Ипотека земельных участков

Содержание:

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Комментарий к статье 62

1.Пункт 1 комментируемой статьи следует применять в совокупности со ст. ст. 6, 63 рассматриваемого Закона, в которых определено, когда у лица есть право отдавать недвижимое имущество в ипотеку с указанием ограничений оборотоспособности.

Понятие ограничения оборотоспособности объектов гражданского права (в том числе земельных участков) содержится в ст. 129 Гражданского кодекса РФ, где указано, что ограничения в оборотоспособности объектов гражданских прав могут выражаться в том, что объект может принадлежать лишь определенному лицу, либо на совершение сделки требуется специальное разрешение.

Применительно к ограничениям в оборотоспособности земельных участков по субъектному признаку следует выделить п. п. 4, 5, 7 ст. 27, п. 12 ст. 85, п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», п. п. 1, 2 ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в которых определены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, исключенные из оборота, либо ограниченные в обороте, либо не подлежащие приватизации. При этом следует отметить, что, хотя залог напрямую не влечет приватизацию объекта, такое последствие может наступить в результате обращения взыскания на предмет залога и его продажи с публичных торгов. Поэтому запрет на приватизацию земельного участка в силу п. 2 ст. 6 комментируемого Закона следует понимать и как запрет на передачу его в залог.

По правилам п. 3 ст. 6 комментируемого Закона земельный участок фактически ограничен в оборотоспособности в тех случаях, когда в силу закона требуется согласие или разрешение лица на заключение договора залога земельного участка. Например, в соответствии с п. 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ на передачу в ипотеку права аренды земельного участка требуется согласие собственника земельного участка. Согласно п. 2 ст. 43 комментируемого Закона последующая ипотека земельного участка возможна, если предыдущим договором ипотеки не запрещена последующая ипотека. Во всех перечисленных случаях при неполучении согласия либо разрешения лица на залог земельного участка, если такая сделка все же была совершена, договор залога земельного участка может быть признан недействительным по иску заинтересованного лица.

2. В залог могут передаваться права аренды на земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте согласно п. 1 комментируемой статьи.

Отдельно отметим изъятие из данного правила, предусматривающее необходимость получения согласия собственника земельного участка на передачу в залог права аренды земельного участка, установленное п. 1.1 комментируемой статьи. Согласно п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 положения п. 1.1 комментируемой статьи распространяются только на те случаи, когда право аренды земельного участка является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Из этого разъяснения суда можно сделать вывод о том, что если в ипотеку передается здание или иной объект недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, то согласие собственника земельного участка на передачу в залог права аренды земельного участка не требуется.

Пункты 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ содержат аналогичные рассматриваемым правила о необходимости получения согласия на передачу в залог права аренды земельного участка за некоторыми исключениями.

Во-первых, согласно п. п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ требуется согласие арендодателя земельного участка, а не собственника. В данном случае речь идет не о формальном терминологическом расхождении, а о сознательной замене в рамках земельного законодательства «собственника» земельного участка на «арендодателя», что следует из Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Внесение данных изменений в Закон обусловлено тем, что арендодателем по договору аренды земельных участков может быть не только собственник, но и иные, уполномоченные в силу договора с собственником земельного участка или в силу закона лица.

Во-вторых, согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ согласие арендодателя на передачу в залог права аренды земельного участка требуется, если необходимость такого согласия прямо предусмотрена договором аренды, а не во всех случаях, как это предусмотрено п. 1.1 комментируемой статьи. По этому вопросу приоритет должен быть отдан положениям комментируемой статьи как норме специального закона (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). При этом аналогичное правило о необходимости получения согласия арендодателя на залог арендатором права аренды земельного участка содержится в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Наименования «арендодатель» и «собственник» следует воспринимать как синонимы. Если в комментируемом Законе речь идет о необходимости получения согласия собственника, то это должно пониматься как необходимость получения согласия от арендодателя, поскольку право аренды земельного участка возникает у арендатора на основании договора с арендодателем, который, как правило, совпадает с собственником в одном лице. Если арендодатель и собственник не совпадают в одном лице, то арендодатель действует в силу полномочия, основанного на договоре или законе.

Согласно абзацу 2 п. 1.1 комментируемой статьи согласие собственника на залог арендатором арендных прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, требуется, если срок договора аренды земельного участка составляет более чем пять лет. Данное правило касается только земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе тех земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено.

