Неосновательное обогащение по договору аренды чаще возникает у арендодателя. Это может произойти, например, если арендатор ошибочно перечислит ему сумму большую, чем предусмотрено договором. Обогащение на стороне арендатора возникает реже. Примером может быть ситуация, когда договор признан недействительным и арендатор не может вернуть пользование в натуре и возмещает стоимость в деньгах. Процедура взыскания особенностей не имеет: вам нужно обратиться в суд, как правило, после соблюдения претензионного порядка.
В каких случаях возникает неосновательное обогащение по договору аренды
Неосновательное обогащение возникает, когда одно лицо приобретает или сберегает имущество за счет другого. При этом обогатившаяся сторона должна по общему правилу это имущество возвратить (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). В ситуации с арендой обогащение может возникнуть как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя.
Неосновательное обогащение арендодателя
Оно возникает, например, в следующих ситуациях:
- договор аренды признан недействительным, а уплаченная арендная плата превышает сумму причитающегося арендодателю возмещения. Разница между указанными суммами является неосновательным обогащением арендодателя (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49);
- арендатор ошибочно перечислил арендодателю сумму, которая не была предусмотрена договором. Например, для оплаты коммунальных платежей, хотя такой обязанности у арендатора по договору не было (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).
Неосновательное обогащение арендатора
На стороне арендатора обогащение возникает, как правило, в результате неосновательного пользования имуществом арендодателя.
Например, если договор аренды признан недействительным, арендатор должен вернуть все полученное по сделке. В натуре пользование имуществом возвратить невозможно. Поэтому арендатор должен возместить арендодателю сумму, которую сберег вследствие такого пользования. Она определяется по цене аренды аналогичного имущества в месте, где это происходило. Например, по стоимости аренды такого же офиса в том же районе города или такого же оборудования в том же регионе. Для расчета используются цены, актуальные в момент, когда закончилось неосновательное пользование (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).
Учтите, что правила о неосновательном обогащении не применяются к ситуации, когда договор аренды расторгнут, но арендатор еще не вернул имущество. Это объясняется тем, что договор аренды по своей правовой природе предполагает временное пользование имуществом и обязанность арендатора это имущество вернуть. Порядок исполнения этой обязанности регулируется специальными нормами об аренде, договором и положениями общей части обязательственного права. Арендодатель в такой ситуации вправе требовать возврата имущества и внесения арендной платы за все время просрочки возврата в соответствии со ст. 622 ГК РФ (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
Как взыскать неосновательное обогащение по договору аренды
Для взыскания неосновательного обогащения по договору аренды действует общий порядок. В арендных отношениях оно, как правило, возвращается в денежной форме — возмещается стоимость неосновательного пользования имуществом, обратно перечисляются обеспечительный платеж, аванс или переплата по договору и т.д.
Сначала рассчитайте размер обогащения. Затем направьте приобретателю претензию о возврате неосновательного обогащения — если спор подведомственен арбитражному суду, это обязательно. Если приобретатель не удовлетворил ваше требование, подайте иск.
