Как определяется кадастровая стоимость земельного участка

В каком порядке определяется кадастровая стоимость земельного участка

В период с 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. применяются два порядка определения кадастровой стоимости (ч. 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке)):

• новый — в соответствии с Законом о кадастровой оценке;
• старый — в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Новый порядок применяется, если в субъекте РФ высший исполнительный орган власти (правительство, администрация и т.д.) принял соответствующее решение. Оно может быть принято и в отношении отдельных категорий земельных участков, видов недвижимости (ч. 3, 4 ст. 24 Закона о кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость в ряде субъектов РФ заморожена на период с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. на уровне, определенном на 1 января 2014 г. При этом нужно иметь в виду следующее (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

• если на эту дату кадастровая стоимость не была установлена или не применялась для целей налогообложения, она замораживается по состоянию на 1 января того года, в котором начала действовать впервые;
• если после одной из указанных дат, на которую фиксируется кадастровая стоимость, ее размер снижался, применяется меньшая кадастровая стоимость.

Для вновь учтенных, ранее учтенных или измененных земельных участков кадастровая стоимость в этом случае устанавливается так (ч. 2, 3 ст. 19 указанного Закона):

• если оценка произведена после 1 января 2014 г., кадастровая стоимость пересчитывается по состоянию на 1 января 2014 г. либо 1 января года, в котором она впервые использовалась для налогообложения;
• если оценка проводится после 1 января 2017 г. по старым правилам, то она рассчитывается с учетом результатов оценки, действующих на 1 января 2014 г. либо 1 января года, в котором она впервые использовалась для налогообложения.

Кадастровая стоимость может быть заморожена, если правительством (администрацией и т.д.) субъекта РФ соответствующее решение было принято до 20 декабря 2016 г. (ч. 1, 4 ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ). Если в вашем регионе такое решение принято, то кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей их налогообложения не изменится по 1 января 2020 г. Следовательно, сохранится и размер налога, исчисляемый с этой стоимости.

В данном случае повлиять на кадастровую стоимость в процессе ее определения вы уже не сможете. Однако если вы с ней не согласны, можно ее оспорить.

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка в новом порядке

Кадастровая стоимость определяется путем проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о ее проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки (ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 6 Закона о кадастровой оценке).

Как часто может проводиться кадастровая оценка

Она должна проводиться не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет (ч. 1 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).

Исключение составляет внеочередная кадастровая оценка. При этом ее проведение не влияет на периодичность кадастровой оценки в плановом порядке (ч. 2 ст. 11 указанного Закона).

Как принимается решение о проведении кадастровой оценки и кто ее проводит

Такое решение принимает уполномоченный орган субъекта РФ. В решении определяются виды объектов недвижимости и категории земель, по которым проводится оценка (ч. 1 ст. 6, ч. 3 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).

В решении может быть указано, что кадастровая оценка проводится одновременно по всем категориям земель и видам объектов недвижимости. Это можно сделать, если соблюдается периодичность проведения кадастровой оценки (ч. 4 ст. 11 названного Закона).

Оценивает недвижимость бюджетное учреждение, создаваемое в субъекте РФ (ч. 2 ст. 6 указанного Закона). Например, в Санкт-Петербурге это Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление кадастровой оценки» (п. 3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2016 N 1259).

Узнать о том, что принято решение о проведении кадастровой оценки, вы можете (ч. 5 ст. 11 указанного Закона):

• на официальном сайте органа, принявшего решение;
• в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO);
• в официальных СМИ субъекта РФ;
• на информационных стендах уполномоченного органа и органов местного самоуправления.

Информация в этих источниках должна быть размещена (опубликована) в течение 30 дней со дня принятия решения о проведении кадастровой оценки (ч. 5 ст. 11 Закона о кадастровой оценке).

Как проводится подготовка к проведению кадастровой оценки

Такая подготовка включает сбор и обработку необходимой информации, в том числе о земельных участках, кадастровая стоимость которых оспорена. Ее проводит бюджетное учреждение. Она должна быть закончена до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость (ч. 1, 2, 5 ст. 12 Закона о кадастровой оценке).

После этого, по запросу уполномоченного органа, Росреестр готовит перечни объектов недвижимости, которые будут оцениваться. В них включаются все земельные участки, указанные в решении о проведении кадастровой оценки. Сведения ЕГРН по ним приводятся по состоянию на 1 января года, в котором определяется кадастровая стоимость (ч. 1, 3, 5 ст. 13 указанного Закона).