Если земельный участок находится в частной собственности, то применяется абзац 1 п. 1.1 комментируемой статьи, предусматривающий необходимость получения согласия во всех случаях, а не только если срок аренды земельного участка составляет пять лет и менее. Если договор аренды земельного участка из состава земель государственной или муниципальной собственности заключен ровно на пять лет, то согласие арендодателя на передачу в залог арендатором права аренды земельного участка требуется.

Спорные вопросы возникают, если договор аренды земельного участка из состава государственной или муниципальной собственности заключен на срок менее пяти лет, а позднее между арендодателем и арендатором заключается дополнительное соглашение о продлении срока договора. Например, первоначально договор заключен на три года, а затем по соглашению сторон действие договора продлено еще на три года. В совокупности получается шесть лет. Тем не менее в данном случае ошибочно утверждать, что согласие арендодателя на залог арендатором арендных прав земельного участка не требуется. В комментируемом примере изначальная воля сторон предусматривала заключение договора аренды земельного участка сроком на три года, т.е. менее пяти лет. Соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка на три года не распространяется на прошлые правоотношения сторон (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ), поскольку устанавливает срок арендных правоотношений на будущее время и не может толковаться как основание для квалификации общего срока договора аренды земельного участка равного шести годам.

Правовые последствия неполучения согласия арендодателя на передачу арендатором права аренды земельного участка в залог напрямую в Законе об ипотеке не указываются. Тем не менее можно сделать вывод о том, что договор залога права аренды, заключенный без согласия арендодателя, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску арендодателя на основании ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.

3. Общий смысл п. 2 комментируемой статьи состоит в том, что ипотека земельного участка, находящегося в долевой или совместной собственности, в принципе недопустима. Следует иметь в виду, что п. 2 комментируемой статьи содержит специальную норму по отношению к ст. 7 комментируемого Закона, которая в целом допускает передачу в залог недвижимого имущества.

До заключения договора ипотеки собственнику необходимо выделить его долю в праве долевой или совместной собственности на земельный участок в натуре, в результате чего право общей собственности (долевой или совместной) на первоначальный земельный участок прекратится, возникнет несколько самостоятельных прав собственности на выделенные в натуре земельные участки. Порядок выдела доли в праве собственности на земельные участки, находящиеся в долевой или совместной собственности, в натуре определяется ст. ст. 252, 254 Гражданского кодекса РФ. Выдел доли в праве собственности на земельный участок в натуре считается завершенным с момента постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет. После выдела доли в праве собственности в натуре можно передавать в залог вновь образованные земельные участки.

Из правила о недопустимости передачи в залог земельного участка, находящегося в долевой собственности, судебной практикой выработаны исключения. Согласно п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, если в залог передается нежилое помещение в задании, которое построено на земельном участке, находящемся в долевой собственности, то в таком случае земельный участок не является самостоятельным предметом договора ипотеки, и на него не распространяются ограничения п. 2 комментируемой статьи. Данное правило подтверждается абзацем 5 ст. 69 комментируемого Закона, согласно которому при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок.

 

 

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Комментарий к статье 62.1

  1. Разграничение земельных участков, относящихся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности осуществляется в соответствии со ст. ст. 17, 18, 19 Земельного кодекса РФ. Кроме того, критерии разграничения государственной собственности на земельные участки определены ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает исключение из общего правила п. 1 ст. 63 комментируемого Закона о запрете залога земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом следует исходить из того, что залог земельных участков, находящихся в федеральной собственности или государственной собственности субъекта Российской Федерации, запрещен во всех случаях, исключений из этого правила в п. 1 комментируемой статьи не имеется.

Комментируемый пункт допускает ипотеку муниципальных земельных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при условии соблюдения требований к целевому назначению земельных участков для жилищного строительства, а также целевого назначения обеспечиваемого ипотекой кредита, который должен быть выдан на строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Во всех иных случаях ипотека муниципальных земельных участков и земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, запрещена. Например, представляется недопустимой ипотека земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, в обеспечение обязательств по кредиту для строительства многоквартирных домов, поскольку многоквартирный дом не является инженерным объектом инфраструктуры. То же самое касается строительства коммерческой недвижимости, промышленных объектов, а также любых иных объектов на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства.

Согласно п. 1 ст. 5 комментируемого Закона отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии с комментируемой статьей. Для муниципальных земельных участков это правило не действует, требуется государственная регистрация права собственности на земельный участок за муниципальным образованием до заключения договора ипотеки.

