Признание имущества недвижимым для целей купли-продажи ст. 549 ГК РФ

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ:
ДАТА ОБНОВЛЕНИЯ:
АВТОР:

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В отношении договора купли-продажи такого имущества действует специальное правовое регулирование (§ 7 гл. 30 ГК РФ).

На практике возникают трудности с отнесением имущества к движимому или недвижимому.

Имущество нельзя отнести к недвижимому только на основании факта составления его технического паспорта

Примечание: Технические паспорта, которые выданы до 01.03.2008, в целях, связанных с осуществлением госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости в соответствии с п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ).

Согласно действующей редакции п. 10 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для госрегистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, по установленным в п. 1 ст. 17 указанного Закона основаниям, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Его представление не требуется, если кадастровый паспорт, план указанного объекта или иной предусмотренный данным Законом документ (в частности, техпаспорт), в котором содержится описание этого объекта, ранее был представлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В связи с тем что в настоящее время осуществляется государственный кадастровый учет, Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, регулирующее порядок организации технической инвентаризации объектов капитального строительства, утратило силу с 01.07.2013. Составление технических паспортов на объекты недвижимого имущества более не осуществляется. Объекты недвижимости подлежат кадастровому учету с составлением кадастровых паспортов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2018 N Ф06-23525/2017 по делу N А65-28890/2016

“…По мнению суда кассационной инстанции, выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в реестре (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами ГК РФ.

Понятие “недвижимость” является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью. Кроме того, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.

Учитывая назначение и особенности гражданского оборота недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации недвижимости предусматривают осуществление государственной регистрации вещных прав и сделок только в отношении объектов, имеющих признаки, установленные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суды двух инстанций ограничились констатацией факта возведения спорного строения как объекта недвижимости в соответствии с разрешительной документацией, действовавшей в период его создания.

Однако несмотря на наличие перечисленной документации на момент рассмотрения настоящего спора в арбитражном суде данный объект, согласно техническому паспорту (л.д. 97 – 107, т. 1), представляет собой металлическую сборно-разборную конструкцию, находящуюся на остановке общественного транспорта “Молодежная” города Набережные Челны.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта как объекта капитального строительства от 30.07.2007 (л.д. 78, т. 1), последующая на основании этого разрешения регистрация права собственности объекта ответчика как объекта недвижимости от 05.10.2007 не опровергает доводов исполкома о том, что спорный объект, исходя из его технических характеристик, не является объектом недвижимости.

Так как спорный объект не является объектом недвижимости, в иске исполкома отказано неправомерно.

Поскольку данное дело направлялось ранее на новое рассмотрение, судебная коллегия полагает необходимым отменить принятые судебные акты, удовлетворив заявленные требования…”

 

 

Объекты, обладающие признаками недвижимого имущества, в том числе такие объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, не относятся к недвижимому имуществу, если они не были созданы как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.08.2018 N Ф01-2918/2018 по делу N А11-11168/2017

“…Согласно правовой позиции, приведенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 17085/12, от 26.01.2010 N 11052/09, от 17.01.2012 N 4777/08, от 24.09.2013 N 1160/2013, если объекты, хотя и прочно связанные с землей, не имеют самостоятельного функционального назначения и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, данные объекты не являются самостоятельными объектами гражданских прав.

По смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Понятие “недвижимость” является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен кадастровый паспорт.

Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил…”

 

 

По вопросу о том, является ли наличие в ЕГРП записи о праве собственности на имущество основанием для признания его недвижимым, существует две позиции судов

Позиция 1. Наличие в ЕГРП записи о праве собственности на имущество не является основанием для признания его недвижимым.

Примечание: В некоторых из приведенных ниже актов суды сослались на Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”. В п. 52 этого Постановления предусматривается такой исковой способ защиты нарушенных прав, как оспаривание зарегистрированного в ЕГРП права на недвижимое имущество.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.08.2011 N ВАС-6087/11 по делу N А11-14125/2009

“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что спорное имущество (железобетонное ограждение) не отвечает признакам недвижимого имущества, указанным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отклоняя довод заявителя о наличии зарегистрированного права собственности на спорный объект, суды указали, что государственная регистрация спорного имущества не определяет статус объекта как недвижимого имущества, так как для этого необходимо наличие определенных признаков, в том числе неразрывная связь с земельным участком.

Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований…”

процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

 

 

Позиция 2. Наличие в ЕГРП записи о праве собственности на имущество является основанием для признания его недвижимым.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2011 N КГ-А40/6419-11-П по делу N А40-42237/10-41-345

“…16 июня 2009 года ООО “Рижский” направило в адрес ответчика письмо с просьбой о заключении договора указанного земельного участка с приложением проекта договора и правоустанавливающих документов на здание.

Однако ДЗР г. Москвы отказало истцу в заключении договора аренды, что послужило основанием для обращения ООО “Рижский” с иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Доводы кассационной жалобы о том, что здание, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл. 88, стр. 2, является торговым металлическим павильоном и не относится к объекту недвижимости, поэтому отсутствуют основания для понуждения Департамента заключить договор аренды, подлежат отклонению как несостоятельные.

Вопрос об отнесении объекта, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл. 88, стр. 2, к недвижимому имуществу был исследован арбитражным судом, который установил, что в материалах дела имеется свидетельство от 17 января 2000 года N 77 НН 002690 о государственной регистрации права ООО “Рижский” на все здание по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 88, стр. 2, площадью 145,8 кв. м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2000 года сделана запись регистрации N 77-01/00-01/1999-59746 (л.д. 25).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем зарегистрированное право собственности ООО “Рижский” на вышеуказанное недвижимое имущество в судебном порядке, предусмотренном законом и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, не оспорено.

Таким образом, является правильным вывод судов о том, что ООО “Рижский”, как собственник здания, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, вл. 88, стр. 2, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, о чем указывал также суд кассационной инстанции в постановлении от 19 января 2011 года N КГ-А40/17231-10 по настоящему делу…”

 

 

 Асфальтовое, бетонное или иное покрытие не признается объектом недвижимости

Судебная практика:

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)

“…1. Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в п. 38 постановления N 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Из исследованных судами по делу документов, в том числе акта о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) с указанием степени готовности объекта 1,18%, исходя из конструктивных элементов, приведенных судами при его описании (щебень, асфальтовое покрытие), спорный объект ввиду отсутствия неразрывной связи с землей следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и согласно п. 38 постановления N 25 не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью…”

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 N 18-КГ15-222

“…Администрация МО города-курорта Геленджик и ООО СПКФ “АЗОТ” заявили требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности за Гончаровым А.В., Михайлиди А.А., Когай В.С. на открытый полигон как на объект недвижимости, ссылаясь на то, что он таковым не является.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, полигон представляет собой открытую бетонную площадку, как объект недвижимости данное сооружение не возводилось и в эксплуатацию не принималось.

Регистрация права собственности истцов на бетонную площадку как на объект недвижимости нарушает интересы администрации МО город-курорт Геленджик, поскольку влечет обязанность предоставить истцам земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта, не являющегося недвижимым имуществом, то есть создает угрозу нарушения публичных интересов, препятствует органам местного самоуправления в осуществлении функций и задач, установленных федеральным законом.

При таком положении суд апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное МО город-курорт Геленджик и ООО СПКФ “АЗОТ” по настоящему делу требование является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

Доказательств того, что объект, представляющий собой согласно материалам дела бетонную площадку, является объектом недвижимости, права в отношении которого подлежали государственной регистрации в ЕГРП, представлено не было.

Учитывая, что земельный участок находится под принадлежащим ООО СПКФ “АЗОТ” на праве собственности зданием склада, документы ООО СПКФ “АЗОТ” на данный объект недвижимости не признаны недействительными, право собственности Гончарова А.В., Михайлиди А.А., Когай В.С. на открытый полигон как объект недвижимого имущества зарегистрировано необоснованно, поскольку оно таковым по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не является, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Учитывая изложенное, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 февраля 2015 г. подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба Гончарова А.В. – без удовлетворения…”

 

 

Производственная площадка для автомобилей признается объектом недвижимости, если отвечает соответствующим признакам

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5

“…Согласно техническому паспорту от 06.05.2006 спорный объект имеет кадастровый номер, является сооружением – производственной площадкой для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. метра, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Учитывая фактические обстоятельства дела, Президиум соглашается с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как обоснованно указали суды апелляционной и кассационной инстанций, спорный объект также не является самовольной постройкой в связи с наличием у общества права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдением строительных норм и правил при строительстве спорного объекта…”

 

 

Железнодорожный подъездной путь является объектом недвижимости

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2006 по делу N А56-22940/2005

