Вы можете признать право собственности на самовольную постройку, если она возведена на вашем земельном участке. Для этого подайте иск в суд. Вам нужно доказать, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка (недвижимость) соответствует обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей. Учтите, что до обращения в суд вам надо будет предпринять меры для легализации постройки. Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в Росреестре (ч. 1 ст. 58 Закона о регистрации недвижимости).
В каких случаях можно признать право собственности на самовольную постройку
Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом объект (здание, сооружение или другое строение) мог быть:
- построен;
- реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
За вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Если на основании соответствующего решения постройка будет приведена в соответствие с установленными требованиями, вы приобретаете право собственности на нее. Этот процесс отличается от процесса признания права собственности на самовольную постройку. Например, приобрести право собственности может не только тот, у кого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, но и в определенных случаях тот, кому участок передан для строительства во временное владение и пользование (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).
Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. Полагаем, в этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Что нужно доказать для признания права собственности на самовольную постройку
Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:
- объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
- права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
- вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).
Обратите внимание, что вам придется доказать эти обстоятельства, даже если ответчик признает иск (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Как можно доказать необходимые обстоятельства
Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.
Для подтверждения ваших требований целесообразно заказать необходимые документы у специалистов. В частности, это могут быть техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта, заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.
Кроме того, суд может назначить экспертизу, в том числе по вашему ходатайству (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку
Подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Однако, если спорный объект не используется и не будет использоваться для предпринимательской деятельности, подайте иск в суд общей юрисдикции. Наличие у вас статуса предпринимателя само по себе не является основанием для отказа в принятии иска таким судом (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).
Как подготовить исковое заявление с приложениями
При составлении иска соблюдайте требования к его содержанию и форме, установленные ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.
Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если вы возвели ее на своем участке без необходимых разрешений. Если постройку на вашем участке создал застройщик и на ее создание были получены разрешения, подайте иск к нему (п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).
В основной части иска четко сформулируйте требования и подтвердите все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку. Обоснуйте ваши требования ссылками на нормативные правовые акты.
Перечни необходимых документов содержатся в ст. 126 АПК РФ и ст. 132 ГПК РФ. Если иск и приложения не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). В этом случае он даст вам время на исправление недочетов, а если вы не устраните их в срок — вернет иск (ч. 2, 4 ст. 128 АПК РФ, ч. 1, 2 ст. 136 ГПК РФ).
Как направить иск в суд
Иск с приложениями можно отправить почтой по адресу суда первой инстанции, который указан на его сайте, или сдать комплект документов непосредственно в суд (п. 3.1 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ). Если вы решите воспользоваться услугами почты, рекомендуем отправить документы письмом с объявленной ценностью и описью вложения (п. 10 Правил оказания услуг почтовой связи).
Также вы вправе подать иск с приложениями в электронной форме (ч. 7 ст. 4 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ). Иск в арбитражный суд можно подать на сайте https://my.arbitr.ru/#index, в суд общей юрисдикции — на сайте соответствующего суда.
При подаче соблюдайте требования, установленные соответственно Порядком подачи документов в арбитражные суды в электронной форме или Порядком подачи документов в электронном виде в суды общей юрисдикции.
Вы можете получить электронную подпись или ограничиться учетной записью физического лица. В последнем случае вам нужно подготовить документы в бумажной форме (с необходимыми подписями) и отправить в суд их отсканированные копии (п. 2.1.4 Порядка подачи документов в арбитражные суды в электронной форме).
Какую госпошлину нужно уплатить по иску о признании права собственности на самовольную постройку
Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если вы просите признать право собственности на несколько самовольных построек, то госпошлина уплачивается за каждую из них. Например, если вы подаете иск на три объекта, то должны заплатить 18 000 руб. (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46).
Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Например, оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.
Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет ваш иск (ч. 2 ст. 136 ГПК РФ).
