Кто-то не видит разницы между муниципальной и приватизированной квартирой, но она есть, причем существенная. Собственностью второго вида недвижимости является сам человек. Что касается муниципального имущества, то владеет им государство. Люди, которые в ней проживают, просто там прописаны.
В связи с этим возникают весомые проблемы с продажей. Однако, существуют варианты продажи неприватизированного жилья.
Можно ли продавать неприватизированную квартиру?
[wpmfc_cab_ss]Закон Российский Федерации говорит о том, что такие сделки совершать невозможно, так как подобное имущество принадлежит не продавцу, а ведомству государственного фонда жилья. Но это не означает, что никаких сделок с неприватизированным недвижимым имуществом сделать нельзя.[/wpmfc_cab_ss]
Продавать такую квартиру можно двумя способами:
- Приватизировать жилплощадь совместно с будущим покупателем;
- Обратиться к процедуре обмена имущества.
Совместная приватизация
Вариант с совместной приватизацией квартиры с покупателем повлечет за собой меньше сложностей, но больше времени на ожидание решения и сбор нужных справок.
В нашей стране запрет на приватизацию распространяется на объекты, расположенные на территории военных городков, а также квартиры, числящиеся в социальном или аварийном фонде. Если квартиру можно оформлять в собственность, то начинайте собирать необходимые документы.
Алгоритм действий:
- справка о жилищной квоте, наличие прав на льготы, вместе со справкой о составе семьи предоставьте копии свидетельств о рождении несовершеннолетних, проживающих в семье;
- заполните бланк заявления на приватизацию, который выдается в администрации района (подписать обязаны все члены семьи, проживающие в приватизируемой квартире);
- поданное заявление рассматривается в течение месяца. После окончания срока рассмотрения вы обращаетесь к нотариусу. Последний официально заверяет договор приватизации.
- договариваетесь с покупателем квартиры. Как правило, покупатель вносит задаток за квартиру перед тем как вы приступите к процедуре официального оформления жилья в собственность. После приватизации жилье продается покупателю.
[wpmfc_cab_ss]Запомните, выгоднее и легче продавать квартиру ПОСЛЕ приватизации. Можно обойтись и без этой процедуры, но такие пути сложны и затратны по времени. Продажа приватизированной квартиры несет дополнительные расходы. Так, если вы продаете только что оформленное в собственность жилье (в течение первых трех лет после оформления договора), то обязаны выплатить налог 13% от стоимости квартиры. [/wpmfc_cab_ss]
Обмен неприватизированной квартиры
Вариант с обменом неприватизированной квартиры очень сложный. Он влечет за собой наличие юридических тонкостей, поэтому влезать в эту процедуру стоит только в сотрудничестве с агентством по недвижимости, которому доверяете.
Алгоритм действий:
сперва все происходит стандартно: разместите объявление о продаже квартиры или найдите покупателя среди знакомых. Обязательно сообщите, что жилье неприватизировано, так как дальше будут специфические действия и покупатель должен иметь это в виду;- после этого покупатель должен приобрести «буфер» – это такая квартира, которая принадлежит агентству недвижимости. Буфер и ваша квартира обмениваются. Но для обмена нужно заполнить заявление об обмене. Для него тоже собираются справки и продавцом и покупателем, которые поможет оформить агентство. Заявление об обмене так же рассматривается официальными органами. После процедур у вас остается жилье-буфер, которое вы продадите агентству по условиям договоренности.
Помните, что у варианта с обменом много минусов. Вы также потратите время на сбор и рассмотрение справок, но при этом можно легко оказаться обманутым неблагонадежным агентством.
Как обменять неприватизированную квартиру?
Обменять муниципальную квартиру можно на такое же муниципальное жилье. Например, это можно сделать, если человеку потребуется переехать на другую улицу, район или город.
Чтобы совершить эту сделку, подготовьте бумаги:
Документ, удостоверяющий личность (паспорт);- Заявлении о предоставлении обмена;
- Согласие нанимателей с двух сторон, заверенное нотариусом;
- Договор найма;
- Разрешение на осуществление сделки.
В первую очередь, необходимо найти жилье, на которое будет произведен обмен и обсудить условия сделки с его собственником.
Стоит заметить, что условия должны соблюдаться одинаковые. То есть, даже при желании, невозможно обменять трехкомнатную квартиру на жилье, метраж которого в несколько раз меньше.
Далее, следует собрать согласие на обмен в письменном виде всех людей, кто прописан на данной жилой площади.
Еще одна важная деталь – это получение согласие на обмен у муниципалитета города. Последним этапом процедуры является составление договора обмена и регистрация на новом месте.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами?
Продать квартиру, которая не находится в собственности и за которой числятся долги, – крайне проблематично.