  1. В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления обладают полномочиями на заключение договора залога в отношении всех земельных участков, ипотека которых допускается согласно п. 1 комментируемой статьи, кроме случаев, предусмотренных указанным Законом. В силу ст. 10.1 Земельного кодекса РФ полномочия на распоряжение земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, могут быть переданы на основании закона субъекта Российской Федерации от органов местного самоуправления к органам государственной власти субъекта Российской Федерации. Также в установленных ст. 3.4 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ случаях полномочия по распоряжению земельными участками для жилищного строительства могут быть переданы федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему функции по управлению федеральным имуществом. Исходя из каждой конкретной ситуации на основании ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ необходимо определять орган государственной власти или орган местного самоуправления, который обладает полномочиями на распоряжение земельными участками.
  2. В силу п. 6 ст. 58 комментируемого Закона п. 3 рассматриваемой статьи предусматривает особенности к порядку проведения публичных торгов по продаже заложенных земельных участков, установленному ст. ст. 57 и 58 комментируемого Закона. В частности, согласно п. 4 ст. 58 комментируемого Закона не допускается передача (оставление) залогодержателю заложенного имущества по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах с зачетом в счет покупной цены своих требований, обеспеченных ипотекой имущества. Также устанавливаются дополнительные требования к решению суда об обращении взыскания на заложенный земельный участок по сравнению с общими требованиями, предусмотренными п. 2 ст. 54 комментируемого Закона.

При этом немаловажным фактором является то обстоятельство, что после признания несостоявшимися последних публичных торгов земельный участок залогодателю не передается, а ипотека прекращается в силу закона, на что также указывает п. 4 комментируемой статьи. Обеспечительная функция залога в таком случае не выполняется. Фактически залог муниципальных земельных участков или земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, влечет для залогодержателя принятие на себя дополнительных рисков, связанных с тем, что предмет залога не будет реализован.

  1. В силу п. 4 ст. 56 комментируемого Закона порядок реализации заложенного имущества, предусмотренный п. 4 комментируемой статьи, применяется, если на стадии рассмотрения дела в суде залогодержатель и залогодатель достигли соглашения о продаже заложенного имущества с аукциона в порядке п. 4 комментируемой статьи. При отсутствии такого соглашения реализация заложенного имущества осуществляется на основании Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ.

Соглашением залогодержатель и залогодатель могут определить предельное количество аукционов при реализации заложенного имущества и величину снижения начальной цены, а также согласовать кандидатуру организатора аукциона. Достигнутое соглашение залогодержателя и залогодателя должно быть отражено в судебном решении, на что указывает п. 3 комментируемой статьи. Кандидатура организатора аукциона может быть согласована сторонами и после вынесения решения суда об обращении взыскания на заложенный земельный участок.

Основная особенность продажи заложенного земельного участка в порядке п. 4 комментируемой статьи состоит в том, что торги осуществляются не в соответствии с общей процедурой, регламентированной ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ, а на основании ст. ст. 39.11 — 39.13 Земельного кодекса РФ. Соответственно, в рамках комментируемого пункта организатором аукциона является не судебный пристав-исполнитель, а специализированная организация, определяемая соглашением между залогодержателем и залогодателем, содержание которого в этой части может быть отражено в решении суда.

В пункте 4 комментируемой статьи повторяется правило п. 3 этой же статьи о том, что в случае признания последних публичных торгов несостоявшимися ипотека земельного участка прекращается. Таким образом, устанавливается дополнительное основание для прекращения залога по сравнению с общими основаниями, предусмотренными ст. 352 Гражданского кодекса РФ. При этом не применяются положения ст. 59.1 комментируемого Закона о праве залогодержателя оставить имущество за собой, поскольку в силу п. 4 ст. 58 рассматриваемого Закона невозможно оставление заложенного земельного участка после признания торгов несостоявшимися.

 

 

 

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Комментарий к статье 63

  1. Комментируемая статья закрепляет общее правило о том, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, ограничены в обороте. При этом установлено исключение: ипотека таких земельных участков допускается, если они предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (см. комментарий к ст. 62.1).

Споры, связанные с практической реализацией данного правила, нередко становились предметом судебных разбирательств. Например, в Постановлении ФАС Уральского округа от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10081/12 по делу N А50-20298/2011 рассмотрено требование об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки право аренды земельного участка. Залогодержатель (кредитор) указал на наличие не исполненного заемщиком обязательства по кредитному договору. Решением суда в удовлетворении требования отказано, так как земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут быть предметом ипотеки, если они предназначены для жилищного строительства; спорный участок предоставлен залогодателю для строительства автокомплекса, что исключает возможность передачи его в залог, в связи с чем договор ипотеки является ничтожным.

