Для чего нужен технический план и как его получить

Что такое технический план и для чего он нужен

Технический план — это документ, который составляется в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, помещения, машино-места (ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

Он нужен для кадастрового учета объектов недвижимости, в отношении которых он составляется, в том числе при изменении их основных характеристик. Это следует из п. 7 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14 указанного Закона.

В техническом плане указываются (ч. 2 ст. 24 названного Закона):

• сведения об объектах недвижимости, необходимые для их кадастрового учета;
• сведения о части (частях) здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, если на кадастровый учет нужно поставить их часть (части);
• новые сведения, которые необходимо внести в ЕГРН.

Как готовится технический план и какие требования к нему предъявляются

Технический план составляется по итогам выполнения кадастровых работ, которые проводит кадастровый инженер (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности). Поэтому вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или организации, в которой он является работником, и заключить договор подряда (ч. 1 ст. 35 названного Закона).

Обратите внимание, что кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности). Поэтому, прежде чем подписать договор, рекомендуем проверить это в реестре кадастровых инженеров (https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). В нем приведены сведения обо всех кадастровых инженерах, а также об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных ими ошибках.

Для оформления технического плана подготовьте для кадастрового инженера следующие документы (ч. 8 — 11 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости):

• проектную документацию, в том числе если план оформляется на помещение (машино-место). В этом случае нужна документация на здание (сооружение), в котором оно находится;
• разрешение на строительство, если технический план оформляется на объект незавершенного строительства;
• разрешение на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором находится помещение (машино-место), если объектом является помещение или машино-место;
• декларацию об объекте недвижимости, если в отношении объекта не предусмотрена подготовка проектной документации и выдача разрешений.

В некоторых случаях для подготовки технического плана могут потребоваться и иные документы. Они перечислены в п. 20 Требований (Приложение N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953; далее — Требования к подготовке техплана).

Форма технического плана приведена в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Она состоит из следующих частей (ч. 3 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости):

• текстовой. В ней указываются сведения, необходимые для внесения в ЕГРН. Кроме того, в ней приводятся сведения о геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей (ч. 7 ст. 24 названного Закона);
• графической. В ней отображаются сведения (ч. 4 ст. 24 указанного Закона):

— кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, а также местоположение на нем объекта недвижимости, на который технический план оформляется;

— плана этажа здания (сооружения) или его части и указывается местоположение на нем помещения или машино-места, если план составляется в отношении таких объектов. Если этажность в здании (сооружении) отсутствует, то приводится план здания (сооружения) или его часть.

Подробные правила оформления технического плана приведены в Требованиях к подготовке техплана.

Технический план подготавливается в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, который его подготовил. Отметим, что для кадастрового учета план нужно представить именно в электронном виде. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре подряда условие о том, что кадастровый инженер поместит его на временное хранение в электронное хранилище ЕГРН. В этом случае представлять план вам не нужно, достаточно указать в заявлении его идентифицирующий номер (ч. 4, 5 ст. 20, ч. 4 ст. 21, ч. 12 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если вам дополнительно нужен план в бумажном виде, то условие об этом необходимо предусмотреть в договоре подряда (ч. 12 ст. 24 названного Закона).

Какие особенности имеются при подготовке технического плана для отдельных объектов недвижимости

Особенности подготовки технического плана зависят от вида объекта недвижимости, на который он оформляется.

 Какие требования предъявляются к техническому плану здания

Технический план здания оформляется по общим правилам и форме, которая предусмотрена для всех объектов недвижимости, на которые он составляется. При этом нужно учитывать, в частности, следующие особенности:

• в нем обязательно должны быть планы всех этажей здания, а если в здании этажности нет — план самого здания (п. 2 Требований к подготовке техплана);
• в нем могут приводиться сведения, которые необходимы для кадастрового учета всех помещений и (или) машино-мест в здании (п. 2 названных Требований);
• если здание является многоквартирным домом, то в техническом плане должны быть сведения, которые нужны для кадастрового учета всех помещений (в том числе помещений вспомогательного назначения и составляющих общее имущество), а также машино-мест. В нем должны быть также сведения об их местоположении в здании и о площади (п. 2 указанных Требований);
• раздел «Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении» включается в план в следующих случаях (п. 9 Требований к подготовке техплана):

— если работы выполняются в связи с созданием (образованием) здания, а также помещений, машино-мест в нем;

— план готовится в отношении многоквартирного жилого дома;

• реквизит «Сведения о помещениях, машино-местах, расположенных в здании, сооружении» заполняется при создании здания, если помещения (машино-места) в нем на момент подготовки технического плана уже учтены в ЕГРН. В этом случае в отношении таких помещений (машино-мест) не заполняется раздел «Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении» (п. 32 названных Требований).

