Как организации изменить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка

В каком порядке можно изменить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка

В настоящее время и до 1 января 2020 г. кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам (ч. 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; далее — Закон о кадастровой оценке). Изменить (уменьшить) ее можно:

по новым правилам — в соответствии с Законом о кадастровой оценке, если она определена в порядке, установленном этим Законом;
по старым правилам — в соответствии с Законом об оценочной деятельности, если она определена в соответствии с этим Законом (ч. 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке).

Как исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости земельного участка по новым правилам

Можно исправить следующие ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):

описки, опечатки, арифметические ошибки или другие подобные;
ошибки, которые возникли в результате неверного расчета кадастровой стоимости (то есть ее определение не соответствует Методическим указаниям).

Узнать, какие сведения о земельном участке использовались при определении кадастровой стоимости и как она рассчитывалась, вы можете:

из отчета, который размещен в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Он размещается в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 15 Закона о кадастровой оценке);
обратившись за получением разъяснения по определению кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения таких обращений утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.06.2017 N 317 (далее — Порядок рассмотрения обращений).

Для получения разъяснения нужно подать обращение в бюджетное учреждение (ч. 1 ст. 20 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Порядка рассмотрения обращений). Его форма не установлена, поэтому его можно составить в произвольном виде. При этом нужно обязательно указать (ч. 5 ст. 20 Закона о кадастровой оценке):

полное наименование, местонахождение организации, номер телефона и, при наличии, адрес электронной почты лица, подавшего обращение;
кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости.

Обращение можно подать лично, по почте или в электронной форме через Интернет. Это следует из п. п. 4, 5 Порядка рассмотрения обращений.

Оно должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления (п. 8 Порядка рассмотрения обращений). Разъяснения предоставляются по форме, приведенной в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 30.06.2017 N 317.

Если при рассмотрении такого обращения бюджетное учреждение обнаружит ошибки, то оно исправит их самостоятельно (ч. 7 ст. 20 Закона о кадастровой оценке). При этом вам направят (п. 13 Порядка рассмотрения обращений):

уведомление о таком решении с приложением копии решения;
уведомление об исправлении ошибок, где будет указана дата их исправления;
сведения о новой кадастровой стоимости, которая получена после исправления ошибок.

Если вы обнаружили ошибку или не согласны с доводами, приведенными в разъяснении, то следует обратиться за ее исправлением. Обратите внимание, что исправить ошибку вы можете до момента, пока кадастровая стоимость является актуальной (например, до утверждения акта очередной кадастровой оценки). Это следует из ч. 4, 5 ст. 21 Закона о кадастровой оценке. Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 19.02.2018 N 73 (далее — Порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок).

Для исправления ошибки необходимо:

оформить обращение. Его форма не утверждена, поэтому оно составляется в произвольном виде. При этом в нем нужно указать (ч. 8 ст. 21 Закона о кадастровой оценке):

— полное наименование организации, номер телефона и, при наличии, адрес электронной почты лица, которое подает обращение;

— кадастровый номер и (или) адрес земельного участка (участков), в отношении которого нужно исправить ошибку;

— суть обращения. По желанию вы можете указать номера страниц отчета, где содержатся ошибки;

— информацию о том, нужно ли вам предоставлять разъяснения по определению кадастровой стоимости;

приложить документы, подтверждающие наличие ошибки. Также можете приложить декларацию о характеристиках объекта недвижимости (ч. 9, 10 ст. 21 Закона о кадастровой оценке);
подать обращение и документы в бюджетное учреждение или МФЦ. Это можно сделать лично, по почте или через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг (ч. 6 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

Обращение рассматривается в течение 30 дней со дня его поступления. Этот срок может быть продлен на такой же, если учреждению потребуется получить отсутствующую информацию (ч. 17, 18 ст. 21 Закона о кадастровой оценке, п. 8 Порядка рассмотрения обращений об исправлении ошибок). В случае принятия положительного решения ошибка должна быть исправлена не позднее 60 дней со дня поступления обращения (ч. 19 ст. 21 Закона о кадастровой оценке, п. 17 Порядка рассмотрения обращений об исправлении ошибок).

Если вы не согласны с принятым решением, то можете оспорить его в суде (ч. 22 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

Обратите внимание, что в любом случае после исправления ошибок кадастровая стоимость может быть только уменьшена, ее увеличение не допускается (ч. 8 ст. 20, ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Для этого вам потребуется отчет о рыночной стоимости земельного участка. Он не нужен при оспаривании кадастровой стоимости, которая оценивалась по старым правилам (если при этом использовались недостоверные сведения).

Оспорить кадастровую стоимость можно как в досудебном, так и в судебном порядке. Если стоимость определялась по новым правилам и при этом была допущена ошибка, целесообразно сначала обратиться за ее исправлением.

