Продать квартиру, кредит за которую еще не выплачен, вынуждают обстоятельства. Однако, есть варианты это сделать.
Причины, побуждающие продать ипотечную квартиру:
- Ухудшение платежеспособности;
- Желание увеличить жилплощадь;
- Ипотека, как средство заработка.
Документы для продажи ипотечной квартиры
Если ипотека оформлена через Сбербанк, то он и будет выступать в роли банка-заемщика при продаже ипотечной квартиры.
Документация, предоставляемая продавцом:
- Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на данную жилую площадь;
- Документы для процедуры передачи недвижимости в собственность:
- предварительный договор купли-продажи;
- договор дарения;
- свидетельство о приватизации;
- свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из Единого государственного реестра о правах на недвижимое имущество и сделок, осуществляемых в отношении продаваемого жилья;
- Если жилье в общей долевой собственности, требуется предоставить банку нотариальный отказ от залогового имущества всех участников долевой собственности;
- Нотариально заверенное свидетельство об отказе супруги или супруга от долевой собственности;
Документы, предоставляемые покупателем:
- Предоставление отчета независимого оценщика. Отчет рекомендуется заказывать у организации, которая имеет аккредитацию банка. Срок подготовки отчета независимого оценщика недвижимости занимает несколько месяцев, поэтому рекомендуется заранее его заказывать.
- Предоставление документа, подтверждающего наличие собственных средств, для внесения первоначального взноса. Такими документами являются ксерокопии сберегательной книжки или документ от продавца, подтверждающий факт внесение суммы первоначального взноса.
СКАЧАТЬ БЛАНК ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
Процедура продажи с привлечением банка кредитора
В процессе сделки участвует то финансовое учреждение, которое выступало в роли кредитора по договору об ипотеке квартиры.
Банк выступает посредником между продавцом и покупателем. Банк обязуется провести операцию по купле-продаже ипотечного жилья в рамках предусмотренных законодательством РФ. Финансовое учреждение обеспечивает безопасное проведение сделки между покупателем и продавцом.
Как проходит сделка по продаже ипотечного жилья с помощью привлечения банка кредитора:
- Банк гарантирует выплаты денежных средств, предназначенных для покупки жилья, находящегося под ипотечным кредитом, до заключения сделки купли-продажи данного жилья;
- После зачисления денежных средств на счет финансового учреждения, банк-кредитор осуществляет процедуру снятия запретов на отчуждение жилого помещения. Вносимые средства на приобретения жилья зачисляются на счет банка-кредитора для безопасности проведения сделки;
- Далее, проходит сделка купли-продажи между продавцом и покупателем, где гарантом безопасности и законности сделки выступает банк-кредитор.
[box type=”download”] Чтобы обеспечить правомерность прав сторон сделки, банк предлагает покупателю оформить договор поручительства. Сторона, выступающая в роли покупателя, официально погашает ипотечный долг. Банк, на основании договора, гарантирует выплату суммы ипотечного долга продавца покупателю на условиях, указанных в подписанном договоре.[/box]
Замена заемщика по кредиту
Данный способ часто применяется в практике банка по продаже жилищного помещения, находящего в ипотечном кредите. Это связано с невозможностью заемщика выплачивать ипотечный долг.
Получение кредита заемщиком в том же банке
Пошаговый алгоритм получения кредита заемщиком:
Новый заемщик получает кредит в том же финансовом учреждении.- Требуется подать соответствующее ходатайство в банк с объяснением причин. К ходатайству прилагается документация относительно покупателя.
- Перечень требуемой документации и образец документов для процедуры, заранее запрашивается в финансовом учреждении.
Документы:
- Удостоверение личности покупателя;
- Документация, подтверждающая дееспособность нового заемщика;
- Документация, предоставляющая информацию о семейном положении покупателя;
- Документ, информирующий о финансовом состоянии покупателя.
Полный комплект документов предоставляется банком-кредитором. Перечень документов, требуемых для подачи заявки, рассматривается в индивидуальном порядке. На основании рода деятельности, семейного положения, банковской истории и прочих факторов, выносится решение о полном пакете документации, который должен предоставить новый заемщик, в оговоренные банком сроки.
[box type=”warning”] Перед подачей заявки уточните: предусмотрено ли кредитным договором взыскание штрафных санкций за досрочное погашения кредита.[/box]
Если поданная покупателем заявка на кредитование получит положительное решение, то с новым заемщиком заключается договор. После подписания кредитного договора, банк начинает процедуру переоформления прав собственности и ипотечного кредита на нового заемщика.
Нюансы, которые требуется знать новому заемщику, перед заключением договора с банком:
- Банком может быть указано в договоре оплата накопившихся процентов за период обладания кредитом прежнего заемщика. В этом случае, финансовое учреждение взыскивает проценты с нового заемщика, как оплату за предоставления услуг займа по ипотечному кредиту;
- Ещё одним немаловажным фактором процедуры является получение новым заемщиком разницы в сумме оплаты за жилье. Поясняется, что при погашении части суммы ипотечного кредита на момент продажи жилья. Новый заемщик получает от банка суммарную разницу от продажи. Банком уточняется, что получение суммарной разницы, возможно только в том случае, если недвижимость подорожала за период кредитования.
