Как могут по ст. 222 ГК РФ снести самовольную постройку

По каким основаниям можно требовать сноса самовольной постройки

Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

• на земельном участке:

— который не предоставлен в установленном порядке;

— разрешенное использование которого не допускало ее возведения;

• без необходимых согласований и (или) разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.

Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.

Не примут решение о сносе, например, если:

• постройка не является недвижимостью (см. позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
• постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):

— права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;

— постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;

— собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Данное правило применятся и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018 (п. 4 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.

В каком порядке можно снести самовольную постройку

Чтобы принудить к сносу самовольной постройки, предъявите иск в суд. Но до этого проверьте, есть ли у вас право обращаться с таким иском.

В определенных случаях принять решение о сносе самовольной постройки во внесудебном порядке могут муниципалитеты поселений, городских округов либо муниципальных районов, если постройка возведена на межселенной территории (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Решение суда и (или) органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки должно исполнить лицо, построившее объект, либо это делается за его счет. Если сведения о таком лице отсутствуют, снести постройку могут обязать, например, собственника земли, на которой она возведена (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если данные лица не снесут самовольную постройку, то орган местного самоуправления может обратиться в суд, например, с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов (за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ). При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли (ч. 8, 12 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если в аренду передается государственная или муниципальная земля, то снести находящуюся на ней самовольную постройку должен арендатор за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. Такое условие включается в договор (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

В ряде случаев органы местного самоуправления самостоятельно сносят самовольные постройки.

Снос самовольной постройки осуществляется согласно ст. ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Отметим, что застройщику могут возместить за счет казны убытки, вызванные сносом объекта. Например, убытки возместят, если должностное лицо направило уведомление о том, что планируемый к строительству объект ИЖС соответствует установленным параметрам и может быть размещен на земельном участке, а потом его признали самовольной постройкой, и суд признал это должностное лицо виновным (ч. 15 ст. 51.1 ГрК РФ).

Обращаем внимание, что закон допускает принятие решения не о сносе самовольной постройки, а о приведении ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Как могут снести самовольную постройку по решению органа местного самоуправления

Органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки без обращения в суд, но только в установленных законом случаях. О таком решении они обязаны уведомить лицо, построившее объект или правообладателя земли под объектом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ, ч. 1, 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Решение о сносе самовольной постройки принимается ими в отношении самовольных построек, если они возведены (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• на государственных или муниципальных землях;
• на иных землях, но создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки можно обжаловать в суде. Такие дела суд рассматривает не больше месяца со дня поступления заявления (ч. 1 ст. 200 АПК РФ, ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В каких случаях органы местного самоуправления могут принять решение о сносе самовольной постройки

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе постройки, возведенной на земельном участке, если (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• на него отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;
• вид его разрешенного использования не допускает строительства такого объекта и он расположен на территории общего пользования;
• вид его разрешенного использования не допускает строительства такого объекта и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:

— режим зоны не допускает строительства такого объекта;

— на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).

В каких случаях органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки

Органы местного самоуправления не могут принять решение о сносе самовольной постройки, если (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН;
• право собственности на объект признал суд согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ;
• суд отказал в иске о сносе этой постройки;
• объект является многоквартирным домом или жилым (садовым) домом;
• жилой дом (строение) создан на дачном (садовом) земельном участке до 01.01.2019 (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
• постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания и (или) образует с ним единый культовый комплекс (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
• отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу Земельного кодекса РФ (пп. 1 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ);
• отсутствует разрешение на строительство объекта, созданного до 14.05.1998 (пп. 2 п. 5 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Кто может сообщить в орган местного самоуправления о выявленной самовольной постройке

Уведомления о выявленной самовольной постройке могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ):

• государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения (ч. 6.2 ст. 54 ГрК РФ);
• госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий. Они направят уведомление, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения (ч. 6 ст. 33 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ).

По результатам рассмотрения уведомлений орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Полагаем, что обратиться с заявлением может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.

Какой срок могут установить органы местного самоуправления для сноса самовольных построек

Срок для сноса самовольной постройки составляет от 3 до 12 месяцев. Конкретный срок орган местного самоуправления установит, учитывая характер самовольной постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Как снести самовольную постройку через суд

Определите, к кому предъявлять иск и в какой суд обращаться, не пропустите срок исковой давности. При составлении иска о сносе важно описать основания, по которым вы считаете постройку самовольной и подлежащей сносу, чтобы обосновать требование о сносе. Не забудьте уплатить госпошлину и приложить к иску все нужные документы.

Если суд удовлетворит ваш иск, подайте исполнительный лист в службу приставов. Если ответчик не исполнит решение суда, вы сможете сами снести постройку за счет ответчика. Это возможно, если суд по вашему ходатайству укажет это в решении.

Кто может требовать сноса самовольной постройки через суд

Обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки могут:

• собственник земельного участка, на котором создана постройка, его законный владелец или субъект иных вещных прав на него (см. позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ);
• лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение постройки (например, собственник соседнего земельного участка) (см. позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ);
• орган местного самоуправления (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

К кому предъявлять иск о сносе самовольной постройки

Ответчиком по вашему иску о сносе самовольной постройки может быть, например:

• лицо, которое возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о нем (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6 ст. 55.32 ГрК РФ):

— лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где находится самовольная постройка;

— лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование;

• заказчик строительства, если постройка возведена подрядчиком (см. позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ).

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за фактическим владельцем, а за иным лицом, привлеките его как соответчика (см. позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ).

В какой суд обращаться с иском о сносе самовольной постройки

По общему правилу вашей организации следует обратиться с требованием о сносе:

• в арбитражный суд — по спору с другим юрлицом или ИП, который использует постройку в предпринимательских целях (ч. 1, 2 ст. 27, ст. 28 АПК РФ);
• в районный суд общей юрисдикции, если ответчик — гражданин и не имеет статуса ИП или использует постройку не для предпринимательских целей (пп. 1 ч. 1 ст. 22, ст. 24 ГПК РФ). Если вы не знаете точно, есть ли у гражданина статус ИП и в каких целях он использует постройку, рекомендуем подать иск в суд общей юрисдикции (см. позицию Верховного Суда РФ).

Подавайте иск в районный суд или арбитражный суд по месту нахождения самовольной постройки (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, позиция Верховного Суда РФ).

Каков срок исковой давности по иску о сносе самовольной постройки

Для требований о сносе самовольной постройки специальных сроков нет, подавайте иск в пределах общего срока исковой давности. Он составляет три года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о том, что ваши права нарушены, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите ваших прав (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Если вы пропустите срок, суд вправе по заявлению ответчика отказать вам в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Однако исковая давность не распространяется на ваши требования, если вы законный владелец земельного участка и самовольную постройку возвели на нем без вашего согласия (см. позицию Верховного Суда РФ).

Исковая давность также не распространяется на требования прокурора или уполномоченного органа, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (см. позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ).

Как составить иск о сносе самовольной постройки

Составьте иск в соответствии с требованиями закона: ст. 125 АПК РФ — в арбитражный суд, ст. 131 ГПК РФ — в суд общей юрисдикции.

Рекомендуем при составлении иска:

• описать основания для сноса и обосновать ваше право требовать сноса постройки, привести ссылки на документы;
• описать постройку и участок, на котором она находится: адресные ориентиры постройки, адрес, площадь и кадастровые данные участка, на котором возведена постройка. Если вы собственник соседнего участка, то укажите и данные участка, который вам принадлежит;
• четко сформулировать исковое требование — признать объект самовольной постройкой и обязать ответчика снести его за свой счет.

Учтите, что времени дополнять исковое заявление и уточнять требования не будет, так как суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 152 АПК РФ, ч. 2 ст. 154 ГПК РФ).

Также рекомендуем включить ряд дополнительных требований и ходатайств.

Какие еще требования включить в иск

Одновременно со сносом постройки вы можете потребовать:

• прекратить право собственности и обязать Росреестр внести в ЕГРН запись о прекращении права, если право собственности на постройку зарегистрировано. Регистрация права собственности на постройку не препятствует суду признать ее самовольной (см. позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ);
• выселить гражданина, который зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении (см. позицию Верховного Суда РФ). Если суд не решит вопрос о выселении, пристав не сможет исполнить решение о сносе;
• взыскать с ответчика деньги в вашу пользу, если он не исполнит решение суда (ч. 4 ст. 174 АПК РФ, ч. 3 ст. 206 ГПК РФ);
• немедленно исполнить решение суда, если постройка существенно угрожает жизни и здоровью граждан и промедление исполнения решения суда может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц (ч. 3.1 ст. 182 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 212 ГПК РФ).

Какие ходатайства заявить

Рекомендуем при подаче иска сразу заявить суду ходатайство об установлении ответчику срока для сноса постройки и разрешении вам снести постройку, если он не снесет ее сам. В решении суд может указать, что, если ответчик не исполнит решение о сносе в установленный срок, вы вправе сами снести самовольную постройку за счет ответчика и взыскать с него расходы (ч. 3 ст. 174 АПК РФ, ч. 1 ст. 206 ГПК РФ, позиция Верховного Суда РФ).

Если вы не заявите такое ходатайство до вынесения решения, впоследствии этот вопрос можно будет решить в порядке изменения способа и порядка исполнения решения суда (ст. 324 АПК РФ, ст. 203 ГПК РФ).

Также вы можете заявить ходатайство о запрете на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска, если работы по возведению постройки еще ведутся. Меры могут быть приняты как к ответчику, так и к другим лицам, которые фактически осуществляют строительство (см. позицию Верховного Суда РФ).

В каком размере уплатить госпошлину по иску о сносе самовольной постройки

Перед подачей иска в суд уплатите госпошлину:

• при подаче иска в арбитражный суд — 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ);
• при подаче иска в суд общей юрисдикции — 300 руб., если вы гражданин, или 6 000 руб., если вы юрлицо (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения. Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет иск (ст. 128 АПК РФ, ст. 136 ГПК РФ).

Какие документы приложить к иску о сносе самовольной постройки

К иску приложите документы, указанные в ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ (в зависимости от того, в какой суд вы подаете иск).

Основная задача — правильно подобрать документы в обоснование ваших требований о сносе постройке. В частности, нужны:

• документ, который подтверждает ваши права на земельный участок, на котором возведена постройка, или на соседний участок. Для этого закажите выписку из ЕГРН на участок;
• заключения специализированных организаций о том, что постройка нарушает градостроительные, строительные нормы или мешает вам в реализации ваших законных прав и интересов (например, создает опасность для вашей постройки рядом);
• вашу переписку с ответчиком, если из нее следует, что вы не давали согласия строить на вашем участке или обращались к нему с требованием снести постройку во внесудебном порядке.

 Как подать иск о сносе самовольной постройки

Иск с приложениями вы можете подать непосредственно в канцелярию суда или отправить почтой заказным письмом с уведомлением по адресу суда, который указан на его сайте.

Комплект документов можно также подать в суд в электронном виде (ч. 7 ст. 4 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ). Это удобно и избавит вас от лишних поездок в суд.

 Как происходит исполнение решения суда о сносе самовольной постройки

Когда решение суда вступит в законную силу и вы получите исполнительный лист, обращайтесь с ним в службу приставов. Пристав организует снос постройки в порядке, который предусмотрен ст. 107 Закона об исполнительном производстве.

Снос постройки включает ее демонтаж или разрушение, а также уборку строительного мусора. Если должник не сделает этого сам, пристав проведет снос и выселение из постройки должника с участием понятых (иногда и сотрудников органов внутренних дел). Для сноса он привлекает строительную организацию и может предложить вам оплатить расходы на снос и потом возместить их за счет должника.