Перепланировка нежилого помещения: понятие, порядок согласования

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом на федеральном уровне урегулирован процесс переустройства и (или) перепланировки в отношении жилых помещений (гл. 4 ЖК РФ). Аналогичный процесс в отношении нежилых помещений федеральным законодательством не урегулирован.

С учетом отсутствия федерального регулирования процесса перепланировки нежилых помещений в определенных случаях возможно использование положений о перепланировке жилых помещений при условии учета особенностей правового статуса такого объекта.

Термин «перепланировка» употребляется в отношении жилых помещений и представляет собой изменение конструктивных особенностей такого помещения в виде изменений его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, указано, что перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

По общему правилу, а также с учетом положений ГрК РФ термин «реконструкция» предусматривает более широкое изменение основных характеристик объектов недвижимости, нежели термин «перепланировка». При этом реконструкция может включать в себя в том числе и перепланировку, и переустройство.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

С учетом того что на федеральном уровне процесс согласования перепланировки нежилого помещения окончательно не урегулирован, в данном случае могут применяться нормативные правовые акты субъектов РФ.

Вместе с тем следует различать процесс согласования перепланировки нежилого помещения в жилом здании и многоквартирном доме (1) и в нежилом здании (2).

1. В силу п. 3.7.6 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004, утв. Госстроем России, вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений.

Например, согласно п. 2.5 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (далее — Постановление N 508-ПП) предоставление государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве осуществляется на основании в том числе следующих документов (информации):

1) заявления (запроса) о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме;

2) документа, удостоверяющего личность заявителя в соответствии с Едиными требованиями;

3) документа, удостоверяющего личность представителя заявителя в соответствии с установленными требованиями, в случае обращения представителя заявителя;

4) документа, подтверждающего полномочия представителя заявителя, в случае обращения представителя заявителя (для физических лиц — нотариально удостоверенная доверенность);

5) правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме и жилом доме (и их копий) либо копий, заверенных нотариально, в случае, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением установленных случаев;

6) учетно-технической документации на помещение;

7) согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещений (за исключением нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы);

8) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, разработанного организацией, являющейся членом саморегулируемой организации;

9) иных документов, предусмотренных Постановлением N 508-ПП (при передаче в пользование части общего имущества дополнительно предоставляется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия)).

Согласно разъяснениям, данным Минстроем России в письме от 06.12.2017 N 45211-АГ/08 «О согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», п. 1 Положения о государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП, установлено, что Государственная жилищная инспекция города Москвы (далее — Мосжилинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим в том числе функцию по предоставлению государственных услуг по согласованию переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с абз. 3 п. 18 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — Требования) и абз. 2 п. 4.7 Требований к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, утв. Постановлением N 508-ПП, при отсутствии сведений об авторе проекта дома или отсутствии автора проекта дома техническое заключение о допустимости и безопасности проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией.

Таким образом, вышеуказанные нормы устанавливают случаи, в которых Мосжилинспекция отбирает проектную организацию, осуществляющую оформление технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, заключения о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ, необходимых для предоставления государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в силу п. п. 2.5.1.1.3.8, 2.5.1.2.5.2.2 Административного регламента по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве, утв. Постановлением N 508-ПП, а также для оформления акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без указанного решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, если такое решение требуется в соответствии с п. 18 Требований.

2. Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании можно продемонстрировать на примере законодательства городского округа Павловский Посад Московской области.

В силу Постановления администрации городского округа Павловский Посад Московской области от 06.12.2017 N 1637 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и перепланировки нежилых помещений, порядке подтверждения завершения переустройства и перепланировки нежилых помещений» для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения заявитель представляет в администрацию городского округа Павловский Посад Московской области заявление о переустройстве и (или) перепланировке по установленной форме, а также копию документа, удостоверяющего личность заявителя — физического лица, либо копию документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя.

К указанному заявлению прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое нежилое помещение;

2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения;

3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения;

4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в случае, если дом, в котором находится нежилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры;

5) заключение экспертизы проектной документации в случае, если нежилое помещение расположено в жилом доме с количеством этажей более трех и планируемые работы оказывают влияние на безопасность жилого дома. Либо проектная документация должна содержать информацию о том, что планируемые работы не оказывают влияние на безопасность жилого дома;

6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

При этом постановление о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения принимается по результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через 30 календарных дней со дня представления заявления и документов в администрацию городского округа Павловский Посад Московской области.

В заключение необходимо отметить, что в зависимости от субъекта, на территории которого планируется осуществление перепланировки нежилого помещения, требования к документам, необходимым для согласования такой процедуры, могут отличаться. При этом необходимо отметить, что с учетом существенных изменений характеристик объектов недвижимости при перепланировке получение разрешения в уполномоченных организациях на совершение такой процедуры является обязательным.