Как уменьшить кадастровую стоимость дома

Необходимость процедуры

В законодательстве России, часть которого посвящена налогообложению, закреплена норма, сообразно которой, величина налога за принадлежащую недвижимость ориентируется на кадастр. Этот признак высчитывается оценщиками. В основной массе случаев она не имеет актуальности, так как происходит изменение жилищных условий, вносятся исправления в нормативную базу. Изменение цены может быть выполнено лишь после ее оспаривания. При поддержке этой процедуры разрешено снизить размер налога.

 

 

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Если в обозначенных выше случаях администрация отделения ГКН отказала от исправления ошибки или снижения указанного параметра, по заявлению собственника ЗУ, нужно обратиться в суд.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, рассматриваются в районном суде по месту расположения объекта недвижимости, в том числе – земельного участка.

Взыскание в суде обязательно следует за досудебной процедурой, которая проводится в кадастровой палате, допуская так же подачи заявления через многофункциональный центр (МФЦ). Без предварительного обращения в Росреестр, что подтверждается официальным документом, исковое производство возбуждено не будет.

Обращение в суд состоит из следующих шагов:

  1. Получить в отделении Росреестра официальный документ, с мотивированным отказом от уменьшения установленных ранее ценовых параметров ЗУ.
  2. Приложить полученную выписку к пакету документации, которая подавалась в Росреестр. Дополнить доказательства иными фактами, к которым могут относиться фотоматериалы и свидетельские показания.
  3. Уплатить пошлину, приложив квитанцию к пакету документов.
  4. Написать исковое заявление, приложив к нему сопутствующую документацию и подать мировому судье.
  5. Участвовать в полемике сторон на судебном заседании.
  6. Получить выписку из решения суда, на основании признания иска подать документы в Росреестр повторно.

 

Исковое заявление

Если необходимо уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, исковое заявление оформляется по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). Кроме сведений о мировом судье и сторонах, обязательно указываются:

  1. Обстоятельства повышения кадастровой стоимости ЗУ или те, которые требуют (допускают) её уменьшения.
  2. Причины, по которым стоимость не была изменена в кадастровой палате.
  3. Просьба к суду о признании иска.

В заключение даётся перечень приложений, ставится дата подачи и подпись.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: исковое заявление.

Документы

В их число входят те, которые передавались в Росреестр и дополнительные доказательства, имеющие отношение к делу.

Пошлины и сроки

Решение выносится не позднее чем через 2 месяца после подачи иска, при необходимости уточнения тех или иных обстоятельств, заседание может переноситься, что увеличит срок рассмотрения спора.

Отрицательное решение можно опротестовать в областном суде в десятидневный срок со дня подготовки выписки.

Начнем с того, что оспаривать стоимость нужно, зная ее точное значение. Узнать, во сколько оценили каждый объект недвижимости независимые эксперты, можно на официальном сайте органа Росреестра.

Кадастровую стоимость можно сравнить с рыночной, и сделать выводы, насколько правильно исчислена первая. Если разница достаточно большая, то можно задаться целью и оспорить ее. В этом случае уменьшится и налоговая нагрузка.

1.Определение основания для оспаривания.

Как правило, выясняется завышение стоимости после того, как владельцу недвижимости приходит квитанция об уплате налогов. Если сумма категорически не устраивает, можно запросить в органе Росреестра выписку из ОГРН. Именно в ней содержится точная информация, как по самому объекту, так и по его кадастровой стоимости.

Затем полученную стоимость в выписке нужно сравнить с рыночной стоимостью аналогичных объектов на этой территории. Сделать это можно, проанализировав объявления о покупке и продаже. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то есть смысл заняться процедурой оспаривания.

  1. Независимая оценка.

Чтобы доказать свою правоту о неправильно исчисленной стоимости, нужно заключение независимого оценщика, имеющего на это соответствующую лицензию. Услуги эти не бесплатные, зависят от степени сложности проводимой экспертизы и разняться в зависимости от региона.

Для того, чтобы произвести оценку, необходимо заключить договор оказания услуг.

  1. Необходимые документы.

Когда получены результаты независимой оценки, время подготовить пакет документов для обращения за обжалованием кадастровой стоимости. Понадобятся следующие:

  • заявление установленной формы,
  • выписка из ОГРН, полученная вышеуказанным путем,
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости,
  • заключение оценщика – отчет или заключение о том, что в данных Росреестра обнаружены недостовернее сведения,
  • удостоверение личности.
  1. Предоставление документов в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Весь пакет собранных документов передается в комиссию, создаваемую в органе Росреестра. Помимо основных реквизитов в заявлении обязательно указывается причина оспаривания стоимости. В случае отсутствия какого-либо документа в рассмотрении заявления будет отказано.

  1. Получение на руки решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления составляет месяц, по окончании которого должно быть вынесено письменное решение. При этом собственник объекта, подавший на пересмотр стоимости, может участвовать в заседании комиссии в качестве присутствующего. Решением может быть, как подтверждение правоты обратившегося с пересмотром стоимости, так и отказ. Во втором случае вправе отстаивать свое мнение в суде. На это дается 10 дней с момента вынесения решения.

  1. Исковое заявление.

При желании предыдущий этап можно пропустить и сразу обратиться в суд. Однако, этот процесс более затратный и многие стараются не доводить дело до суда. Часто комиссия принимает решение в пользу обратившегося и судебные тяжбы не всегда уместны.

