике – наименование, адрес (п. 3 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Также рекомендуем указать координаты для связи (телефон, факс, e-mail);

цену иска (п. 6 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Она включает в себя итоговую сумму задолженности, которую вы просите взыскать, а также начисленные неустойки, проценты (ч. 1 ст. 103 АПК РФ). Госпошлину и иные судебные расходы в цену иска включать не нужно.

Обстоятельства, на которых основаны требования, и подтверждающие доказательства

Вам необходимо отразить в иске обстоятельства, на которых основаны ваши требования, и привести доказательства данных обстоятельств (п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Укажите в иске следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:

заключение договора. Напишите его название, номер, дату заключения, а также укажите условия договора:

– об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей;

– о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги, если это предусмотрено;

– о неустойке, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Укажите конкретный пункт договора (приложение к нему), на который вы ссылаетесь;

передача имущества арендатору. Сошлитесь на акт или иной документ, который подтверждает факт и дату передачи;

невнесение (несвоевременное внесение) арендатором арендной платы, коммунальных платежей. Укажите периоды просрочки. Если в подтверждение вы прикладываете многостраничные бухгалтерские документы, рекомендуем указать, на какой странице изложена нужная информация, на что обратить внимание.

Расчет взыскиваемой суммы (цены иска)

В иске должен быть расчет суммы, которую вы требуете с арендатора (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Для того чтобы рассчитать сумму, которая составляет цену иска, рассчитайте сумму долга и сумму санкций (п. 1 ч. 1, абз. 6 ч. 1 ст. 103 АПК РФ).

Расчет взыскиваемой суммы обязательно должен содержаться в исковом заявлении (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Рекомендуем оформить расчет взыскиваемой суммы как приложение к иску и указать в самом иске, что расчет приведен в приложении.

Расчет суммы долга

При расчете нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы. В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором – отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам. Это повлияет на формулировку ваших исковых требований.

Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате.

Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию.

Расчет удобнее сделать в таблице для наглядности.

Примеры расчета задолженности

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (переменная часть).

Стоимость коммунальных услуг возмещается арендодателю сверх арендной платы.

Арендная плата твердая, возмещение коммунальных услуг договором не предусмотрено.

Стоимость 1 кв. м – 1 000 руб.

Площадь арендованного помещения – 30 кв. м.

Арендная плата за месяц – 30 000 руб.

Период задолженности – с 01.09.2017 по 15.09.2017.

Количество дней за период задолженности – 15.

Количество дней в сентябре – 30.

Сумма задолженности за период с 01.09.2017 по 15.09.2017 составляет:

30 000 / 30 x 15 = 15 000 руб.

Расчет неустойки (пени)

Неустойка (пеня) определяется по формуле:

При расчете учитывайте следующее:

ставка неустойки (пени) определяется договором;

если сумма долга включает в себя НДС, неустойка рассчитывается от суммы задолженности с учетом НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 с аналогичным выводом по спору из договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ);

день фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Пример расчета пени

Расчетная сумма – 20 000 руб.

Количество дней просрочки – 30 (с 01.11.2016 по 30.11.2016).

Процентная ставка: 0,1% за каждый день просрочки

Расчет: 

Расчет процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ

Вы можете рассчитать проценты по ст. 395 ГК РФ, если (п. 4 ст. 395 ГК РФ):

договором не предусмотрена неустойка;

законом или договором предусмотрена возможность совместного начисления неустойки и процентов.

Рассчитайте проценты по формуле:

При расчете процентов учтите следующее:

в формулу следует включить фактическое количество календарных дней в году – 365 (366 – если год был високосным). Правило о включении в расчет количества дней, равного 360 и 30 дням, отменено (п. 84 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7);

если сумма долга включает в себя НДС, начисляйте проценты на сумму задолженности с учетом НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 с аналогичным выводом по спору из договора на оказание услуг по водоснабжению и водоотведению);

день фактического исполнения нарушенного обязательства включается в период просрочки (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7);

с 1 августа 2016 г. при расчете применяется ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующие периоды (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Для оперативного расчета процентов по ст. 395 ГК РФ вы можете воспользоваться специальными калькуляторами, размещенными на сайтах судов, например, на сайте Арбитражного суда г. Москвы: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calculator395.