2.Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает ограничение на ипотеку части земельного участка. Следует обратить внимание, что законодатель указывает на недопустимость ипотеки именно части земельного участка, а не земельного участка в целом.

Часть земельного участка является специфическим объектом права, который не проходит процедуру постановки на кадастровый учет, но может стать предметом ипотеки. Например, такая ситуация возникает, когда в залог передается недвижимое имущество, границы земельного участка под которым не определены, а сам земельный участок находится в долевой собственности.

Предполагается, что если земельный участок поставлен на кадастровый учет, то он соответствует минимальным требованиям к площади, исходя из его целевого назначения, иначе его бы не поставили на кадастровый учет. Поэтому в п. 2 комментируемой статьи требования о минимальной площади предъявляются именно к части земельного участка, а не к земельному участку в целом.

Требования к минимальным размерам земельных участков отражены в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ и ст. 38 Градостроительного кодекса РФ. Минимальный размер земельного участка определяется, как правило, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления при утверждении порядка землепользования на территории муниципального образования. Например, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18 июля 2005 г. N 405-53 «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет» минимальный размер площади земельного участка, используемого для индивидуального жилищного строительства, размещения индивидуального жилого дома, составляет 300 кв. м.

Если часть передаваемого в ипотеку земельного участка меньше установленного органом местного самоуправления минимального размера земельного участка, исходя из его целевого назначения и разрешенного использования, то ипотека в данном случае является недопустимой.

 

 

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Комментарий к статье 64

Правило об автоматическом распространении ипотеки земельного участка на находящиеся или строящиеся на нем объекты недвижимости залогодателя вытекает из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Исключением из этого правила является ситуация, при которой залогодатель является собственником земельного участка, но не является собственником находящихся на нем объектов недвижимости. В этом случае недвижимость, расположенная на заложенном земельном участке, не передается в залог, поскольку залогодатель не обладает правом ее распоряжения. Следует обратить внимание на то, что залоговое обременение на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации права собственности у залогодателя. Также для возникновения ипотеки не имеет правового значения факт завершения строительства недвижимости, поскольку в Законе указано на распространение ипотеки, в том числе на строящиеся объекты.

Поскольку объекты недвижимости, расположенные на заложенном земельном участке, находятся в залоге у залогодержателя в силу прямого указания в Законе, независимо от указания на объекты недвижимости в договоре ипотеки земельного участка, то в отношении указанной недвижимости действуют правила главы 6 комментируемого Закона, касающиеся отчуждения заложенного имущества, перехода залогового обременения при отчуждении недвижимого имущества другому лицу, обременения заложенного недвижимого имущества правами третьих лиц, виндикации заложенного имущества, его изъятия для государственных нужд.

Положения комментируемой статьи широко используются в судебной практике.

Так, например, согласно обстоятельствам одного из рассмотренных дел продавец продал котельную, расположенную на земельном участке, право аренды которого было заложено по договору об ипотеке. Покупателю было отказано в регистрации права собственности по причине отсутствия согласия залогодержателя, после чего он обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на котельную и обязании осуществить регистрацию права. Решением суда в удовлетворении данного требования отказано, поскольку при залоге права аренды земельного участка право залога распространяется и на находящиеся на нем сооружения, а доказательства согласия залогодержателя на отчуждение заложенного объекта недвижимости не представлены (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 мая 2011 г. по делу N А46-13394/2010).

 

 

 

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Комментарий к статье 64.1

  1. Основная мысль комментируемой статьи заключается в том, что в случае приобретения земельного участка в собственность или в аренду полностью либо частично за счет заемных денежных средств банка или иной кредитной организации возникает ипотека в силу закона на земельный участок или право аренды в пользу банка или иной кредитной организации. Аналогичное правило действует при выдаче целевого займа юридическим лицом на приобретение земельного участка. Поскольку данная норма права диспозитивная, то соглашением сторон можно установить, что правило об ипотеке в силу закона в пользу банка не действует. Необходимость заключать договор залога между банком и продавцом земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка между продавцом и покупателем в данном случае не возникает.

При этом ипотека как обременение земельного участка, применительно к отношениям с третьими лицами, возникает с момента государственной регистрации ипотечного обременения, а права залогодержателя в отношении земельного участка возникают с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок (п. п. 2, 3 ст. 11 комментируемого Закона). Данное правило имеет большое значение для ситуаций с последующими ипотеками.

