Как составить предварительный договор купли-продажи земельного участка

Составьте его в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.

Укажите, что стороны обязуются заключить основной договор.

Включите в предварительный договор условия, позволяющие установить предмет основного договора, и условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Чтобы обеспечить исполнение предварительного договора, рекомендуем установить в нем задаток или штраф на случай, если контрагент уклонится от заключения основного договора.

Если вы заключаете предварительный договор о продаже еще не образованного земельного участка, согласуйте порядок корректировки его параметров, поскольку они могут измениться после его образования.

 

Форма предварительного договора купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участка нужно заключить в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Иначе он будет ничтожным (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).

Регистрировать договор не нужно (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

См. также: Какие последствия влечет ничтожная сделка

Предмет и иные условия основного договора

Включите в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи участка. Укажите, что участок будет передан в собственность покупателя за плату, и индивидуализируйте его. Если участок уже образован, приведите его кадастровый номер. Также рекомендуем указать адрес, категорию земель и вид разрешенного использования. Индивидуализировать еще не образованный участок можно несколько иначе;
См. также: Как согласовать предмет договора купли-продажи земельного участка
  • условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Иные существенные условия основного договора, в частности цену участка, в предварительный можно не включать. Недостающие условия можно определить при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Однако мы рекомендуем согласовать условия основного договора максимально подробно. Вы можете даже составить проект основного договора и оформить его как приложение к предварительному. Это важно, поскольку, если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, их будет определять уже суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

 

 Как индивидуализировать земельный участок, который не образован

Если земельный участок не образован и продавец не может его передать, это не мешает заключить предварительный договор (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49). Например, иногда собственники, собираясь разделить свой участок на несколько более мелких, сразу заключают предварительный договор купли-продажи в отношении одного из них.

Если на необразованный участок нет документов кадастрового учета, которые содержат его описание (как правило, их нет), приложите к предварительному договору схему с обозначением предполагаемых границ участка. Также включите в договор все известные сведения об участке (например, местонахождение, ориентировочную площадь, назначение).

Учтите, что к моменту образования участка его площадь и границы могут измениться. Поэтому рекомендуем согласовать в предварительном договоре необходимость уточнить параметры участка и порядок этой процедуры. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности предмета. Кроме того, это может привести к спорам о цене участка, если она определяется исходя из его площади.

 

Порядок заключения основного договора

Рекомендуем согласовать в предварительном договоре условия, которые помогут вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите:

  • срок заключения основного договора. Лучше указать конкретную дату, до которой стороны должны заключить основной договор, или период с определенного момента (например, 6 месяцев после заключения предварительного договора). Если вы не установите срок, то должны будете заключить договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
  • процедуру заключения основного договора. Укажите, кто, в какой срок и каким способом направляет предложение заключить основной договор. Определите, в какие сроки контрагент должен рассмотреть предложение и подписать проект основного договора. Рекомендуем также согласовать, как вы будете разрешать разногласия, если они возникнут на стадии заключения основного договора.

 

Условия, обеспечивающие заключение основного договора

Вы вправе установить условия, обеспечивающие заключение основного договора, в частности (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49):

  • задаток (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). Можно согласовать, что он вносится будущим покупателем и в случае заключения основного договора засчитывается в счет цены участка. Это позволит обеспечить исполнение предварительного договора обеими сторонами. Если покупатель откажется заключать основной договор, то задаток останется у продавца, а если продавец – он должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Обратите внимание: задаток обеспечивает исполнение именно предварительного договора, а не основного;
  • неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора (ст. 330 ГК РФ).

Если вы включаете в предварительный договор условие о задатке или неустойке, рекомендуем указать, какие именно действия (бездействие) контрагента рассматриваются как уклонение от заключения основного договора. В частности, к ним можно отнести грубое нарушение порядка заключения основного договора, например просрочку подписания согласованного проекта договора более чем на 30 дней. Чем подробнее вы опишете, что именно расценивается как уклонение от заключения основного договора, тем проще вам будет обосновать применение обеспечительных мер.

См. также:

·     Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости

·     Как составить договор купли-продажи земельного участка между юридическими лицами

·     К чему обязывает заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка

Предварительный договор нужен, чтобы установить права и обязанности сторон до того, как у них появится возможность заключить основной договор.

Составьте договор в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ).

Образец подготовлен на примере ситуации, когда земельный участок еще не образован

 

Предварительный договор

купли-продажи земельного участка

г. Нижний Новгород1 июля 2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью “Выставочный центр “Андромеда” (далее – “Сторона 1”) в лице генерального директора Сухова Сергея Петровича, действующего на основании протокола общего собрания участников от 02.02.2017 N 1/2017 и в соответствии с уставом, и

общество с ограниченной ответственностью “Сапфир” (далее – “Сторона 2”) в лице директора Васильева Петра Васильевича, действующего на основании решения единственного участника от 05.05.2018 N 1 и в соответствии с уставом, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о следующем.

