Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ:
ДАТА ОБНОВЛЕНИЯ:
АВТОР:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым жилым помещением.

В судебной практике возникают споры о последствиях несогласования существенных условий договора купли-продажи недвижимости в случае его фактического исполнения, а также о возможности отнесения к существенным иных условий такого договора.

 

 

Порядок оплаты не является существенным условием договора купли-продажи недвижимости

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2009 N Ф10-6202/08(2) по делу N А14-2154-2008/55/11

“…Не может быть признан правомерным и вывод суда первой инстанции о том, что недостижение сторонами сделки соглашения о порядке оплаты отчуждаемого имущества влечет за собой незаключенность спорного договора.

В частности, параграф 7 главы 30 ГК РФ, нормы которого регулируют особенности заключения сделок по продаже недвижимости, не относят порядок оплаты к существенным условиям договора такого вида. Кроме того, довод о нарушении порядка оплаты передаваемого по сделке имущества истцом не заявлялся, в связи с чем суд первой инстанции вышел за пределы заявленных конкурсным управляющим исковых требований.

В связи с изложенным, арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно отменил принятое по делу решение и отказал в удовлетворении иска…”

 

 

Если сторонами не было согласовано условие о цене договора купли-продажи недвижимости и при этом он исполнялся, такой договор признается заключенным

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12

“…Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что основанием для заключения договора купли-продажи N 896-10-КП-ЗН от 12 августа 2010 г. явилось постановление Администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 2252 от 29 октября 2009 г. “О предоставлении земельного участка в собственность путем продажи”, которое было отменено постановлением администрации Егорьевского муниципального района Московской области N 3321 от 23 ноября 2011 г., при этом основное условие договора купли-продажи – выкупная цена, было определено решением Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2010 г. по делу N А41-40940/09, которое было отменено постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2011 г., и, следовательно, условие договора купли-продажи о цене сторонами не определено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Делая вывод о том, что условие договора купли-продажи о цене сторонами не определено, суды, по сути, указали на то, что оспариваемый договор является незаключенным.

При этом суды не проверили обстоятельства, связанные с исполнением договора.

Указанное обстоятельство имеет значение, поскольку, если договор исполнен одной стороной и исполнение принято другой стороной без оговорок, у сторон неопределенности в отношении существенных условий не возникло, договор считается заключенным, и, следовательно, вывод суда, основанный на вышеуказанных обстоятельствах, не может быть признан обоснованным…”


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Email - [email protected]