“…Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Согласно пункту 1.9 Правил эксплуатации и обслуживания железнодорожных путей необщего пользования, утвержденных приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 18.06.2003 N 26, каждый железнодорожный путь необщего пользования должен иметь технический паспорт, план и продольный профиль, чертежи сооружений. В техническом паспорте указываются технические характеристики и состояние рельсов, шпал, балласта, земляного полотна, сооружений, весовых приборов, обустройств и механизмов, предназначенных для погрузки, выгрузки, очистки, промывки вагонов, маневровых устройств, лебедок, а также промышленные железнодорожные станции, горки, полугорки, вытяжные пути, устройства сигнализации, централизации, блокировки и связи, используемые при поездной и маневровой работах, и другие устройства и механизмы.

В случае демонтажа железнодорожного подъездного пути возможность обслуживания объектов недвижимости и грузовых перевалочных (производственных) площадок будет утрачена. Установленные в другом месте железнодорожные подъездные пути будут выполнять уже иное назначение.

Оценив все указанные обстоятельства, суд пришел к верному выводу, что железнодорожный подъездной путь, находящийся в собственности Общества, является сооружением, прочно связанным с землей и обладающим всеми признаками недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а следовательно, и кадастровому учету в установленном законом порядке.

Довод КЗРиЗ о том, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо наличие документов, подтверждающих правомерность его возведения как капитального строения на земельном участке, отведенном под строительство недвижимого имущества, подлежит отклонению. Данные обстоятельства имели бы значение при решении вопроса о признании за лицом права собственности на сооружение. Однако в рамках настоящего дела права Общества на железнодорожный подъездной путь не оспариваются…”

 

 

Признаками относимости имущества к недвижимому могут являться его монтаж на специально возведенном фундаменте, подведение стационарных коммуникаций

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99 по делу N А72-2212/98-Кд136/1

“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с чем суд признал, что по смыслу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия собственника на его отчуждение не требовалось.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро и водоснабжению и оно является строением первой группы капитальности.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт N 2 сдачи-приемки работ по договору от 27.05.91 N 0214/СВ, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей…”

 

 

Стадион вместе с объектами вспомогательной инфраструктуры является недвижимым имуществом

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 6200/10 по делу N А56-50083/2008

“…Кроме того, судами первой и кассационной инстанций неверно истолковано понятие “сооружение” для целей применения к обстоятельствам настоящего дела правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

К подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы.

Стадион “Химик” создавался, на протяжении всей истории своего существования использовался и был приватизирован как единый объект, предназначенный для занятий физкультурой и спортом.

Входящие в его состав городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков действительно расположены на земле и являются приспособлением таковой для целей физкультуры и спорта. Однако эти сооружения были в данном случае созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению. Вспомогательная инфраструктура, состоящая из объектов недвижимости, появилась позже и постольку, поскольку она была необходима для использования самих спортивных площадок.

Формируя самостоятельные земельные участки, вид разрешенного использования которых – размещение объектов физической культуры и спорта, под административным зданием стадиона, раздевалкой, туалетом и водопроводной будкой, соответствующие органы не приняли во внимание, что указанные объекты невозможно использовать в подобных целях в отрыве от самих спортивных сооружений и площадок.

В свою очередь, спортивные сооружения и площадки при современных требованиях к организации мест массового занятия физкультурой и спортом, по существу, также невозможно использовать без подобных вспомогательных объектов недвижимости.

Поэтому стадион “Химик” следует рассматривать как единое спортивное сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера.

Регистрация обществом “Пластполимер” права собственности на административное здание, раздевалку, водопроводную будку и туалет как на отдельные объекты недвижимости не влияет на предназначение стадиона “Химик” и его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией стадиона. Следовательно, общество “Пластполимер” имеет право на выкуп земельного участка под стадионом “Химик” как единым спортивным сооружением по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации…”

 

 

По вопросу о том, можно ли признать ограждение (забор) недвижимым имуществом, существует две позиции судов

Позиция 1. Ограждение (забор) не может быть признано недвижимым имуществом

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2018 N Ф10-2104/2018 по делу N А54-4802/2017

“…Как установлено судами, 29.03.2017 монастырь обратился за государственной регистрацией права собственности на сооружения с кадастровыми номерами 62:29:0060032:269 и 62:29:0060032:270.