Как оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке по новым правилам

Досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания кадастровой стоимости вы можете сразу обратиться в суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке можно, обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 1, 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Порядок их работы определен Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620.

Обратиться в комиссию можно со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Для этого необходимо:

оформить заявление (ч. 3 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Его форма не установлена, поэтому составить его можно в произвольном виде.

Рекомендуем указать в нем причины, по которым вы не согласны с кадастровой стоимостью, а также наименование организации, ее почтовый адрес, кадастровый номер и (или) адрес земельного участка, стоимость которого оспаривается;

приложить необходимые документы (ч. 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

— выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой указана оспариваемая стоимость;

— копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на земельный участок, если заявление подает его правообладатель. Это может быть, например, договор купли-продажи;

— отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе.

Вы можете приложить к заявлению и иные документы. Но если к заявлению не приложены перечисленные документы, то его не примут к рассмотрению (ч. 10 ст. 22 Закона о кадастровой оценке);

подать заявление и прилагаемые документы в комиссию через уполномоченный орган субъекта РФ или МФЦ. Сделать это можно лично, по почте или через Интернет, в том числе через Единый портал госуслуг. Днем подачи заявления в комиссию считается день его представления, день, указанный на оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении, либо день его подачи через Интернет соответственно (ч. 5, 6 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня его поступления. В течение семи рабочих дней со дня поступления вам направят уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. В нем также должна быть указана и дата его рассмотрения (ч. 13, 14 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений (ч. 15, 16 ст. 22 Закона о кадастровой оценке):

об определении кадастровой стоимости в размере рыночной;
отклонении заявления (с обязательным обоснованием).

Первое решение принимается, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости соответствует требованиям ст. 11 Закона о кадастровой оценке и федеральных стандартов оценки (п. 15 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 N 620). В противном случае комиссия отклоняет заявление (п. 14 названного Порядка).

Решение комиссии вы можете оспорить в судебном порядке (ч. 22 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).

Как оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке по старым правилам

Организации необходимо сначала оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке. Если ваши требования не удовлетворили — обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28; далее — Постановление Пленума).

Такие споры рассматривает комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссии созданы в субъекте РФ при территориальном органе Росреестра (ч. 1, 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263). Обратиться в комиссию вы можете в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, но до дня внесения в ЕГРН новой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Узнать кадастровую стоимость, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости (ч. 14 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности):

в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении;
в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.

Вы можете оспорить кадастровую стоимость в комиссии (ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности):

если при ее определении использовались недостоверные сведения о земельном участке;
на дату установления кадастровой стоимости определена рыночная стоимость земельного участка.

Чтобы обратиться в комиссию, нужно:

оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости (ч. 9 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Его форма не установлена, поэтому составить его можно в произвольном виде. Однако в нем нужно привести наименование организации — правообладателя недвижимости, ее почтовый адрес и место ее нахождения (п. 13 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263);
подготовить необходимые документы (ч. 16 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности):

— выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой указана оспариваемая стоимость;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на земельный участок, если заявление подает его правообладатель;

— документы, которые подтверждают, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения, если подается заявление о пересмотре стоимости на этом основании;

— отчет об оценке рыночной стоимости, если кадастровая стоимость пересматривается в связи с установлением рыночной стоимости. Его нужно подать в бумажном виде и в форме электронного документа.

К заявлению можно приложить и иные документы. Однако если вы не представите перечисленные документы, то заявление не примут к рассмотрению (ч. 17, 18 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Заявление рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления. В течение семи дней с даты его поступления вас уведомят о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения (ч. 19, 20 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Комиссия может принять одно из следующих решений (ч. 22, 24 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности):

о пересмотре кадастровой стоимости, если при ее определении использовались недостоверные сведения;
об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
об отклонении вашего заявления.

В любом случае о принятом решении вас уведомят в течение пяти рабочих дней с даты его принятия (ч. 26 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Если вы не согласны с принятым решением, его можно оспорить в суде (ч. 27 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Такая возможность предусмотрена в ч. 3 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Напомним, что, если кадастровая стоимость определялась по старым правилам, ее необходимо сначала оспорить в досудебном порядке.

Для обращения в суд необходимо:

Определить, какие требования вы будете предъявлять.

Вы можете предъявить следующие требования (п. 2 Постановления Пленума):

о пересмотре кадастровой стоимости. К этой категории относятся требования:

— об установлении рыночной стоимости недвижимости;

— об изменении кадастровой стоимости в связи с тем, что при ее определении использовались недостоверные сведения о недвижимости, в том числе об исправлении ошибок.

Такие требования рассматриваются по правилам гл. 25 КАС РФ (п. 3 Постановления Пленума). Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости (ЕГРН) оспариваемой кадастровой стоимости, при условии что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Отметим, что решение комиссии не является предметом рассмотрения спора (ч. 23 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 30 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности);

об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии. Эти требования рассматриваются по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ. Это следует из п. 4 Постановления Пленума.