Например, если банк выдаст заемщику кредит, с использованием которого заемщиком был куплен земельный участок, то для возникновения ипотечного обременения на земельный участок банк должен передать в регистрирующий орган кредитный договор, информация о котором будет вписана регистратором в раздел реестра об обременениях. Если регистрацию ипотеки не осуществить, то залоговые правоотношения между банком и заемщиком все равно возникнут с момента регистрации права собственности заемщика на земельный участок. Тем не менее если в этой ситуации заемщик передаст этот же земельный участок в залог другому банку, то новый залог не будет последующим, поскольку предыдущий залог не был зарегистрирован в качестве обременения земельного участка, а в силу абз. 2 п. 1 ст. 43 комментируемого Закона очередность залогодержателей определяется по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 июня 2014 г. N Ф07-3345/2014 по делу N А56-47977/2013).

В кредитном договоре или договоре займа должна быть указана цель выдачи займа на покупку заемщиком земельного участка (ст. 814 Гражданского кодекса РФ). Если договор не имеет целевого характера, то ипотека в силу закона в пользу банка или заимодавца не возникнет.

Законодатель приравнивает правовой режим ипотеки земельного участка или права аренды земельного участка в силу закона, возникших на основании п. 1 комментируемой статьи, к правовому режиму ипотеки, возникшей на основании договора ипотеки между залогодателем и залогодержателем.

  1. Положения п. 3 комментируемой статьи корреспондируют с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», согласно которому военнослужащие не менее чем через три года их участия в накопительно-ипотечной системе имеют право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях приобретения земельного участка, занятого приобретаемым жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования под залог земельного участка и приобретаемого жилого дома.

Если для приобретения земельного участка использовались только средства целевого займа, выданного военнослужащему в рамках накопительно-ипотечной системы, то ипотека в силу закона возникнет в пользу уполномоченного федерального органа, заключившего с военнослужащим договор целевого займа с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок. Поскольку залог возникает в силу закона, то закладная в этом случае не выдается.

Если наряду с договором целевого займа военнослужащий также заключил кредитный договор с банком, то ипотека в силу закона одновременно возникнет как в пользу уполномоченного федерального органа, так и банка. В этом случае возникает долевое залоговое обязательство в отношении земельного участка, в котором банк и уполномоченный федеральный орган являются залоговыми кредиторами по самостоятельным заемным обязательствам, возникшим из договора целевого займа и кредитного договора.

При этом Закон фактически устанавливает, что залог в пользу уполномоченного федерального органа является последующим, поскольку его требования удовлетворяются после удовлетворения требований банка. Приоритет в пользу банка, возможно, обусловлен тем, что размер целевого займа ограничен и не может превышать общей суммы расчетного суммарного взноса и учтенных на именном накопительном счете доходов от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения (п. 4 ст. 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ). Целевой заем может быть недостаточен для выкупа земельного участка, но достаточен, чтобы сделать первый взнос на приобретение земельного участка в кредит либо частично погасить долг перед банком. Основная сумма на оплату земельного участка приобретается военнослужащим в банке на основании кредитного договора, что и обусловливает приоритет банка в удовлетворении его требований за счет заложенного земельного участка.

 

 

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Комментарий к статье 64.2

Положения п. 1 комментируемой статьи следует применять в совокупности со ст. 69.1 комментируемого Закона, из которой следует, что при выдаче кредита или целевого займа заемщику на приобретение или возведение здания или сооружения в силу закона возникает ипотека в пользу банка или иного заимодавца как на приобретаемое или возводимое здание или сооружение, так и на земельный участок, на котором они находятся с момента государственной регистрации права собственности заемщика на здание или сооружение. При этом указанная норма имеет диспозитивный характер и соглашением сторон может быть изменена или признана не подлежащей применению.

В качестве примера из судебной практики можно привести Постановление ФАС Московского округа от 2 августа 2010 г. N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 о признании возникновения ипотеки в силу закона. По мнению истца, ипотека возникла с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в виде офисного здания и земельного участка. Однако решением суда производство по делу в части признания возникновения ипотеки в силу закона прекращено, поскольку договор о залоге между сторонами не заключен, отсутствие договора не порождает прав и обязанностей сторон по ипотеке.

Если здание или сооружение приобретаются или строятся за счет кредита или целевого займа, то их залогодержателем является банк или иной заимодавец.

Если заемщик является застройщиком многоквартирного дома, который возводится одновременно за счет кредита банка и денег участников долевого строительства, то в этом случае залогодержателями строящегося многоквартирного дома и земельного участка являются совместно банк и участники долевого строительства. Причем банк и участники строительства являются созалогодержателями (ст. 335.1 Гражданского кодекса РФ), поскольку выступают кредиторами в долевых залоговых обязательствах, в отношении которых не устанавливается очередность залогов.

