Какие условия договора купли-продажи считаются существенными

Предмет договора купли-продажи

В любом договоре существенное условие — это его предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для купли-продажи он состоит в том, что продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель — принять товар и уплатить за него цену (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, в предмет договора входит условие о товаре, а именно (п. 3 ст. 455 ГК РФ):

• наименование;
• количество.

Если предмет не согласован, вы можете потребовать признать договор незаключенным, при условии что сами не подтвердили действие договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Вы подтвердите действие договора, если начнете его исполнять: например, передадите товар в собственность покупателя или оплатите товар продавцу.

Как согласовать условие о наименовании движимого имущества

Если вы заключаете договор купли-продажи движимого имущества, рекомендуем указать в договоре не только его наименование, но и отличительные характеристики, например:

• марку;
• сорт;
• модель;
• цвет;
• идентификационный, заводской, серийный номер;
• размер;
• год изготовления и т.п.

Это позволит точно идентифицировать товар. Возьмите эти данные, например, из технического паспорта, инструкции, гарантийной документации, сертификата соответствия и других документов, прилагаемых к товару.

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи оборудования

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить мойку воздуха «Свежесть-LUX/2017» со следующими характеристиками:

• модель — LX15;
• цвет — черный;
• серийный номер — 2345678;
• размеры — 27 x 30 x 35 см;
• год изготовления — 2017 г.

Если вы заключаете договор купли-продажи транспортного средства или самоходной машины (например, трактора), их наименование и характеристики возьмите из паспорта.

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи транспортного средства

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить автомобиль.

Автомобиль имеет следующие характеристики в соответствии с паспортом транспортного средства 75 АА 123456, выданным заводом-изготовителем ПАО «АВТОВАЗ», дата выдачи 01.02.2016 (копия ПТС — Приложение N 1 к Договору):

• государственный регистрационный знак — С 858 ЕО 99;
• идентификационный номер (VIN) — JTJHK52U801038155;
• марка, модель ТС — ЛАДА Ларгус;
• наименование (тип ТС) — легковой;
• год выпуска (изготовления) — 2016;
• кузов — N JTJHK52U801038155;
• цвет кузова — черный;
• мощность двигателя, л. с. — 105;
• рабочий объем двигателя, куб. см — 1 596.

Как согласовать условие о наименовании недвижимого имущества

Для этого укажите данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, и в том числе данные, по которым можно определить, как недвижимость расположена на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Нужные сведения можно взять из выписки из ЕГРН. Копию выписки вы можете приложить к договору.

Рекомендуем получить свежую выписку при оформлении договора и ориентироваться на указанные в ней данные, даже если на объект имеются ранее выданные свидетельство о государственной регистрации права собственности и (или) документы технического учета (например, технический паспорт БТИ). Это удобно, поскольку выписка содержит актуальные характеристики объекта.

Оперативно заказать ее можно в электронном виде на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN.

Перечень данных объекта недвижимости зависит от вида недвижимости.

Как согласовать условие о предмете при купле-продаже здания

Чтобы определить предмет в договоре купли-продажи здания, рекомендуем включить в договор следующие данные:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь (кв. м);
• назначение;
• количество этажей, в том числе подземных;
• кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположено здание;
• описание местоположения на земельном участке.

Также рекомендуется приложить к договору технический план здания. На графической части плана отображается местоположение здания на земельном участке (ч. 4 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи здания

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить здание, расположенное по адресу: ул. Андреева, д. 7, г. Москва, 654321, со следующими характеристиками:

• назначение: нежилое (административное здание для размещения офисных помещений);
• кадастровый номер: 77:05:134567:321 присвоен 10.10.2017;
• площадь: 450 кв. м;
• этажность: малоэтажное здание в четыре этажа.

Здание расположено на земельном участке по адресу: ул. Андреева, д. 7, г. Москва, площадью 700 кв. м, кадастровый номер 77:12:101456:524 (присвоен 12.01.2017), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство. Расположение здания на земельном участке и его контур отображены на копии технического плана здания — Приложении N 2 к Договору.

