Как продать государственное или муниципальное имущество, находящееся в оперативном управлении

Как оценить имущество в оперативном управлении

Вы должны провести оценку такого имущества в двух случаях:

если продаете его арендатору — субъекту малого или среднего предпринимательства, который имеет преимущественное право на покупку (ч. 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ);
если на продажу требуется согласие собственника (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Для этого заключите договор с оценщиком или оценочной организацией. Это нужно сделать:

казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);
бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).

Договор на оценку должен содержать условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

По результатам оценки исполнитель обязан предоставить отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение шести месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).

Как составить проект договора купли-продажи имущества в оперативном управлении

Типового договора купли-продажи государственного или муниципального имущества нет. Возможно, такой договор утвердил ваш учредитель. Если нет, то укажите в проекте договора как минимум следующее:

реквизиты решения собственника о согласии на продажу имущества. Если такого решения пока нет, оставьте пустую строку;
условия, которые покупатель должен выполнить, если проводится конкурс, и неустойку за их нарушение;
ссылку на охранное обязательство, если продается объект культурного наследия.

Если казенное предприятие продает недвижимость арендатору — субъекту малого или среднего предпринимательства, оно дополнительно также должно указать условия, подтверждающие преимущественное право покупателя (ч. 11 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Пример формулировки условий, подтверждающих преимущественное право

Стороны подтверждают, что:

по состоянию на 01.07.2015 покупатель арендовал объект более двух лет непрерывно;
покупатель не имеет перед продавцом задолженности по арендной плате;
объект не включен в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;
покупатель является субъектом малого предпринимательства и сведения о нем на дату подписания настоящего договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Во всем остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ о купле-продаже и продаже недвижимости.

Как получить согласие учредителя на продажу имущества в оперативном управлении

Согласие учредителя на продажу нужно в следующих случаях:

казенные учреждения и предприятия хотят продать любое имущество (п. 1 ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);
бюджетные учреждения собираются продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которое предоставлено собственником либо куплено на его деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);
автономные учреждения хотят продать недвижимость или особо ценное движимое имущество, которые предоставлены собственником либо куплены на его деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Региональные и муниципальные учреждения руководствуются местными актами.

Если для вас не утвержден специальный порядок, рекомендуем представить учредителю следующие документы:

заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;
отчет оценщика о цене имущества;
копии правоустанавливающих документов на имущество;
проект договора;
кадастровый паспорт (для недвижимости).

Когда и как нужно одобрить сделку по продаже имущества в оперативном управлении

Одобрять сделки нужно только в двух случаях: если это крупная сделка или сделка с заинтересованностью. Порядок их одобрения зависит от вида учреждения.

Что такое крупная сделка и сделка с заинтересованностью

Для бюджетных и автономных учреждений купля-продажа будет считаться крупной сделкой, если стоимость имущества или цена договора превышает 10% активов. Такие правила установлены п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях и ст. 14 Закона об автономных учреждениях.

Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тыс. раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).

Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) продажа имущества будет считаться, если руководство продавца связано с руководством покупателя семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.

Для казенных учреждений понятие крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определено. Казенное учреждение при любой цене сделки не может продавать имущество без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

В каком порядке такие сделки одобряют разные организации

Федеральные бюджетные учреждения получают одобрение крупных сделок и сделок с заинтересованностью в порядке, установленном ведомственными документами.

Федеральные казенные предприятия согласовывают такие сделки с учредителем.

В регионах и муниципальных образованиях могут быть свои правила. См., например: Порядок принятия решений об одобрении сделок с участием муниципального бюджетного учреждения городского округа Лосино-Петровский, в совершении которых имеется заинтересованность, Порядок согласования собственником имущества сделок государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы.

Если для вас не установлен подобный порядок, то получить одобрение можно так же, как и согласие на продажу.

Автономным учреждениям крупные сделки и сделки с заинтересованностью одобряет наблюдательный совет (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 17 Закона об автономных учреждениях).

Как провести торги по продаже имущества в оперативном управлении

Обязательно ли проводить торги

Торги не нужно проводить, если имущество покупает субъект малого или среднего предпринимательства, который арендует это имущество и имеет преимущественное право покупки (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Даже если вы проведете торги по продаже имущества, то арендатор сможет перевести права покупателя на себя (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).

В других случаях вопрос об обязательности торгов решается неоднозначно.

Есть практика, согласно которой торги при продаже имущества в оперативном управлении не нужны.

В то же время ФАС России считает продажу имущества, находящегося в оперативном управлении, без торгов незаконной государственной или муниципальной преференцией (Письма ФАС России от 13.01.2011 N АЦ/422, от 05.08.2013 N АГ/30312/13).