В силу п. 2 ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, требования участников долевого строительства и иных залогодержателей удовлетворяются пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

 

 

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Комментарий к статье 65

1.Пункт 1 комментируемой статьи содержит аналогичную п. 1 ст. 64 комментируемого Закона правовую норму с той лишь разницей, что в п. 1 ст. 64 имеется в виду ситуация, когда переходящие в залог здание или сооружения частично или полностью имеются на земельном участке на момент заключения договора ипотеки земельного участка, а в комментируемом пункте рассматривается ситуация, когда залогодатель возводит здание или сооружение после заключения договора ипотеки земельного участка.

В договоре ипотеки земельного участка стороны могут предусмотреть запрет на строительство на заложенном земельном участке зданий и сооружений. Если такой запрет соглашением сторон не установлен, то по общему правилу залогодатель вправе построить без согласия залогодержателя здание или сооружение, которое будет автоматически обременено залогом наряду с земельным участком. Строительство недвижимого имущества на заложенном участке без распространения на него права залога возможно, если стороны прямо предусмотрят такое условие в договоре ипотеки земельного участка.

Право залогодержателя на изменение договора ипотеки на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ при ухудшении обеспечения, в том числе путем распространения ипотеки на возводимое здание или сооружение, возникает, если в результате строительства здания уменьшается залоговая стоимость самого земельного участка или иных предметов залога либо уменьшается возможность их реализации по рыночной цене.

Передача в ипотеку возводимого здания или сооружения в судебном порядке на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ допускается, если не возникло соответствующей ипотеки в силу закона. Например, такая ситуация возможна, если в первоначальной редакции договора ипотеки земельного участка стороны предусмотрели, что на строящееся на заложенном земельном участке здание ипотека не распространяется, а в последующем, в результате строительства здания, стоимость заложенного земельного участка уменьшилась, и возникла необходимость изменения договора ипотеки земельного участка в части распространения залога на здание или сооружение в порядке п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

  1. В отношении заложенного земельного участка, права залогодержателя по которому удостоверены закладной, действует иной правовой режим строительства зданий и сооружений в сравнении с правовым режимом строительства зданий на заложенном земельном участке, права залогодержателя по которому удостоверены договором ипотеки согласно п. 1 ст. 65 комментируемого Закона.

В случае с договором ипотеки земельного участка строительство зданий и сооружений разрешается без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Если право залога земельного участка удостоверено закладной, то строительство зданий и сооружений запрещено, если иное не предусмотрено самой закладной. При этом строительство возможно с соблюдением условий, которые отражены в закладной.

 

 

 

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Комментарий к статье 66

Комментируемая статья предусматривает ситуацию, при которой на заложенном земельном участке находится здание или сооружение, принадлежащее третьим лицам. В этом случае ипотека распространяется только на земельный участок без зданий и сооружений, которые не являются предметом залога. Данная статья предусматривает риски для залогодержателя, связанные с тем, что на заложенном земельном участке третье лицо может осуществить строительство здания, на которое не будет распространяться залог (Определение ВАС РФ от 21 апреля 2014 г. N ВАС-4326/14 по делу N А53-9868/2013). При этом цена на заложенный земельный участок может значительно уменьшиться, поскольку найти покупателя на объект, обремененный чужой недвижимостью, достаточно сложно.

Тем не менее наличие чужой недвижимости на заложенном земельном участке не препятствует обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже с публичных торгов. В таком случае земельный участок является обремененным чужим недвижимым имуществом, и приобретатель такого земельного участка одновременно приобретает права и обязанности, которые залогодатель имел по отношению к собственнику здания или сооружения.

Следует также отметить, что согласно сложившейся судебной практике ипотека в силу закона не возникает в отношении объектов недвижимого имущества, возведенных на заложенном земельном участке третьим лицом, не являющимся залогодателем (см., например, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 г. N 15АП-14810/2013 по делу N А53-9868/2013).

 

 

 

 

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Комментарий к статье 67

Согласно п. 1 комментируемой статьи оценка земельного участка осуществляется оценщиками на основании законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. Как установлено в ст. 1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, указанным Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. К числу основополагающих нормативно-правовых актов в данной отрасли применительно к специфике комментируемого Закона следует отнести:

— Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Отметим также, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости;

— распоряжениеМинимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». Согласно разделу II указанных Методических рекомендаций рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р;

— Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», от 22 октября 2010 г. N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)», от 4 июля 2011 г. N 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)», от 7 ноября 2011 г. N 628 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)», от 25 сентября 2014 г. N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

На основании отчета оценщика залогодержатель и залогодатель включают в договор ипотеки условие о залоговой стоимости земельного участка.