На стадии подготовки к проведению оценки вы можете:

• в целях сбора и обработки информации подать в учреждение декларацию о характеристиках объекта недвижимости (ч. 3 ст. 12 названного Закона). Это позволит исключить ошибки в сведениях о земельных участках;
• после того как перечни обработаны — узнать, имеется ли в перечне нужный вам участок, а также верно ли указаны его характеристики. Для этого ознакомьтесь с результатами обработки перечня на сайте уполномоченного органа субъекта РФ (ч. 9 ст. 13 Закона о кадастровой оценке).

Как рассчитывается и фиксируется кадастровая стоимость

Бюджетное учреждение делает это в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226. Кадастровая стоимость рассчитывается на дату составления перечня объектов и определяется из расчета наиболее вероятной цены недвижимости, по которой она может быть приобретена, независимо от наличия ограничений на ее распоряжение. При этом учитывается фактический вид его использования (ч. 1, 4 ст. 14 Закона о кадастровой оценке, п. 1.2 названных Методических указаний).

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет в форме электронного документа проект отчета, кроме случая проведения внеочередной оценки (ч. 7 ст. 14 названного Закона). В нем должны быть указаны следующие сведения:

• об объектах недвижимости, которые содержатся в перечне (их кадастровые номера, адреса (при наличии), а также характеристики);
• их характеристиках, использованных при определении стоимости, или о недостатке сведений о характеристиках, которые нужны для расчета стоимости с указанием недостающей информации;
• об описании процесса определения кадастровой стоимости с указанием ее определенных значений.

Бюджетное учреждение размещает проект отчета на своем сайте в течение трех рабочих дней. В этот же срок оно должно направить сведения о месте его размещения и сам проект отчета в Росреестр для проверки на его соответствие установленным требованиям (ч. 8, 9 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).

Как можно ознакомиться с проектом отчета и представить свои замечания

Сведения и материалы из проекта отчета в установленном объеме размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Ознакомиться с ними вы можете в течение 60 дней со дня их размещения. Также указывается, где размещен сам проект отчета на сайте бюджетного учреждения (ч. 12 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).

Проверьте, как определена кадастровая стоимость. Если у вас имеются какие-либо возражения или уточнения, то представьте свои замечания в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Их можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через Интернет (ч. 15 ст. 14 названного Закона).

В замечаниях должна быть указана их суть, а также (ч. 16 ст. 14 указанного Закона):

• полное наименование организации, номер телефона и, при наличии, адрес электронной почты лица, которое их подает;
• кадастровый номер и (или) адрес земельного участка, в отношение которого подаются замечания;
• номера страниц проекта отчета, к которым у вас имеются возражения. Эти данные вы указываете по желанию.

Если этих сведений в замечаниях нет, то бюджетное учреждение их рассматривать не будет. Вы можете приложить к замечанию и документы, которые подтверждают обнаруженные вами ошибки, и декларацию о характеристиках объекта недвижимости (ч. 17, 19 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).

В результате рассмотрения ваших замечаний бюджетное учреждение может пересчитать кадастровую стоимость. Учитывайте, что это может быть сделано, даже если вы не подавали замечания, но они подавались иными лицами в отношении иных объектов недвижимости, если бюджетное учреждение сочтет такой пересчет необходимым (ч. 20 ст. 14 названного Закона).

Узнать о том, приняты ли ваши замечания, вы можете на сайте бюджетного учреждения. На нем не реже чем один раз в пять дней обновляется проект отчета, а также размещается информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых изменена, и причины ее изменения (ч. 21 ст. 14 указанного Закона).

На сайте также публикуется информация о замечаниях, которые не были учтены, с обязательным обоснованием причин. Все изменения в проект отчета должны быть внесены до окончания 60-дневного срока со дня размещения сведений в Фонде данных (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) (ч. 21, 22 ст. 14 Закона о кадастровой оценке).

Как утверждаются результаты определения кадастровой стоимости

Отчет утверждает уполномоченный орган субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней, со дня его получения от бюджетного учреждения, принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. Такой акт вступает в силу с 1 января года, следующего после проведения оценки, при условии что он опубликован не позднее чем за месяц до окончания года (ч. 27 ст. 14, ч. 1, 4 ст. 15 Закона о кадастровой оценке).

Об утверждении результатов кадастровой оценки вы можете узнать, в частности, на сайте уполномоченного органа субъекта РФ или Фонда данных (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO), из официальных СМИ субъекта РФ. Сведения должны быть размещены (опубликованы) в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта (ч. 3 ст. 15 названного Закона).