Если орган ФАС России выявит нарушение, то должностное лицо, которое утвердило согласие на продажу без торгов, могут привлечь к административной ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ. Также антимонопольный орган выдаст предписание о возврате имущества (ст. 21 Закона о защите конкуренции).

Чтобы избежать этих последствий, вам нужно либо проводить торги, либо получать у органа ФАС России согласие на продажу имущества без торгов (предоставление преференции).

Как получить согласие на продажу имущества без торгов

За таким согласием может обратиться только учредитель (ч. 1 ст. 20 Закона о защите конкуренции).

Для этого он должен подать заявление и приложить к нему соответствующие документы.

Их нужно подать (п. п. 3.2, 3.3 Административного регламента, утвержденного Приказом ФАС России от 16.12.2009 N 841):

в центральный аппарат ФАС России, если учредитель — федеральный орган исполнительной власти;
в территориальный орган ФАС России, если учредитель — территориальный орган федерального органа исполнительной власти, орган госвласти субъекта РФ или местного самоуправления.

В течение месяца орган ФАС России должен либо дать согласие, либо продлить срок рассмотрения (но не больше чем на два месяца), либо отказать (ч. 2, 3 ст. 20 Закона о защите конкуренции).

В некоторых случаях антимонопольный орган вместе с согласием может установить ограничения, например конкретные цели преференции. В этом случае вам необходимо документально подтвердить ограничение преференции в течение месяца с даты ее получения. Например, вы можете направить копию распоряжения о предоставлении преференции с уточненными целями (пп. «г» п. 3.19 Административного регламента, утвержденного Приказом ФАС России от 16.12.2009 N 841).

В каком порядке проводить торги

Общего порядка проведения торгов нет. Если ваш учредитель установил специальный порядок, то применяйте его. Если нет, то вы можете применить по аналогии утвержденные Правительством РФ для целей приватизации:

Положение об аукционе;
Положение о конкурсе.

Также вы можете провести торги самостоятельно, соблюдая требования ст. ст. 447 — 449 ГК РФ. В этом случае порядок проведения торгов вам надо указать в извещении. При подготовке такого порядка, в частности, учтите следующее:

торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса;
конкурс нужен, если в отношении имущества покупатель должен выполнить заранее определенные условия. Это касается, например, объектов культурного наследия (п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия);
организатором торгов может быть как само учреждение или казенное предприятие, так и специализированная организация;
не позднее чем за 30 дней до торгов нужно опубликовать извещение. Рекомендуем сделать это на вашем сайте, сайте учредителя и в местной официальной газете;
извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете, об обременениях имущества и о начальной цене, размере и сроке внесения задатков, об определении победителя;
результаты торгов нужно оформить протоколом в день торгов. Его подписывают организатор торгов и победитель. Протокол имеет силу договора;
если одна из сторон уклоняется от подписания протокола, другая может обратиться в суд с требованием его подписать.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость нужно регистрировать (ст. 131 ГК РФ).

Пошлину уплачивает покупатель. Ее размер установлен в ст. 333.33 НК РФ.

Соберите следующие документы:

документы, подтверждающие полномочия представителя (ч. 9, 10 ст. 18, ч. 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости). Доверенность от учреждения или казенного предприятия удостоверьте нотариально. Однако, если учреждение — орган власти и доверенность составлена на бланке органа, подписана руководителем и скреплена печатью, удостоверять нотариально ее не нужно;
договор купли-продажи — два подлинника (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);
паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);
решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении (п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости);
учредительные документы либо их копии, заверенные у нотариуса;
газета с извещением о торгах;
итоговый протокол торгов;
документ об уплате пошлины (будет у покупателя).

Последние четыре документа необязательны. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки.

Подайте эти документы совместно с покупателем в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра. Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделение Росреестра;
девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.

Можно ли продать землю под зданием, находящимся в оперативном управлении, и как ее оформить

Такую землю продать нельзя, потому что учреждения и казенные предприятия не могут распоряжаться земельными участками, которые принадлежат им на праве постоянного пользования (п. 3 ст. 269 ГК РФ).

Однако оформить землю под продаваемым зданием необходимо (ст. 273 ГК РФ).

Это можно сделать двумя способами в зависимости от ситуации:

на земельном участке нет других зданий, кроме тех, что вы продаете. В этом случае рекомендуем отказаться от права постоянного пользования еще до продажи зданий (п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 53 ЗК РФ). Позже покупатель сможет купить земельный участок или взять его в аренду у собственника (ст. 39.20 ЗК РФ);
вы продаете не все здания на земельном участке. В этом случае вы можете разделить участок и прекратить право постоянного пользования в отношении только той части (нового участка), которая находится под зданиями, что вы продаете. Если же участок неделим, то не отказывайтесь от права постоянного пользования. Пусть покупатель заключит с собственником договор аренды.