Необходимо отличать залоговую и рыночную стоимости земельного участка. В силу п. 4 ч. 2 ст. 54, п. 9 ст. 77.1 комментируемого Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора — самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, на основании указанных норм права при установлении начальной продажной цены суд принимает во внимание рыночную, а не залоговую стоимость. Аналогичная правовая позиция отражена в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге».

Между тем если ни одна из сторон не представит доказательств несоответствия залоговой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, то начальная продажная цена может быть установлена судом в размере залоговой стоимости, определенной сторонами в договоре ипотеке (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ).

 

 

 

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Комментарий к статье 68

  1. При продаже с торгов заложенного земельного участка его публично-правовой режим, установленный земельным законодательством, не меняется. Поэтому комментируемой нормой права устанавливается правило о сохранении по отношению к реализованному земельному участку требований земельного законодательства о разрешенном использовании и порядке перемены его назначения.

Разрешенное использование земельного участка определяется исходя из категории земель, зонирования и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории (ст. 7 Земельного кодекса РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в соответствии с требованиями ст. 8 Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В частности, ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ установлено, что для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

  1. Ограничения в отношении субъектов, которые вправе приобрести заложенный земельный участок на торгах, вытекают из требований земельного законодательства и имеют публично-правовую природу.

Например, п. п. 2 и 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ предусмотрено правило о том, что определенные земельные участки не могут находиться в частной собственности или в собственности иностранных граждан. Изъятые или ограниченные из оборота земельные участки, а также земельные участки, приватизация которых запрещена, определяются в соответствии со ст. 27, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Специальные ограничения устанавливаются в отношении обращения взыскания на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Следует принять во внимание то, что эти ограничения не устанавливают запрета на вынесение судом решения об обращении взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Ограничения на обращение взыскания в отношении земель сельскохозяйственного назначения до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, действуют на стадии принудительного исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 декабря 2014 г. по делу N А82-187/2014).

  1. Ипотека представляет собой вид залога, при котором вещь находится во владении залогодателя, являющегося ее собственником. В рассматриваемом случае заложенной вещью является земельный участок. При реализации заложенного земельного участка право собственности и входящие в его состав правомочия владения, пользования и распоряжения на него переходят к приобретателю.

Исходя из этого, право пользования залогодателя земельным участком прекращается. Немаловажное значение имеет и правило о том, что прекращается не только право пользования залогодателя, но и иных лиц, владеющих земельным участком. В первую очередь, оно касается арендаторов заложенного земельного участка. Тем не менее, представляется, что данная норма не предусматривает исключения из п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ о том, что переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или прекращения договора аренды.

Если заемщик по кредиту заложил в банке земельный участок и начал строить на нем объект недвижимости, то банк может через суд добиться признания ипотеки на такое строение, пусть даже оно не закончено и не зарегистрировано в ЕГРП (Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017, дело N 306-ЭС17-3016(2)).

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрации — нет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию Верховного Суда РФ, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке». Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота (ООО, специализирующегося на автосервисе) и его кредитора (крупного банка).

В залоге у банка было право аренды земельного участка компании-заемщика в Волгограде величиной 4 260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й арбитражный апелляционный суд с требованиями банка согласились. Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор банкрота, который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», — рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию — она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. Решения нижестоящих судов в соответствующей части были отменены.

Банк пожаловался в Верховный Суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не является препятствием для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т.п.).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия Верховного Суда РФ предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного Закона. Согласно ей застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется — внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. В результате Верховный Суд РФ отменил постановление кассации и оставил в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Остается добавить, что такой подход Верховного Суда РС согласуется с позицией ВАС РФ и поможет кредиторам бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц.

 

 

 

Организация владеет на праве собственности земельным участком. Данный земельный участок обременен банковской ипотекой — находится в залоге у банка

Организация приняла решение о разделе земельного участка и подала заявление в регистрирующий орган о прекращении права на разделяемый земельный участок и о постановке на кадастровый учет и регистрации права на вновь образуемые земельные участки.

Регистрирующий орган направил уведомление о приостановке кадастрового учета и регистрации прав в связи с тем, что организация и банк не представили соглашение к договору об ипотеке, изменяющее его предмет, и что обременение на настоящий момент времени не прекращено, что препятствует осуществлению государственной регистрации прекращения права и возникновения права частной собственности общества на вновь образованные земельные участки.

Банк (залогодержатель), в свою очередь, ответил организации отказом на письмо — предложение о внесении изменений в договор ипотеки.