  1. Предмет договора. Общие положения

1.1. Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка (далее – основной договор).

По основному договору Сторона 1 будет выступать продавцом, а Сторона 1 – покупателем земельного участка.

1.2. На момент подписания настоящего договора земельный участок не образован. Он входит в состав земельного участка общей площадью 10 500 кв. м с кадастровым номером 52:15:184342:161, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Приокский р-н, пр. Гагарина, участок 1.

Ориентировочная площадь земельного участка, который будет образован, – 1 200 кв. м. Расположение образуемого участка и его предполагаемые границы отражены на Схеме расположения земельного участка, составленной Сторонами (Приложение N 1 к договору, являющееся его неотъемлемой частью).

Примечание:

Какие-либо требования к схеме расположения земельного участка ни Земельным кодексом РФ, ни подзаконными актами не предусмотрены. Рекомендуем отразить на схеме границы основного и образуемого земельных участков. Кроме того, вы можете указать координаты характерных (поворотных) точек этих границ. Это позволит однозначно определить их.

1.3. Земельный участок заасфальтирован, обеспечен электроснабжением. Недвижимые объекты на нем отсутствуют.

1.4. Сторона 1 обязуется обеспечить образование земельного участка, постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него до 31 декабря 2019 г.

1.5. Сторона 1 обязуется в течение срока действия договора не отчуждать земельный участок, не сдавать его в аренду и не предпринимать иных действий, влекущих обременение его правами третьих лиц.

1.6. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты регистрации права собственности Стороны 1.

Примечание:

Если вы не согласуете срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

1.7. Стороны обязуются заключить основной договор на условиях, указанных в разд. 2 договора.

Примечание:

Рекомендуем согласовать все важные условия основного договора или приложить к предварительному договору проект основного. Это позволит избежать споров об условиях основного договора. В противном случае такие условия будет определять суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

1.8. В случае изменения адреса земельного участка или его площади в пределах 5% в сторону уменьшения или увеличения обязательства Сторон по договору сохраняют силу, а основной договор Стороны заключают в установленном договором порядке и в установленный срок, но с учетом измененных характеристик участка.

В случае изменения площади участка более чем на 5% каждая из Сторон имеет право отказаться от заключения основного договора.

Сторона 1 письменно сообщает Стороне 2 об изменениях характеристик земельного участка в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента их внесения в ЕГРН.

Примечание:

Если не установить необходимость уточнить характеристики земельного участка, контрагент в случае их изменения может отказаться заключать основной договор из-за несогласованности условия о предмете.

  1. Условия основного договора

2.1. Стороны заключают основной договор купли-продажи на следующих условиях (Сторона 1 именуется Продавцом, Сторона 2 – Покупателем).

2.1.1. Стоимость земельного участка составляет 10 000 (десять тысяч) руб. за 1 кв. м. НДС не облагается в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

2.1.2. Покупатель обязуется внести предварительную оплату в размере 100% стоимости земельного участка не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента подписания основного договора. Проценты на сумму предоплаты не начисляются и Продавцом не уплачиваются.

Примечание:

Если вы укажете, что цену участка или ее существенную часть нужно оплатить до заключения основного договора, ваш договор квалифицируют как договор купли-продажи будущей недвижимости (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Это означает, что у продавца возникнет обязанность передать участок уже по этому (“предварительному”) договору независимо от того, будет ли заключен основной договор.

2.1.3. Оплата производится в безналичном порядке путем перечисления стоимости участка на счет Продавца, указанный в основном договоре. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

2.1.4. Продавец передает земельный участок Покупателю по акту приема-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней с момента зачисления оплаты на корреспондентский счет банка Продавца. Если при передаче участка будут обнаружены неоговоренные недостатки, Стороны фиксируют их в акте приема-передачи. Отсутствие в акте таких сведений свидетельствует о том, что недостатков нет.

2.1.5. Стороны обязаны в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания акта приема-передачи совместно обратиться в МФЦ и подать документы для государственной регистрации перехода права собственности. Адрес МФЦ, дату и время обращения Стороны согласовывают по электронной почте (по адресам, указанным в основном договоре). Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности несет Покупатель.

2.1.6. За нарушение срока передачи земельного участка Покупатель вправе потребовать с Продавца уплаты неустойки (пеней) за каждый день просрочки в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) % от цены участка.

2.1.7. Если одна из сторон не явится в согласованное время в МФЦ для подачи документов, другая вправе потребовать с нее штраф в размере 20 000 (двадцати тысяч) руб. за каждый случай неявки.

  1. Порядок заключения основного договора

3.1. В течение 14 (четырнадцати) календарных дней с даты регистрации права собственности на образованный участок Сторона 1 письменно уведомляет об этом Сторону 2 и предоставляет ей копию выписки из ЕГРН.

3.2. Проект основного договора составляет Сторона 1 с учетом условий, указанных в разд. 2 договора.