Точнее, есть только один способ реализовать такую недвижимость: вам потребуется найти такого покупателя, который добровольно согласится погасить все задолженности. Естественно, делать он это может только за существенную скидку — как минимум, в размере той суммы, которую он потратит на погашение всех долгов.
Пожалуй, стоит отметить, что есть и еще один вариант продажи квартиры с долгами. Собственно, приватизация квартиры и дальнейшая ее продажа. Но для того, что процедура передачи в собственность прошла успешно потребуется обязательно рассчитаться с долгами.
Как продать долю в неприватизированной квартире?
Закон гласит, что продать долю, например, комнату неприватизированной квартиры гражданин не имеет права. Потому что каждый гражданин, проживающий в муниципальной квартире часто ошибочно полагает, что ему полагается доля жилплощади. Обычно площадь квартиры делится на количество живущих людей и так негласно закрепляются доли квартиросъемщиков.
[wpmfc_cab_ss]Приватизация закрепляет за людьми право собственности на жилье, а если нет приватизации, значит, и жилье не находится в собственности проживающих. Законы нашей страны говорят, что гражданин имеет право продавать только свое имущество (движимое или недвижимое). Раз никто не владеет долями квартиры, то и продавать нечего.[/wpmfc_cab_ss]
Также ошибочно полагать, что если один из членов семьи заплатит другому часть стоимости квартиры (выкупит «долю») – ни в коем случае не означает, что у покупателя будет больше прав на квартиру, так как сделка сама по себе фиктивна.
Как разменять неприватизированную квартиру?
Допустимо разделить неприватизированную квартиру, однако, действия в таком случае ограничены. Главное найти двух обладателей муниципальных квартир, желающих съехаться в одну жилую площадь.
Подводные камни при продаже
Основные проблемы при продаже:
- Собственник жилья имеет право отказаться от выписки. В таком случае, сделать это через суд будет невозможно. Таким образом, покупатель заплатит деньги, но при этом у него не будет проживать на жилой площади.
- Еще одна проблема – отказ оплаты покупателя. Встречались случаи, когда человек получил прописку на неприватизированной жилой площади, после чего отказывался оплачивать полную стоимость квартиры.
- Если в неприватизированной квартире прописаны дети, то впоследствии выписать их будет невозможно. Таким образом, в этой ситуации, продавец теряет деньги.
[box type=”download”] К сожалению, в настоящее время существует огромное количество людей, которые стремятся обмануть друг друга из-за урегулирования собственного финансового состояния. Для того, чтобы этого не произошло, требуется подстраховаться.[/box]
Как купить неприватизированную квартиру?
Чтобы купить такую квартиру, следует:
- Получить от владельца квартиры договор в письменном виде о том, что он выпишется из квартиры после пе
редачи финансовых средств; - Если требуется оплатить задаток, то требуется сделать это только в присутствии юриста;
- Чтобы обеспечить себе безопасность, желательно, приобретать квартиру через агентство;
- Требуется дополнительно проверить нет ли у продавца проблем со здоровьем из-за которых он не осознает своих действий;
- Внимательно ознакомиться с заполнением бумаг;
- Не стоит передавать деньги наличным способом, только через банковский счет;
- Узнать причины того, почему не была выполнена приватизация жилья.
В целом, процесс покупки квартиры аналогичный. В первую очередь, нужно прописаться в квартиру, которую человек желает приобрести. После чего нужно расплатиться с продавцом в полной мере. Когда собственник выпишется, можно оформить договор найма на другое имя и при необходимости сделать приватизацию.
Как подстраховаться?
Чтобы не возникло непредвиденных ситуациях позаботьтесь о создании официальных бумаг. Граждане пренебрегают этим фактором из-за того, чтоб придется тратить деньги и время на их услуги. Однако, только таким образом обеспечивается полноценная безопасность.
[box type=”download”] При передачах денежных средств, нужно также заверять эту процедуру у нотариуса. Расписки также обязательное условие.[/box]
То есть с продавца необходимо запросить документ в письменном виде, о том, что он обязуется выписаться из квартиры, а покупатель в свою очередь должен написать о том, что он заплатит стоимость квартиры в полном объеме. Все эти документы можно использовать в качестве доказательства в суде.
Часто задаваемые вопросы
- Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние?
- В первую очередь, пропишите детей в другое место. При этом, условия в новом жилье должны быть лучше, чем в предыдущем. Далее, можно продать квартиру вышеуказанным способом.
- Что делать, если один из прописанных не дает согласие на продажу?
- В таком случае, требуется обжаловать его намерение в судебном порядке. Также можно запросить принудительную приватизацию жилой площади.
- Что делать, если получен отказ в продаже неприватизированной квартиры?
- Требуется выяснить причину отказа и повторить эту попытку снова.