Решение комиссии вы можете обжаловать в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав, свобод и законных интересов (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Оформить административное исковое заявление. Учитывайте общие требования к нему, а также:

требования к заявлению, если кадастровая стоимость пересматривается;
требования, если обжалуются решения или действия (бездействие) комиссии.

Ответчиком по такому заявлению, в зависимости от ваших требований, является (п. 7 Постановления Пленума):

— орган, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр, если предъявляются требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной либо оспариваются в связи с использованием при ее определении недостоверных сведений об участке;

— Росреестр, если предъявляются требования о пересмотре кадастровой стоимости вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости или объектов недвижимости, характеристики которых изменены. Отметим, что кадастровую стоимость такой недвижимости по новым правилам устанавливают бюджетные учреждения (ч. 3 ст. 16 Закона о кадастровой оценке). Поэтому в качестве ответчика в этом случае будет такое учреждение;

— комиссия по рассмотрению споров и управление Росреестра, при котором она создана, если оспаривается решение, действие (бездействие) комиссии. Обратите внимание, что споры по кадастровой стоимости, которая установлена по новым правилам, рассматривают комиссии, создаваемые уполномоченным органом субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона о кадастровой оценке). Полагаем, что в этом случае ответчиком будет комиссия и указанный орган.

Подготовить документы и уплатить госпошлину. Вам потребуется общий комплект документов для обращения в суд. Если оспаривается кадастровая стоимость, дополнительно подготовьте следующие документы (ч. 2, 3 ст. 246 КАС РФ, п. 11 Постановления Пленума):

выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой указана оспариваемая стоимость;
нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на земельный участок, если заявление о пересмотре стоимости подает его правообладатель;
документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости;
отчет о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной. Он должен быть составлен в бумажном виде и в форме электронного документа.

Отметим, что если оспаривается стоимость, определенная по старым правилам, то потребуются документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (п. 6 ч. 1 ст. 126 КАС РФ, абз. 3 п. 9 Постановления Пленума). Например: решение комиссии об отклонении вашего заявления, документы, подтверждающие ваше обращение и не рассмотренные комиссией в срок. Если заявление комиссия не приняла к рассмотрению, например, по причине того, что не представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка, то это не будет считаться соблюдением досудебного порядка (абз. 4 п. 9 Постановления Пленума).

Размер госпошлины для организаций составляет 2 000 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект (п. 30 Постановления Пленума).

Подать (направить) в суд заявление и необходимые документы. Обращаться нужно в верховный суд субъекта РФ (верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения и т.д.). Заявление подавайте по месту нахождения уполномоченного органа субъекта РФ, бюджетного учреждения или управления Росреестра (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ, п. 3 Постановления Пленума).

Суд должен рассмотреть ваше заявление в течение двух месяцев со дня его поступления, если оспаривается кадастровая стоимость, либо в течение одного месяца, если обжалуется решение или действие (бездействие) комиссии (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

Если судом вынесено положительное решение, то в его резолютивной части должны быть указаны:

если кадастровая стоимость оспаривалась — новая кадастровая стоимость и дата подачи заявления в суд. Если на момент принятия решения суда в ЕГРН внесена новая кадастровая стоимость, определенная при очередной оценке, то в резолютивной части решения должен быть указан период действия кадастровой стоимости, которую определил суд (ч. 3 ст. 249 КАС РФ, п. 25 Постановления Пленума).

Суд не может отказать в иске на том основании, что рыночная стоимость земельного участка неверно определена. Суд должен установить ее размер, поскольку именно его определение является результатом рассмотрения дела об оспаривании кадастровой стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2018 N 20-КГ18-23);

если обжаловалось решение комиссии об отклонении заявления — требование об устранении допущенных нарушений путем повторного рассмотрения заявления (абз. 1, 2 п. 26 Постановления Пленума).

С какого момента применяется новая (измененная) кадастровая стоимость земельного участка

Такая стоимость применяется:

если она была оспорена (п. 28 Постановления Пленума):

— для целей налогообложения — начиная с того налогового периода, в котором подано заявление об оспаривании;

— для других целей (например, для определения арендной платы и выкупной цены) — с 1 января того года, в котором в суд или комиссию подано заявление;

если исправлена ошибка, то с даты вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость (ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке). Для целей налогообложения исправленная кадастровая стоимость применяется начиная с того налогового периода, в котором была использована ошибочная стоимость (абз. 5 п. 1 ст. 391 НК РФ). Отметим, что по вновь учтенным, ранее учтенным или измененным земельным участкам кадастровая стоимость определяется на дату внесения о них сведений в ЕГРН (ч. 1, 3 ст. 16 Закона о кадастровой оценке). При этом акт не составляется. Поэтому полагаем, что в данном случае новая кадастровая стоимость должна применяться с момента внесения сведений в ЕГРН об участках.