Уведомлениями от 06.07.2017 N 62/001/070/2017-90 и N 62/001/070/2017-91 управление отказало монастырю в государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

Проверяя обоснованность приведенных регистрирующим органом оснований к отказу в государственной регистрации спорных объектов, суды установили, что последние представляют собой ограждение, состоящее из металлического забора в кирпичных столбах с металлическими воротами протяженностью 188 м (кадастровый номер 62:29:0060032:269) и 67 м (кадастровый номер 62:29:0060032:270).

Суд округа поддерживает выводы судов двух инстанций, что данные спорные объекты не являются объектом недвижимости и, как следствие, не подлежат государственной регистрации ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, в ЕГРП подлежат государственной регистрации вещные права только на те объекты материального мира, которые по своим свойствам являются недвижимыми вещами, выступающими в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Суды, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, верно заключили, что при решении вопроса о признании вещи недвижимым имуществом независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, позволяющих относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Так, для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

При этом объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришли к выводу, что такие сооружения, как ограждение, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, не имеют самостоятельного функционального назначения, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

На основании изложенного суд округа поддерживает выводы судов двух инстанций, что части западной наружной монастырской стены с кадастровыми номерами 62:29:0060032:269 и 62:29:0060032:270 не являются самостоятельными объектами гражданских прав, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, в том виде, как полагал заявитель…”

 

 

Позиция 2. Ограждение (забор) может быть признано недвижимым имуществом.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.04.2017 N Ф05-4084/2017 по делу N А41-34244/16

“…Общество с ограниченной ответственностью “Делос” (далее – ООО “Делос”, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о:

– признании незаконным отказа Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) в регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, а именно: ограждение из бетонных плит (забор), Лит. Л, с инвентарным номером 037:015-398;

– обязании Управления Росреестра по Московской области зарегистрировать в отношении ООО “Делос” переход права собственности на указанный объект (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2016 года заявление удовлетворено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2015 года по делу N А41-37950/15 заинтересованное лицо обязано зарегистрировать переход к ООО “Делос” права собственности на 3 объекта недвижимости, находящихся по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Саввинская, д. 12, а именно:

– ограждение из бетонных плит (забор), Лит. Л, с инвентарным номером 037:015-398;

– навес производственный с инвентарным номером 037:015-398;

– ремонтно-механический участок, Лит. Б1, Б2, с инвентарным номером 037:015-398.

Данным судебным актом установлено, что между ООО “Делос” и ЗАО “Саввинский электромеханический завод” были заключены: договор купли-продажи ограждения из бетонных плит от 09.11.2007, договор купли-продажи производственного навеса от 12.05.2011 N 5, договор купли-продажи ремонтно-механического участка от 12.05.2011 N 4.

Указанные объекты переданы заявителю по актам приема-передачи.

Кроме того, в постановлении от 20 ноября 2015 года по делу N А41-37950/15 суд апелляционной инстанции указал, что ЗАО “Саввинский электромеханический завод” было признано банкротом и ликвидировано, в связи с чем не смогло обеспечить явку представителя в Росреестр для регистрации перехода права.

В договоре купли-продажи от 09.11.2007 указано, что отчуждаемое ограждение из бетонных плит принадлежат продавцу на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-8201/08.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

18 марта 2016 года ООО “Делос” обратилось в территориальный орган МФЦ с заявлением и необходимым пакетом документов для исполнения постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2015 года по делу N А41-37950/15 и регистрации перехода права собственности на ограждение из бетонных плит (забор), Лит. Л, с инвентарным номером 037:015-398. Перечень документов подтверждается описью документов, выданной органом МФЦ.

Сообщением от 6 мая 2016 года N 50-50/050-50/050/003/2016-2192 регистрирующий орган отказал заявителю в регистрации перехода права собственности на указанный выше объект, сославшись на отсутствие государственной регистрации права собственности продавца, а также на то, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2015 года по делу N А41-37950/15 не устанавливает права на недвижимое имущество.

Полагая, что отказ в государственной регистрации права собственности является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО “Делос” обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Поскольку отказ управления в регистрации права нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований…”

 

 

По вопросу о том, может ли автостоянка быть признана недвижимым имуществом, существует две позиции судов

Позиция 1. Автостоянка не может быть признана недвижимым имуществом

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.06.2013 по делу N А28-2196/2012

“…Управление градостроительства и архитектуры Кировского отделения выдало Пермскому ОАО “Промжелдортранс” разрешение от 20.07.1999 N 54/о на выполнение строительно-монтажных работ по строительству открытой автостоянки на 150 машиномест по адресу: город Киров, улица Мира, 48; в документе указано, что проектная документация ТОО “АРТ” согласована с УАиГ.