Такая сделка довольна выгодна. Однако, стоит проанализировать рынок недвижимости, перед подачей заявки о кредитовании, так как можно получить выгоду в случае возрастания цен на рынке недвижимости.
Получение кредита заемщиком в другом банке
Это сложная процедура и банк-кредитор не всегда идет на заключение сделки. При кредитовании через иное финансовое учреждение банк-кредитор не принимает участия. Вопросы и прилагаемая документация для получения кредита в другом банке, решается исключительно новым заемщиком.
новому заемщику следующие услуги:
- Предоставление потребительского кредита. Стоит уточнить, что финансовое учреждение дает потребительский кредит с уточнением конкретного использования кредитных средств, а именно «На приобретения квартиры». Стоит уточнить, что кредит предоставляется при условии обязательной передачи в залог купленного жилья на кредитные средства;
- Предоставление кредита под залог иного имущества. Банком уточняется, что купленное жилье будет залоговым, взамен иного имущества.
[blockquote style=”4″]Продажа ипотечной квартиры с привлечением ещё одного банка используется крайне редко. Банк-кредитор часто не поддерживает формат кредитования иным банком, так как ему выгоднее собственное участие в роли кредитора. Иной банк не всегда соглашается выступать в роли кредитора по переоформлению ипотечного жилья. Эта процедура сложная и длительная для участников сделки, поэтому используется нечасто.[/blockquote]
Особенности продажи ипотечной квартиры по переуступке
Продажа ипотечного жилья в условиях переуступки прав собственности возможна только с разрешения банка-кредитора. Если банк-кредитор даст согласие на процедуру переуступки, то препятствий для проведения этого процесса не будет.
Это объясняется тем, что при заключении договора долевого участия и обременения банка, произошел процесс регистрации в органах ФРС. В том случае, если банк-кредитор даст согласие на процедуру переуступки, то препятствий для проведения этого процесса не будет.
Особенности продажи квартиры в военной ипотеке
Продажа ипотечной квартиры, полученной по программе военной ипотеке, возможна. Для продажи требуется в полной мере погасить долг перед банком, выдававшим кредит.
Однако, есть факторы, которые не позволяют продать ипотечное жилье по такой программе:
- Недвижимость находится в виде залога;
- В квартире проживают сторонние люди;
- В квартире официально прописанные лица;
- Возможность предъявления прав на жилье третьими лицами.
После полного погашения долга перед банком, права на недвижимость переходят к заемщику и тот распоряжается имуществом, как посчитает нужным.
Нюансы продажи квартиры в военной ипотеке:
- Продажу ипотечной квартиры по военной ипотеке возможно осуществить и в случае непогашенного долга перед банком-кредитором. Однако, процедура продажи будет сложной и длительной. При продаже недвижимости вся сумма за квартиру будет возвращена на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.
- Для продажи требуется предоставить обширный пакет документов. Военнослужащий должен погасить задолженность перед банком до продажи жилья. В этом случае он имеет право взять кредит или оплатить долг из собственных средств.
- Продажа осуществляется только при разрешении Министерства обороны Российской Федерации. Процедура продажи будет осуществлена быстро и без препятствий, только в случае переезда военнослужащего по долгу службы.
Как продать ипотечную квартиру при разводе?
В практике банков часто возникают ситуации, когда продажа ипотечного жилья происходит в процессе развода. Обычно банк выдвигает невыгодные условия для супругов.
Если ипотека оформлена на обоих супругов
Если ипотека оформлена на обоих супругов, то ситуация решается так:
- Выгодная схема для супругов – это разделение платежеспособности по кредиту на две равные части. Для этого, требуется обратиться в банк и подписать соответствующий договор.
- Банк может предложить супругам два отдельных кредита вместо одного общего или возложить кредитные обязанности на того из супругов, который был финансово активен в процессе кредитования.
Рекомендуется перед принятием решения о продаже и разделе ипотечного жилья, проконсультироваться у специалиста, чтобы подготовить все необходимое для начала процесса.
Если ипотека оформлена на одного из супругов до вступления в брак
В этом случае возможно два варианта:
В случае оформления ипотечного кредита, на одного из супругов до вступления в брак, как правило, обязанности по кредиту возлагаются на данного супруга. Однако, банк может выдвинуть условия о погашении долга обоими супругами, на основании совместно нажитого имущества и финансовых средств.- Банк может трактовать, что выплаты совершались из общего бюджета обоих супругов, поэтому ипотечный долг обязаны выплачивать оба супруга на равных долях. Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита на основании ухудшения гарантий со стороны заемщика.
Как продать ипотечную квартиру Сбербанка с материнским капиталом.
Сбербанк предусматривает совершение сделки по продаже ипотечной квартиры с использованием материнского капитала. Для начала процедуры требуется получение письменного согласия банка-кредитора. В разрешении будут озвучены условия для совершения сделки.
После получения разрешения банка, заемщик имеет право на принятие следующих действий:
- Возможность погашения долга по ипотеке до или после заключения сделки;
- Подать соответствующие документы в органы государственной регистрации, с целью снятия записи об отчуждении и передаче прав собственности относительно кредитуемого объекта недвижимости;
- Залог снимается после продажи жилья с обременениями или передачи прав собственности.
Особенности продажи квартиры в ипотеке менее трех лет
[box type=”download”] Ипотечная квартира, находящаяся у собственника менее трех лет, может участвовать в процессе купли-продажи. Процедура купли-продажи ипотечной квартиры менее трех лет осуществляется только при участии банка. [/box]
Процесс продажи:
- Требуется получить согласие на продажу жилья от банка-кредитора.
- Далее, заемщик готовит требуемые банком документы и ищет покупателя. Предполагаемая процедура предусматривает совершение сделки купли-продажи между обеими сторонами: продавцом и покупателем.
- Затем происходит внесение первоначального взноса и подписание договора купли-продажи с передачей прав собственности на жилье новому заемщику.
Страховка
У Сбербанка есть обязательное условие – страхование ипотечного жилья. Оплату по страховке необходимо производить ежегодно.
[blockquote style=”4″]Если заемщик не оплачивал страховой полис из-за тяжелого финансового положения, то эта сумма тоже может оказаться долгом у продавца. Поэтому банк может отказать в продаже квартиры без полного досрочного погашения.[/blockquote]
Как проходит сделка?
Инструкция по продаже ипотечной квартиры:
- Покупатель и продавец в банке передают средства, необходимые для погашения кредита.
- Продавец погашает долг. Учесть надо еще дату списания средств со счета, поэтому лучше договариваться о передаче денег ближе к этой дате. Иначе придется ждать списания либо связываться с головным офисом, чтобы списали внесенную сумму на следующий день.
- Далее, необходимо ждать, когда придет закладная на квартиру. Нужно попросить справку в банке о том, что кредит погашен и долга нет. Такую справку ждать гораздо меньше по времени, дня 4-5.
- После получения закладной или справки из банка, идут в Регпалату и заключают сделку по продаже квартиры.
В чем риски покупки и продажи ипотечного жилья?
Риск для продавца
Право собственности на ипотечную недвижимость контролируется банком-кредитором, что избавляет продавца рисков, связанных с переоформлением квартиры. Однако, существуют мошеннические схемы, которые подвергают риску продавца в процессе взаиморасчетов с покупателем.
Советы для продавца:
- Продавцу следует вести процедуру только с участием банка-кредитора. В большей степени играет роль покупателя, который может оказаться недобросовестным и неплатежеспособным. Банк гарантирует продавцу безопасность в проведении сделки с покупателем.
- Продавцу не следует вступать в финансовые взаимодействия с третьими лицами, не извещая об этом банк.
Риск для покупателя
Процедура получение жилья с помощью использования кредитных средств рискованна для покупателей, например:
- Если продавец окажется недобросовестным, то покупатель может не получить ипотечный кредит.
- Наблюдалось много случаев, когда продавец подделывал документы, что повлекло отказ от банка в ссуде покупателю.
- Также если собственником квартиры или иного имущества является несовершеннолетнее лицо, переоформление квартиры невозможно без привлечения к процессу органов опеки.
Нужно ли платить налог при продаже ипотечной квартиры?
[box type=”download”] В законе о налогообложение пи продаже имущества, в том числе ипотечного жилья, предусматривается налог размером 13%. Уточняется, что налогом облагается жилье, которое использовалось менее трех лет. Если собственник проживал в квартире более трех лет, то это тоже считается доходом.[/box]
Расчет налогообложения рассчитывается следующим образом:
- Учитываются расходы на покупку жилья;
- Учитываются расходы, к которым относятся проценты, внесенные по ипотечному кредиту.
Заключение
Советы для продающих ипотечную квартиру:
Востребованным способом является обращению к банку-кредитору за разрешением продать квартиру уже найденному покупателю. Такой способ обеспечивает безопасность заключенной сделки для обеих сторон, так, как сделку контролирует банк-кредитор. Плюс в продаже способом заключается в избавлении от долговых обязательств, которые перейдут к новому заемщику после вступления договора о купле-продаже в силу.- Продажа ипотечной квартиры самостоятельно. Однако, стоит обратиться к юристу для консультации по продаже и нотариусу для заключения сделки. Не обойдется и без привлечения банка-кредитора, так как он выносит положительное решение для продажи ипотечного жилья. Рекомендуется воспользоваться услугами банка, который может стать посредником в процессе купли-продажи.
- Наличный расчет – рекомендуемый вариант. Расчет деньгами освобождает от лишних трат времени на переговоры с банком-кредитором. Минусом является поиск покупателя самостоятельно, также вся документация ляжет на плечи продавца. Нельзя забывать и об оценщике жилья, услуги которого оплачиваются продавцом.