Сведения о соблюдении досудебного порядка

Укажите в иске сведения о том, что вами соблюден досудебный порядок, который обязателен по спорам о взыскании денежных средств по договорам и из неосновательного обогащения (ч. 5 ст. 4, п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Если досудебный порядок не соблюден, суд возвратит исковое заявление, а если несоблюдение порядка выяснится после принятия заявления к производству, суд оставит иск без рассмотрения (п. 5 ч. 1 ст. 129, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Пример формулировки

Требование (претензию) истца от 12 октября 2017 г. N б/н о погашении задолженности по арендной плате ответчик добровольно не удовлетворил. При этом он указал, что арендную плату за август – сентябрь 2017 г. уплатит после подписания сторонами дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы (копии претензии от 12 октября 2017 г. N б/н и письма от 15 октября 2017 г. прилагаются).

Претензионный порядок будет считаться соблюденным, если истекли 30 календарных дней со дня направления претензии должнику, если иной срок не установлен законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

 Исковые требования

Вам нужно перечислить сами требования к контрагенту со ссылками на нормы (п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Укажите во вступительном предложении все нормы Гражданского кодекса РФ – основания удовлетворения ваших требований, а также нормы Арбитражного процессуального кодекса РФ, которыми вы руководствовались при подготовке и подаче иска.

После него перечислите исковые требования к ответчику:

сумму задолженности по арендной плате. Если арендная плата включает в себя коммунальные услуги (переменная часть), то рекомендуем указать размер задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы, получившийся в результате расчета по каждой из них;

Пример формулировки требования

Прошу взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате в размере 89 600 (восемьдесят девять тысяч шестьсот) руб., в том числе постоянную часть – 80 000 (восемьдесят тысяч) руб. и переменную часть – 9 600 (девять тысяч шестьсот) руб.

стоимость коммунальных услуг в случае, если она не входит в состав арендной платы;

неустойку (пени) и/или проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ, исчисленные (п. п. 48, 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7):

– на дату подачи иска (эта сумма включается в цену иска);

– за период после подачи иска – на дату вынесения решения;

– со дня вынесения решения до момента фактической оплаты задолженности.

Пример формулировки требования

Прошу взыскать с ответчика неустойку:

по состоянию на 23 октября 2017 г. (дата подачи иска) в размере 2 857 (две тысячи восемьсот пятьдесят семь) рублей 36 копеек;

за период с 24 октября 2017 г. по день вынесения судом решения, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки;

за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, исчисленную из расчета 0,1 процента от суммы долга за каждый день просрочки.

Не забудьте попросить взыскать с ответчика судебные расходы, которые включают в себя госпошлину и судебные издержки, например, расходы на представителя, и взыскиваются с проигравшей стороны (ст. ст. 101, 106, ч. 1 ст. 110 АПК РФ). При обращении в арбитражный суд госпошлина уплачивается в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.21 НК РФ. Эту сумму и укажите.

Вы можете также сразу в исковом заявлении сформулировать ходатайства, если, например, от ответчика или третьих лиц необходимо истребовать доказательства (ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Документы, которые нужно приложить к иску

Соберите документы, подтверждающие правомерность взыскания, и иные документы, которые нужно приложить к иску в соответствии со ст. 126 АПК РФ. Если арбитражный суд установит, что данные требования нарушены, то он оставит исковое заявление без движения и даст время для устранения нарушения (ч. 1, 2 ст. 128 АПК РФ).

Перечислите прилагаемые документы в исковом заявлении (п. 10 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Приложите к иску следующие документы (ч. 1 ст. 126 АПК РФ):

документы, которые подтверждают, что вы направили ответчику и другим лицам, участвующим в деле, копии искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют;

документ об уплате государственной пошлины по общему правилу;

документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования. Для данного иска – это копия договора аренды с передаточным актом, документы о задолженности арендатора, в том числе счета, акты сверки, расчет цены иска.

Если арендная плата вносилась частично, приложите, например, выписки из вашего банковского счета, свидетельствующие о частичном внесении арендной платы за определенный период;

копию свидетельства о государственной регистрации истца в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя. Если вы были зарегистрированы в период начиная с 01.01.2017, приложите копию листа записи в ЕГРЮЛ или ЕГРИП (Приказ ФНС России от 12.09.2016 N ММВ-7-14/481@);

доверенность представителя или иные документы, которые подтверждают полномочия на подписание искового заявления;

копии определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска. Их нужно приложить, если суд по вашему заявлению принял предварительные обеспечительные меры;

документы, которые подтверждают, что вами соблюден досудебный порядок. Приложите копию досудебной претензии с подтверждением направления ее арендатору, при наличии – ответ на претензию;

выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП истца и ответчика с указанием сведений об их месте нахождения или месте жительства, иной документ с этими сведениями, полученные не ранее чем за 30 дней до дня обращения истца в арбитражный суд. Эту информацию можно получить на официальном сайте ФНС – egrul.nalog.ru.