На основании распоряжения главы администрации Октябрьского района города Кирова от 15.02.2000 N 37 создана государственная приемочная комиссия, которая 03.08.2000 оформила акт о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта “Открытая автостоянка на 90 легковых автомобилей граждан по улице Мира в городе Кирове”. Акт утвержден распоряжением главы администрации Октябрьского района от 15.08.2000 N 253.

Автостоянка 20.07.1999 поставлена Пермским ОАО “Промжелдортранс” на инвентарный учет, что подтверждается инвентарной карточкой N 2433.

Кадастровый и технический паспорта оформлены на автостоянку 02.03.2009, включающую в себя асфальтовое покрытие с металлическим ограждением и электрическим освещением, а также здание охраны.

В Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) 19.11.2009 внесена запись о праве собственности ООО “Вятка-Транспорт” на автостоянку, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 43-АВ N 262761.

По соглашению об отступном от 23.11.2009 ООО “Вятка-Транспорт” передало ООО “Доставка на дом” в собственность спорную автостоянку. Право собственности ООО “Доставка на дом” зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2009.

На основании договора купли-продажи от 02.07.2012 ООО “Доставка на дом” продало автостоянку ООО “Базис”. Право собственности ООО “Базис” зарегистрировано в ЕГРП 19.07.2012.

Данная автостоянка 30.07.2012 стала предметом залога по договору об ипотеке (к договору займа от 30.07.2012 N 6/2012 между займодавцем Сырчиным С.В. и заемщиком Столяровым С.Б.), о чем в ЕГРП внесена запись об обременении спорного имущества ипотекой.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено: в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу указанной нормы, вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (кадастровый и технический паспорта от 02.03.2009) и пришли к обоснованному выводу о том, что спорный объект (автостоянка) не может быть признан объектом недвижимости, поскольку входящие в его состав элементы (асфальтированная площадка, ограждение (забор), наружное освещение, здание охраны) не обладают признаками недвижимого имущества.

Более того, суд установил, что земельный участок, на котором расположена автостоянка, предоставлялся во временное пользование. Распоряжение Администрации от 13.05.1998 N 1307 и договоры аренды N 45930 и 44881 содержат условие об обязанности арендатора вернуть участок арендодателю по истечении срока договора аренды.

Спорный объект не является недвижимым имуществом, и право собственности на него не подлежало государственной регистрации, поэтому суд правомерно удовлетворил требования Департамента о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО “Базис” права собственности на спорную автостоянку и обязал ответчика освободить от автостоянки земельный участок с кадастровым номером 43:40:000112:0011, занимаемый им без законных на то оснований…”

 

 

Позиция 2. Автостоянка может быть признана недвижимым имуществом

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.04.2008 N Ф09-2436/08-С6 по делу N А47-1318/2007

“…Установив, что пользование ответчиками автостоянкой, часть площади которой расположена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, осуществляется на основании договора купли-продажи от 21.02.1995 и договора аренды от 01.01.2007 N 58, с учетом положений ст. 218, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях.

При этом судом апелляционной инстанции правильно отклонен довод общества “Столичный капитал” о незаключенности договора купли-продажи объекта недвижимости и указано на то, что состав автостоянки как сложной недвижимой вещи усматривается из технического паспорта, составленного по состоянию на 03.02.1995, т.е. до заключения договора купли-продажи. Исследовав доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу и об отсутствии признаков ничтожности договора купли-продажи от 21.02.1995.

Кроме того, судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что наличие на территории автостоянки на момент ее приобретения металлического ограждения и капитального сооружения проходной площадью 6 кв. м подтверждено техническим паспортом, а доказательств того, что в результате установки на территории автостоянки временного металлического сооружения с вывеской “Шиномонтаж” и временного металлического сооружения охраны ответчиками чинятся дополнительные препятствия в пользовании, владении и распоряжении принадлежащим истцу земельным участком, в суд не представлено…”

 

 

Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент, возведены стены или выполнены аналогичные работы

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”

“…38. Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)…”


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Email - [email protected]