По общему правилу за пожарную безопасность в арендуемом помещении отвечают и арендатор, и арендодатель. К административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности могут привлечь любого из них, поскольку оба являются ответственными за невыполнение или ненадлежащее выполнение этих требований в силу закона. На арендатора можно возложить обязанность по обеспечению пожарной безопасности. Для этого надо предусмотреть соответствующее условие в договоре аренды. Однако и в этом случае сохранится риск того, что арендодателю придется заплатить административный штраф. Полностью исключить ответственность арендодателя нельзя.
Всегда ли арендодатель несет ответственность за пожарную безопасность
Если помещение эксплуатируется с нарушением правил пожарной безопасности, то ответственность за это несет в том числе его собственник (ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности).
При передаче помещения в аренду вы в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ можете согласовать условие об обязанностях арендатора соблюдать требования пожарной безопасности. Это позволит вам снизить:
- затраты (например, на замену электропроводки, приобретение огнетушителей);
- риск привлечения вашей организации к гражданско-правовой ответственности, если в результате пожара в арендованном помещении будет причинен вред имуществу арендатора или третьих лиц.
Однако такое условие договора не освободит вас от административной ответственности (штрафа) за нарушение правил пожарной безопасности. Это подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ВС РФ от 16.09.2014 по делу N 304-АД14-334, А46-12275/2013).
Несет ли арендатор ответственность за пожарную безопасность в арендуемом помещении
Арендатор является лицом, ответственным за соблюдение требований пожарной безопасности в силу ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности. Поэтому его так же, как и арендодателя, могут привлечь к ответственности за нарушение указанных требований.
В законе нет указания на то, в каком случае следует привлечь к ответственности арендодателя, а в каком — арендатора. При этом ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности не исключает возможности наказать и того, и другого. Можно предположить, что если в договоре распределены обязанности по обеспечению правил пожарной безопасности, к ответственности за их нарушение должно быть привлечено лицо, которое не выполнило свою обязанность. Если такое условие не согласовано, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендодателя, так и на арендатора. Все будет зависеть от того, чье действие (бездействие) образует состав административного правонарушения.
Как арендатору обезопасить себя от ответственности за нарушение требований пожарной безопасности
Арендатору лучше всего вопрос о пожарной безопасности поднять до заключения договора аренды и приемки помещений. Важно понимать, есть ли нарушения пожарной безопасности на объекте, в котором они расположены, и какие меры нужно принять для устранения нарушений. Если выяснится, что нарушения есть, рекомендуем выбрать наиболее приемлемый для вас вариант:
- самостоятельно устраните выявленные нарушения после заключения договора;
- согласуйте условие об обязанности арендодателя их устранить;
- откажитесь от заключения договора аренды этого помещения.
В ваших интересах принять на себя обязанность по обеспечению пожарной безопасности только в отношении мероприятий режимного характера (например, обеспечить наличие планов эвакуации). Мероприятия капитального характера рекомендуем возложить на арендодателя.
МЧС России также рекомендует перед заключением договора аренды проконсультироваться в органе ФГПН по вопросу пригодности данного помещения для осуществления конкретного вида предпринимательской деятельности (п. 2 подраздела 1.3 Докладов, утвержденных МЧС России 16.10.2017).
Как составить договор аренды с условием об ответственности арендатора за пожарную безопасность
Чтобы составить такой договор, включите в него существенные условия договора аренды, а также условия об обязанности арендатора осуществлять противопожарные мероприятия.
Перечислите обязанности арендатора по соблюдению мер противопожарной безопасности.
Пример формулировки условия
«1. Арендатор обязан:
1.1. Соблюдать требования по пожарной безопасности, предусмотренные законодательством РФ, в том числе Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390.
1.2. Проводить инструктажи по противопожарной безопасности со своими сотрудниками в сроки, установленные законодательством.
1.3. Содержать и эксплуатировать помещение в надлежащем противопожарном состоянии в соответствии с правилами противопожарной безопасности.
1.4. Содержать в исправном состоянии системы и средства противопожарной защиты, включая системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей, первичные средства тушения пожаров, не допускать их использования не по назначению. В случае выявления неисправности в системах автоматической противопожарной защиты сообщать об этом арендодателю в письменном виде в течение 1 рабочего дня.
1.5. Обеспечить доступ в помещение аварийно-спасательных служб в любое время суток, для чего предоставить Арендодателю дубликаты ключей от помещения в опечатанном виде.
1.6. Выполнять предписания и иные законные требования должностных лиц органа ФГПН.
1.7. Предоставить Арендодателю заверенную копию приказа о назначении лица, ответственного за противопожарную безопасность в помещении, в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора или смены ответственного лица».
Кроме общих обязанностей по соблюдению требований пожарной безопасности рекомендуем согласовать в договоре конкретные мероприятия, которые должен провести арендатор.
Пример формулировки условия
«Арендатор обязан оборудовать арендуемые помещения автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации, заключить договоры на обслуживание автоматической пожарной сигнализации, своевременно производить ее текущий ремонт.
Арендатор несет расходы, связанные с исполнением данной обязанности».
Рекомендуем также согласовать условие об ответственности арендатора перед арендодателем.
Пример формулировки условия
«1. Если арендодатель будет привлечен к административной ответственности за нарушение требований пожарной безопасности, то арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере суммы штрафа, который был наложен на арендодателя.
В случае приостановления деятельности арендодателя по причине несоблюдения требований пожарной безопасности в помещении арендатор обязан возместить арендодателю убытки».