В техническом плане здания указываются следующие характеристики (помимо общих для всех объектов недвижимости: вид, кадастровый номер, в том числе земельного участка и кадастрового квартала, адрес, назначение и, при наличии, наименование):

• количество этажей, в том числе подземных этажей (пп. 10 п. 43 Требований к подготовке техплана);
• материал наружных стен (пп. 11 п. 43 названных Требований);
• год ввода в эксплуатацию или год завершения строительства, если выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается (пп. 12 п. 43 указанных Требований);
• площадь здания с округлением до 0,1 кв. м (пп. 13 п. 43 Требований);
• вид (виды) разрешенного использования (пп. 14 п. 43 Требований).

 Какие требования предъявляются к техническому плану сооружения

Технический план сооружения составляется по общим правилам и общей форме, которые действуют в отношении всех объектов недвижимости. Он оформляется с теми же особенностями, что и технический план здания (кроме тех, которые относятся к многоквартирным домам).

В техническом плане сооружения (кроме общих для всех объектов недвижимости сведений: вид, кадастровый номер (в том числе земельного участка и кадастрового квартала), адрес, назначение и, при наличии, наименование) приводятся одна или несколько из следующих характеристик (пп. 15 п. 43 указанных Требований):

• протяженность (с округлением до 1 м);
• глубина, глубина залегания (с округлением до 0,1 м);
• площадь, площадь застройки (с округлением до 0,1 кв. м);
• объем (с округлением до 1 куб. м);
• высота (с округлением до 0,1 м).

Если технический план составляется на линейные сооружения, к нему дополнительно предъявляются следующие требования:

• если такое сооружение расположено в нескольких кадастровых округах, то оформляется один план. При этом он должен содержать сведения как обо всем сооружении, так и о каждой его части, расположенной в определенном кадастровом округе. В этом случае разделы «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости» должны заполняться на каждую часть сооружения (п. 18 Требований к подготовке техплана);
• контур сооружения (его части) может быть отображен на чертеже, схеме в виде разомкнутой линии, если сооружение является протяженным, например трубопровод, ЛЭП (п. 34 названных Требований). У зданий, нелинейных сооружений и объектов незавершенного строительства такой контур замкнут.

Какие требования предъявляются к техническому плану объекта незавершенного строительства

Технический план объекта незавершенного строительства оформляется по общим правилам и форме, которые применяются для других объектов недвижимости, в отношении которых он может составляться. Особыми требованиями к плану объекта незавершенного строительства являются следующие:

• в него не включается раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости» (п. 8 Требований к подготовке техплана);
• в отношении такого объекта наряду с общими характеристиками указываются:

— сведения о проектируемом назначении объекта незавершенного строительства. Такие данные указываются в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план (пп. 8 п. 43 названных Требований);

— если объект является сооружением, незавершенным строительством, то указываются такие же характеристики, как и у сооружения (пп. 15 п. 43 указанных Требований);

— степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах (пп. 16 п. 43 указанных Требований). Для ее расчета применяются формулы, по которым она определяется.

Какие требования предъявляются к техническому плану нежилого помещения

Для оформления такого плана применяются общие правила и форма, которая действует для всех объектов недвижимости (кроме земельных участков).

При этом отметим, что технический паспорт помещения составляется на помещение, которое изолировано и (или) обособлено от других помещений в здании (сооружении) и впоследствии может быть самостоятельным предметом гражданского оборота. Он может составляться и на такое помещение, которое является совокупностью нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений. Они могут располагаться в том числе на нескольких смежных этажах здания (сооружения) один над другим и иметь доступ друг к другу без использования других помещений здания или сооружения (п. 2 Требований к подготовке техплана).

В состав технического плана нежилого помещения не включаются следующие разделы (п. 7 названных Требований):

• сведения о выполненных измерениях и расчетах;
• описание местоположения объекта недвижимости;
• характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении;
• схема геодезических построений;
• схема;
• чертеж.

В техническом плане в отношении помещения указываются, в частности, следующие характеристики (п. 48 Требований к подготовке техплана):

• номер и тип этажа, на котором оно расположено;
• его назначение (жилое или нежилое);
• вид (виды) разрешенного использования помещения;
• его площадь (с округлением до 0,1 кв. м);
• наименование (при наличии).