В случае изменения характеристик земельного участка в соответствии с п. 1.8 договора Сторона 1 вносит соответствующие изменения в проект основного договора. Данные о лицах, действующих от имени Сторон, Сторона 1 вносит на основании документов, полученных от Стороны 2 либо направленных Стороне 2 в соответствии с п. 7.2 договора.

3.3. Сторона 1 при составлении проекта основного договора не вправе без согласования со Стороной 2 изменять какие-либо условия основного договора, установленные Сторонами в договоре. Исключение – изменения, предусмотренные п. 1.8 договора.

3.4. Сторона 1 направляет проект основного договора Стороне 2 по адресу, указанному в договоре, почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения либо курьерской доставкой с передачей под расписку в двух подлинных экземплярах, подписанных Стороной 1, в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента регистрации права собственности Стороны 1 на образованный земельный участок.

3.5. Сторона 2 подписывает основной договор и направляет один его экземпляр Стороне 1 по адресу, указанному в договоре, почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения либо курьерской доставкой с передачей под расписку в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения проекта основного договора от Стороны 1.

3.6. Если Сторона 2 обнаружит в тексте основного договора ошибки, неточности, изменение условий, указанных в разд. 2 договора, а также если она не согласна с новыми условиями, которые добавила Сторона 1, Сторона 2 письменно сообщает об этом Стороне 1 в течение 3 (трех) рабочих дней.

Сторона 1 в срок не более 3 (трех) рабочих дней после получения такого уведомления обязана устранить ошибки, неточности, учесть замечания и направить Стороне 2 исправленный и подписанный со своей стороны основной договор в двух экземплярах. Сторона 2 должна подписать оба экземпляра и направить Стороне 1 один из них в течение 3 (трех) рабочих дней после повторного получения основного договора от Стороны 1.

3.7. Стороны обязуются приложить к основному договору заверенные копии документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших его.

  1. Уклонение от заключения основного договора

и ответственность Сторон

4.1. Уклонением от заключения основного договора признаются, в частности:

4.1.1. Нарушение какой-либо из Сторон сроков исполнения обязанностей, установленных разд. 3 договора, более чем на 30 (тридцать) календарных дней.

4.1.2. Заключение Стороной 1 с третьим лицом договора купли-продажи в отношении образованного земельного участка.

Примечание:

Если в отношении образованного участка будет заключен договор купли-продажи с третьим лицом, то именно это лицо станет его собственником. Дело в том, что из предварительного договора права в отношении имущества не возникают (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

4.2. Не является уклонением от заключения основного договора спор о согласовании его условий, если спорящая Сторона (Стороны) соблюдает(-ют) сроки, установленные п. 3.6 договора.

4.3. В случае уклонения одной из Сторон от заключения основного договора другая Сторона вправе потребовать от уклоняющейся Стороны уплаты штрафа в размере 200 000 (двухсот тысяч) руб.

4.4. За просрочку какой-либо из Сторон выполнения обязанностей, установленных разд. 3 договора, более чем на 5 (пять) рабочих дней другая сторона вправе потребовать уплаты пеней в размере 5 000 (пять тысяч) руб. за каждый день просрочки.

  1. Разрешение споров

5.1. Споры по договору разрешаются Сторонами путем направления претензий. Претензия должна быть направлена в течение 3 (трех) рабочих дней с момента возникновения оснований для нее. Сторона, получившая претензию, обязана направить ответ по существу в течение 3 (трех) рабочих дней после ее получения.

5.2. Если Стороны не достигли согласия или одна из них уклоняется от заключения основного договора, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным законодательством Российской Федерации.

Примечание:

Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного, другая сторона вправе понудить ее заключить основной договор через суд. Соответствующее требование можно заявить в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

  1. Действие договора

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6.2. Обязательства по договору прекращаются, если до окончания срока, установленного п. 1.6 договора, основной договор не будет заключен либо одна из Сторон не направит другой предложение заключить этот договор.

  1. Заключительные положения

7.1. Изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

7.2. В случае изменения реквизитов Сторон или данных о лицах, имеющих право представлять Стороны при подписании основного договора, Сторона, чьи реквизиты или данные изменились, обязана письменно сообщить об этом другой Стороне в течение 3 (трех) рабочих дней с момента изменений.

7.3. Уведомления и иные юридически значимые сообщения считаются направленными надлежащим образом, если они посланы по адресам Сторон, указанным в договоре, почтовым письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении или доставлены курьерской доставкой с получением под расписку уполномоченными лицами.

Примечание:

Если в договоре указаны конкретные адреса и способы доставки, то направление сообщений иными способами и по другим адресам будет ненадлежащим, если отправитель не знал и не должен был знать, что в договоре указан недостоверный адрес (п. 64 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Вы можете указать иные способы доставки юридически значимых сообщений, но рекомендуем выбрать такие, которые позволят доказать факт получения сообщения адресатом.

7.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.5. Во всем, что не предусмотрено договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

7.6. К договору прилагается Приложение N 1 – Схема расположения земельного участка.

  1. Реквизиты и подписи Сторон


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Email - [email protected]