Как можно решить данную ситуацию?

Ответ: По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации собственник земельного участка имеет право обжаловать решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с решением комиссии — в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

В силу п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ не указанные в п. п. 2, 4 и 5 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ правила о заключении договоров, об изменении договоров.

В свою очередь, на основании п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Также, как отмечено в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», применяя ст. 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ) принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

В случае несогласия решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с решением комиссии — в судебном порядке (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173; ст. 26.1Федерального закона N 221-ФЗ; п. 4 Положения о порядке формирования и работы апелляционной комиссии, созданной при органе регистрации прав, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 30.03.2016 N 193).

Считаем, что в рассматриваемой ситуации собственник земельного участка имеет право обжаловать решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации.

 

 

 

Вопрос: Банком (залогодержатель) и общество (залогодатель) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеке), по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств общества (заемщика) по кредитному договору залогодателем залогодержателю передано нежилое здание, а также право аренды земельного участка под зданием, находящегося в государственной (муниципальной) собственности. Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации ипотеки. Регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации, указав на необходимость предоставления разрешения арендодателя на обременение земельного участка. Правомерен ли отказ регистрирующего органа?

Ответ: По нашему мнению, отказ регистрирующего органа не является правомерным.

Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием либо сооружением посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим объектом.

В силу ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2017 по делу N А32-7656/2016, Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2017 по делу N А64-874/2016).

Системное толкование изложенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник объекта недвижимости, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке объект недвижимости и права по договору аренды этого участка, не обязан получать согласие арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Данная правовая позиция выражена в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

 

 

 

Вопрос:В обеспечение исполнения кредитных обязательств в залог банку передано право аренды земельного участка. Сохранится ли залог в случае, если арендатор-залогодатель приобретает указанный земельный участок в собственность?

Ответ: При приобретении арендатором-залогодателем в собственность земельного участка, право аренды которого передано в залог банку, указанный залог прекратится и не будет перенесен на сам земельный участок.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст. 413 ГК РФ к числу оснований прекращения обязательства относится совпадение должника и кредитора в одном лице.

В свою очередь, согласно пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права является основанием прекращения залога.

Как установлено п. 2 ст. 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано или возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

4) иное имущество в случаях, установленных законом.

Исходя из вышеизложенного приобретение залогодателем права собственности на земельный участок, право аренды которого находится в залоге у банка, влечет за собой прекращение права аренды (по предусмотренному ст. 413 ГК РФ основанию совпадения должника (арендатора) и кредитора (арендодателя) в одном лице), что, в свою очередь, в силу положений ст. 352 ГК РФ является основанием и для прекращения залога указанного права. При этом установленная п. 2 ст. 345 ГК РФ норма, содержащая условия возникновения залога независимо от наличия согласия на это залогодателя или залогодержателя, не предусматривает обременение залогом в пользу залогодержателя права аренды земельного участка самого земельного участка в случае его поступления в собственность залогодателя-арендатора.

Таким образом, залог права аренды земельного участка сохраняется до тех пор, пока залогодатель остается обладателем этого права, и прекращается при его прекращении.

Данный вывод подтверждается существующей на сегодняшний день судебной практикой и, в частности, содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.2015 по делу N А21-6115/2014 и поддерживается в Определении Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 307-ЭС15-20199 по тому же делу.

Учитывая вышеизложенное, в рассматриваемой ситуации приобретение арендатором-залогодателем в собственность земельного участка, право аренды которого передано в залог банку, влечет прекращение залога (без его переноса на сам земельный участок) и, как следствие, утрату залогового обеспечения.

 

 

О размере госпошлины за госрегистрацию ипотеки и сервитута на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки и сервитута на земельный участок, относящийся к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, и сообщает.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ (далее — Закон N 218-ФЗ) в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека.

В соответствии с подпунктом 25 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 данного пункта, уплачивается государственная пошлина в размере 350 рублей.

При государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения положения подпункта 31 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ не применяются.

Таким образом, за государственную регистрацию сервитута на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения должна уплачиваться государственная пошлина в размере, определенном подпунктом 25 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

Подпунктом 28 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ определены размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 61 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество (для физических лиц — 1 000 рублей, для организаций — 4 000 рублей).

Таким образом, за государственную регистрацию ипотеки на земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, уплачивается государственная пошлина, определенная подпунктом 28 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2016 г. N 308-КГ5-19687.

 

 

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Политика конфиденциальности.
Обязательные поля отмечены*

Нажимая "Отправить комментарий" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности