По общему правилу договор можно расторгнуть по соглашению с контрагентом (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Без его согласия расторжение возможно, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Как правило, основанием расторжения является нарушение контрагентом договора. Если вы обращаетесь в суд по этому основанию, скорее всего придется обосновать существенность нарушения. Суды почти всегда учитывают это, даже когда есть специальное основание для расторжения. Продавцы обычно подают иски, когда покупатель получил недвижимость, но не платил за нее. Покупатели часто обращаются в суд, если продавец не передал недвижимость или передал ее с существенными недостатками.
В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе любой стороны
Договор можно расторгнуть:
- если другая сторона допустила существенное нарушение (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Это самое распространенное основание расторжения в судебном порядке;
- если контрагент не выполняет обязанность по страхованию объекта недвижимости. В этом случае договор можно расторгнуть путем одностороннего внесудебного отказа от его исполнения (ст. 490, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ);
- в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Обратите внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не препятствует расторжению договора по ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).
Какие нарушения договора купли-продажи недвижимости признаются существенными
Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Является ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учетом обстоятельств дела.
Существенное нарушение со стороны покупателя может быть установлено, если он, в частности:
- вообще не оплатил товар (п. 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 27.12.2017);
- не оплатил большую часть стоимости имущества и просрочка составила длительный период времени.
Существенное нарушение со стороны продавца может быть установлено, если он, например:
- в течение длительного времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость;
- после заключения договора утратил право собственности на недвижимость.
Какое изменение обстоятельств признается существенным
Существенным признается такое изменение обстоятельств, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у вас одновременно есть четыре условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Существенность изменения обстоятельств оценивает суд (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Однако чаще суды отклоняют требования о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств.
В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе продавца
Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке, если покупатель:
- не вносит вовремя очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Однако продавец не может отказаться от договора, если это запрещено договором или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
- в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ).
Полагаем, что в связи с неоплатой продавец может также требовать расторжения договора в судебном порядке, если ранее суд вынес решение о взыскании с покупателя денег, которое не было исполнено.
В каких случаях договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по инициативе покупателя
Покупатель может требовать расторжения договора через суд, если продавец:
- передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (п. 1 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
- передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
- при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, которая указана в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.
Кроме того, покупатель может расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения, если продавец:
- отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463, п. 5 ст. 454 ГК РФ);
- существенно нарушил требования к качеству товара. Например, передал недвижимость с существенными недостатками (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ). Для оценки качества суд, скорее всего, назначит экспертизу.