Как согласовать условие о предмете при купле-продаже нежилого помещения

Чтобы определить предмет в договоре купли-продажи нежилого помещения, рекомендуем указать в договоре:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь (кв. м);
• назначение (нежилое);
• обозначение (номер) помещения на поэтажном плане;
• описание местоположения;
• номер, тип этажа, на котором расположено помещение.

Также рекомендуется приложить к договору технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения (ч. 4 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи нежилого помещения

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на этаже N 1 в семиэтажном административном здании по адресу: ул. Самоцветная, д. 6, г. Москва.

Кадастровый номер помещения 77:04:154321:234 (копия выписки из ЕГРН от 4 августа 2017 г. — Приложение N 1 к Договору).

Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения — Приложении N 2 к Договору.

Как согласовать условие о предмете при купле-продаже земельного участка

При купле-продаже земельного участка рекомендуем указать в договоре:

• кадастровый номер;
• описание местоположения;
• площадь (кв. м);
• адрес;
• категорию земель;
• вид разрешенного использования.

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи земельного участка

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить земельный участок со следующими характеристиками:

• кадастровый номер: 55:66:010407:777, присвоен 10.02.2017;
• адрес: ул. 1-го Мая, влад. 1, поселок Родники, Раменский район, Московская обл.;
• площадь: 1 600 кв. м;
• категория земель: земли населенных пунктов;
• вид разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства.

Описание местоположения земельного участка (указание его границ) содержится в Приложении N 2 к настоящему Договору.

Как согласовать условие о количестве товара

Для этого укажите, сколько товаров продается, в единицах измерения или в денежном выражении (п. 1 ст. 465 ГК РФ).

Если вы определяете количество товара, указывая его вес, рекомендуем уточнить, какой вес вы имеете в виду:

• нетто (не включает вес упаковки);
• брутто (включает вес упаковки).

Пример формулировки условия о количестве товара

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить цемент марки М400Д20 (фасовка: мешки по 50 кг) в количестве 2 тонны нетто.

Иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров купли-продажи

Перечень существенных условий для некоторых договоров купли-продажи может включать не только предмет. В законах или иных правовых актах могут быть предусмотрены иные существенные или необходимые для данного договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Такие условия установлены, например, для:

• купли-продажи недвижимости — цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• купли-продажи жилого помещения — перечень проживающих лиц, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, а также указание их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• купли-продажи в кредит с условием об оплате в рассрочку — цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
• госконтрактов на поставку — в частности, цена контракта (ч. 2 ст. 34 Закона N 44-ФЗ), ответственность сторон (ч. 4 ст. 34 Закона N 44-ФЗ), порядок и сроки оплаты товара (ч. 13 ст. 34 Закона N 44-ФЗ) и другие условия.

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто соглашение

Если вы считаете нужным согласовать определенное условие в качестве существенного (например, состояние товара, срок его передачи покупателю), вам следует прямо указать на необходимость достигнуть соглашения относительно такого условия. Вы вправе заявить об этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Для согласования такого условия вы можете по своему выбору:

• направить в письменной форме соответствующее предложение контрагенту;
• зафиксировать свое заявление в протоколе разногласий;
• иным образом заявить о своем намерении в преддоговорной переписке.

Если условие не будет согласовано, вы можете ссылаться на незаключенность договора при условии, что вы не подтвердили действие такого договора (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Учтите, что договор будет считаться заключенным только после согласования названного условия или если сторона, которая предложила согласовать это условие, откажется от своего намерения (см. Позицию ВАС РФ на примере условия о цене договора).

Пример формулировки предложения о согласовании существенного условия договора

Предлагаем согласовать в качестве существенных следующие условия договора купли-продажи:

1. Состояние товара.

Товар должен соответствовать «ГОСТ 1724-85. Государственный стандарт Союза ССР. Капуста белокочанная свежая заготовляемая и поставляемая. Технические условия».

2. Срок передачи товара покупателю — до 20 июля 2018 г.

Если названные условия не будут согласованы, договор купли-продажи не будет считаться заключенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.