Проблемы, связанные с оценкой недвижимости

В рамках сложившейся системы рыночных отношений важную роль играет институт экономической оценки материальных и нематериальных объектов. Особое значение приобретает оценка недвижимости как самый распространенный, но при этом наиболее оспариваемый в судебных органах вид оценки. Для каждой операции и сделки с недвижимостью необходимо установить реальную стоимость объекта недвижимости. Следует отметить, что за последние 4 года количество судебных споров по данной категории дел выросло фактически в 3 раза: с 4,7 тысяч в 2014 году до 13,7 тысяч в 2017 году. Увеличение количества споров, связанных с определением кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, вызвано рядом причин.

 

 

Отсутствие единой методологии проведения оценки

Зачастую результат проведенной оценки может в итоге отличаться от объективной стоимости. Законодательством, регулирующим оценочную деятельность, устанавливаются лишь общие принципы оценки объектов, а именно: существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность. На практике применяют много разных методов оценивания недвижимости, но они условно могут быть объединены в три основных подхода: сравнительный; затратный; доходный. Оценщиком самостоятельно выбирается подход и разрабатываются принципы оценки. В связи с этим стоимость одного оцениваемого объекта порой существенно различается.

Так, решением Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 30 ноября 2017 г. по административному делу N 2а-1137/2017 по иску Б. к судебному приставу-исполнителю А. об оспаривании постановления о принятии результатов оценки имущества должника требования истца были удовлетворены. В отношении Б. было возбуждено исковое производство. Приставом-исполнителем А. был наложен арест на имущество должника (жилой дом), также им был привлечен оценщик ООО “Э” для определения стоимости имущества. Согласно проведенной оценке стоимость указанного дома составляет <…> рублей, что, по мнению Б., существенно ниже рыночной стоимости объекта. Для обоснования своих возражений истец предоставил материалы отчета об оценке арестованного имущества, проведенной ООО “О”, согласно которому стоимость дома составляет <…> рублей.

В связи с разногласием между сторонами о стоимости арестованного имущества судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО “Ф”. Согласно представленному отчету стоимость объекта составила <…> рублей. Стороны настаивали на принятии их оценки.

Рассмотрев и оценив представленные отчеты ООО “Э”, ООО “О”, ООО “Ф”, суд установил, что при определении стоимости жилого дома большое значение имеет место его расположения. В указанном деле речь идет о близости дома к транспортной развязке, природным объектам, инженерным коммуникациям. Эксперт ООО “Э” неверно воспользовался сравнительным методом оценки, так как в качестве аналогов выбрал дома, имевшие худшее месторасположение, чем имущество истца.

Таким образом, в каждом конкретном случае при несогласии с установленной кадастровой или рыночной стоимостью объекта недвижимости целесообразно обратиться в квалифицированную организацию, лицензированную на проведение оценки недвижимости.

 

 

Невозможность в ряде случаев оспаривать стоимость объекта оценки, установленную оценщиком

Если законодательство не диктует обязательность оценки недвижимого имущества для совершения сделки, то зачастую суды отказывают в приеме исковых заявлений о несогласии с суммой оценки. В таком случае достоверность суммы оценки недвижимости должна рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого.

Одним из примеров является дело N А40-110270/14 Арбитражного суда города Москвы по иску ООО “Г” о признании недействительным уведомления об изменении в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы суммы арендной платы по договору. Судом первой инстанции в удовлетворении требований было отказано. Истец обжаловал решение, ссылаясь на недостоверность отчета независимого оценщика. Суд, указав на распределение обязанностей по доказыванию, установил, что истец не доказал недостоверности отчета оценщика о рыночной стоимости арендной платы, а результаты, представленные в данном отчете, являются аргументированными; отсутствуют основания сомневаться в компетентности оценщика. Также, будучи извещенным об изменении суммы арендной платы, истец не обратился к ответчику с заявлением о несоответствии суммы арендной платы; после обращения истца в суд с иском ответчиком доказательств недостоверности представленного истцом отчета представлено не было. В результате суд постановил договор аренды продлить, а арендную ставку установить по рыночной стоимости, которая указана в отчете.

 

 

Изменения в законодательстве об оспаривании кадастровой стоимости

С 1 января 2017 г. вопросы, связанные с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, регулируются как относительно свежим Законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”, так и Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (в части, не противоречащей новым нормам). В связи с этим возникает большое количество спорных ситуаций.

Одним из наиболее важных изменений законодательства является отказ от обязательности досудебного порядка урегулирования споров, связанных с определением кадастровой стоимости имущества. Ранее подача искового заявления без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре влекла оставление иска без движения. Закон N 237-ФЗ указал, что при обращении в суд соблюдение досудебного порядка не является обязательным (ч. 1 ст. 22). Гражданин вправе оспорить результат определения кадастровой стоимости как в комиссии, так и в суде по выбору заявителя (ч. 3 ст. 22). Специалисты оценочной деятельности считают отмену обязательного досудебного обращения в комиссию положительным явлением. Статистические данные показывают, что комиссия по рассмотрению споров при Росреестре отклоняла более трети заявлений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд в большинстве случаев поддерживал выводы комиссии.

Так, решением Забайкальского краевого суда от 19 мая 2016 г. по делу N 3а-67/2016 истцу ОАО “Д” по иску о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю, обязании комиссии принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в удовлетворении требований отказано.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором участка, расположенного по адресу <…>. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере <…> рублей, что значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N… от “дата” эксперта К., проведенной по инициативе истца. Данное обстоятельство нарушает его законные права и интересы и влечет необоснованное увеличение размера арендной платы. ОАО “Д” обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявление истца было отклонено.

Суд принял сторону Комиссии, посчитав ее действия законными, обоснованными и не противоречащими законодательству, а отчет эксперта К. допускающим неоднозначное толкование и вводящим в заблуждение его пользователей. Также суд указал, что оценщик в отчете основывал свои расчеты на сведениях, являющихся неполными либо противоречивыми, что могло отразиться на размерах рыночной стоимости.

 

 

Изменения законодательных требований к отчету об оценке

С 15 июля 2016 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 360-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Одним из заслуживающих внимания изменений является уточнение ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” о том, что сведения о балансовой стоимости указываются в отчете об оценке только при наличии подобных сведений. На первый взгляд данное изменение кажется незначительным, но уже повлекло за собой большое количество решений, интересных с практической точки зрения.

Так, Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2015 г. N 12АП-4453/2015 были признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя.

Конкурсный управляющий ООО “М” обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя А. по передаче имущества взыскателю ООО “Т”.

Решением арбитражного суда Волгоградской области в удовлетворении заявленных требований было отказано. Истец обратился с апелляционной жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд. В обоснование своей позиции указал, что в отношении ООО “М” возбуждено исполнительное производство и наложен арест на имущество. Приставом-исполнителем А. был привлечен специалист для определения стоимости имущества в связи с тем, что оценка является затруднительной. Экспертом-оценщиком Ф. был представлен отчет, согласно которому стоимость арестованного имущества составляет <…> рублей. С данной суммой истец не согласен.

Суд установил, что при вынесении постановлений о принятии результатов оценки судебный пристав-исполнитель А. руководствовался результатами оценки, представленной экспертом Ф. При этом в отчете вопреки требованиям ст. 11 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, п. 18 Федерального стандарта оценки N 1 не содержатся сведения, являющиеся существенными для определения стоимости объекта оценки, а именно балансовой стоимости имущества, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки; в отчете отсутствуют ссылки на то, что оценщиком предприняты меры к сбору информации об объектах оценки.

В связи с этим Апелляционный суд признал отчет не отвечающим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, Стандартам оценки, вызывает сомнение в полноте и достоверности проведенной оценки.

Соответственно, в случае необходимости проведения оценки недвижимости при обращении к независимому оценщику нужно взвешенно и обдуманно подойти к этому вопросу. Именно от правильного выбора квалифицированного оценщика будет зависеть точность и обоснованность самой оценки. Отчет об оценке не может носить предположительного характера и вводить в заблуждение. Если же отчет об оценке выполнен с недостатками и нарушением законодательных норм, то судом может быть назначена повторная экспертиза либо в основу решения будет положен отчет другого оценщика, соответствующий госстандартам.

При заключении сделок с недвижимостью и при защите своих прав в случае возникновения спора следует знать, что оценка рыночной стоимости проводится в надлежащий момент. Так, при совершении сделок – до момента подписания соответствующего договора, в случае возникновения спора – до подачи соответствующего искового заявления, а также в случаях ведения административных процедур в отношении недвижимости – до принятия государственным органом правового акта в отношении этой недвижимости.

 

Материал подготовлен на основе статьи www.top-personal.ru

 


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Email - [email protected]