Для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и размещения их в Фонде данных (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) копия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вместе с экземпляром отчета направляется в Росреестр. Сведения о стоимости вносятся в указанные базы данных в течение 20 рабочих дней со дня получения, но не позднее окончания года, в котором проведена кадастровая оценка (ч. 5 ст. 15, ст. 17 указанного Закона).

Как определяется кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных земельных участков и тех, характеристики которых изменены

Кадастровая стоимость таких участков определяется независимо от проведения последней и очередной кадастровой оценки. Это относится, например, к вновь образованным, ранее учтенным земельным участкам и участкам, у которых изменились характеристики (в частности, в результате уточнения границ) в период между последней и очередной оценкой (ч. 1 ст. 16 Закона о кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость таких земельных участков проводится по следующим правилам:

• после внесения о них сведений в ЕГРН, которые повлекли изменение кадастровой стоимости, Росреестр направляет информацию в бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней (ч. 2 ст. 16 названного Закона);
• их кадастровая стоимость, по общему правилу, определяется бюджетным учреждением в течение пяти рабочих дней со дня получения сведений о них в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ч. 1, 4 ст. 16 названного Закона);
• датой определения стоимости является день внесения сведений об участке в ЕГРН (ч. 3 ст. 16 указанного Закона);
• после определения стоимости бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней направляет сведения о ней в Росреестр для внесения в ЕГРН и включения в Фонд данных государственной кадастровой оценки (ч. 7 ст. 16 Закона о кадастровой оценке).

В данном случае на определение кадастровой стоимости вы повлиять не сможете. Ознакомьтесь с ней в Фонде данных (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO). Если вы не согласны с ней, то вы можете ее оспорить.

Как проводится внеочередная кадастровая оценка

Такая оценка проводится в следующих случаях (ч. 2, 4 ст. 19 Закона о кадастровой оценке):

• если индекс рынка недвижимости снизился на 30% и более;
• если кадастровая стоимость 30% и более объектов, находящихся в субъекте РФ и зарегистрированных в ЕГРН, оспорена и установлена в размере рыночной.

Внеочередная оценка проводится со следующими особенностями (ч. 5 ст. 19 названного Закона):

• кадастровая стоимость определяется в течение трех месяцев со дня опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
• перечень формируется на день опубликования указанного индекса;
• проект отчета не размещается.

На результаты этой оценки вы повлиять не сможете, так как проект отчета для ознакомления и представления замечаний нигде не размещается. Но для организации это не повлечет негативных последствий, потому что в данном случае кадастровая стоимость не будет увеличена. Она может только уменьшиться или остаться неизменной (ч. 6, 7 ст. 19 указанного Закона).

Как определяется кадастровая стоимость земельного участка в старом порядке

На сегодняшний день действие положений Закона об оценочной деятельности по определению кадастровой стоимости в общем порядке приостановлено (ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ). Однако данный порядок применяется до 1 января 2020 г., если решение о переходе на новый порядок оценки в субъекте РФ не принято (или принято в отношении иных объектов недвижимости) либо проводить кадастровую оценку начали до 1 января 2017 г. в соответствии с этим законом (ч. 2, 3, 4, 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке).

Процедура определения кадастровой стоимости в этом порядке очень похожа на процедуру в новом порядке. При этом нужно учесть следующие отличия:

• решение о проведении оценки могли принимать также органы местного самоуправления (ч. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности);
• орган, принявший решение, выступает заказчиком работ (ч. 2 ст. 24.12 названного Закона);
• для определения кадастровой стоимости отбирается исполнитель, с которым заключается договор на проведение оценки (ст. 24.14 указанного Закона);
• определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358;
• к отчету об определении кадастровой стоимости применяются требования, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382;
• проект отчета размещается в фонде данных на меньший срок — 20 рабочих дней. В этот же срок можно подать замечания по проекту (ч. 6, 10 ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость вновь учтенных, ранее учтенных земельных участков и измененных участков, если это повлекло изменение такой стоимости, должна определяться кадастровой палатой по субъекту РФ (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, Приказ Росреестра от 12.05.2015 N П/210). Однако порядок ее определения в этом случае утвержден только для зданий и помещений, для земельных участков такой порядок не установлен. Росреестр в отношении сооружений и объектов незавершенного строительства разъяснил, что в таком порядке изменить их кадастровую стоимость нельзя. Их стоимость будет определяться при проведении очередной кадастровой оценки либо при оспаривании (Письмо Росреестра от 29.04.2016 N 15-00562/16@). Полагаем, что этот подход распространяется и на земельные участки.