Если уж дело дошло до судебной инстанции, то подается иск по месту нахождения ответчика. Им выступает орган Росреестра. В исковом заявлении обязательно должно быть указание на наименование суда, кто выступает сторонами – истец и ответчик, изложены сведения о том, что нарушены права заявителя. Также суду должны быть представлены обоснованные требования и доводы в их подтверждение. Обязательно к заявлению прикладываются все документы, которые подавались в комиссию, а также решение комиссии, если с ним не согласны.

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, которая составляет для физических лиц 300 рублей, а для юридических – 2000 рублей.

  1. Присутствие на заседании суда.

Рассмотрение искового заявления по существу может занять до 2 месяцев. При этом истец должен обосновать свою позицию по поводу неверно установленной кадастровой стоимости. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение и по результатам его либо стоимость останется в прежнем размере, либо будет изменена в меньшую сторону. При этом изменения должны быть применены с начала года, когда иск был подан.

Следующим этапом в случае уменьшения кадастровой стоимости станет требование о перерасчете исчисленного налога на имущество и возврат сумм, излишне внесенных в бюджет.

Вышеизложенная схема поможет установить справедливую кадастровую стоимость для конкретного объекта недвижимости и, как следствие, существенно снизить налоговое бремя для лица, в пользу которого произошла переоценка.

Изменение расчета налога на имущество с начала 2015 года по его кадастровой, а не по инвентаризационной, как ранее, стоимости привело многих собственников квартир, домов, дачных участков, гаражей и т.д.

к необходимости добиваться пересмотра этого расчета. Дело в том, что при применении максимальной ставки налоговые платежи для некоторых категорий населения могут вырасти в 20 раз, а местным властям выгодно вести расчет налога на имущество именно по максимуму.

В результате уже сейчас в Росреестре уже имеются тысячи заявлений от граждан с просьбой пересмотра кадастровой стоимости. А о важности этого вопроса говорилось на протестных акциях москвичей, связанных с программой реновации жилья.

Хотя формулу расчета и определяли с тем учетом, чтобы не вызывать излишне негативной реакции общества, тем не менее, не удалось избежать увеличения налоговой нагрузки на многих малоимущих граждан.

Например, пожилых москвичей, чьи квартиры, полученные еще в советские годы, находятся в престижном районе столицы. Они просто будут не в состоянии оплачивать такой налог.

Изменения коснутся и владельцев недостроенных, но уже зарегистрированных домов в Подмосковье, расположенных на больших участках земли. Сложности могут возникнуть и у граждан, решивших вложиться в новые квартиры без отделки.

Раньше при инвентаризационной оценке недвижимого имущества принимались во внимание себестоимость материалов и износ объекта, что в целом позволяло оценивать объект по стоимости, далекой от реальной.

Сейчас же берется в расчет большее количество параметров оценки. В частности, учитывается расположение объекта (в том числе и расстояние до центра населенного пункта).

А также площадь, год постройки, материалы, используемые при строительстве объекта, расстояние до железнодорожного вокзала, наличие развитой инфраструктуры рядом с объектом и другие важные факторы.

Благодаря этому кадастровая стоимость квартиры максимально приблизилась к рыночной.

Правила предусматривают проведение кадастровой оценки не чаще раза в три года, но и не реже раза в пять лет.

Ставка налога на имущество для московской квартиры стоимостью до 10 млн рублей теперь составляет 0,1%, если имущество оценивается в 10-20 млн рублей, то ставка увеличивается до 0,15%, при расчете налога на имущество стоимостью 20-50 млн рублей берется ставка 0,2%, и максимальная ставка 0,3% используется для имущества стоимостью 50-300 млн рублей. Москвичи могут воспользоваться налоговым вычетом в размере кадастровой стоимости. Так, для комнат он составляет 10 кв.м, для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м. В переходный период ставка налога будет повышаться на 20%, и полного размера она достигнет к 2020 году. Именно тогда собственники жилья начнут платить уже полную сумму налога.

Предвидя возможные последствия ввода нового расчета налога на имущества, которые могут проявляться в несправедливой оценке стоимости жилья, Росреестр создал специальную интернет-площадку, на которой собственники жилья могут получить справочные сведения о кадастровой стоимости объекта. Для этого в «личном кабинете» на информационном ресурсе Росреестра надо ввести адрес своего недвижимого имущества, и все данные об этом объекте появятся на странице. На том же сайте можно найти информацию, согласно которой, в случае несогласия с оценкой, можно оспорить ее в суде, или посредством специальных комиссий по оспариванию, в которые нужно обратиться в управлениях Росреестра по всей России. Есть возможность получить бесплатно и кадастровую справку. Для этого надо обратиться в филиал Росреестра в своем населенном пункте.

Как и где оспаривать кадастровую оценку?

Законодательство предусматривает вероятность пересмотра кадастровой оценки в случаях, если при ее расчете использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости, а также при установлении в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. Стоит учесть, что утвержденная кадастровая стоимость действует от двух до пяти лет. Оспаривать ее имеет смысл, если это принесет существенное снижение налоговых расходов. Учитывать изменение кадастровой стоимости будут начиная с года подачи заявления о ее пересмотре. Поэтому и подавать заявление об этом нужно сразу после утверждения кадастровой стоимости, которую нужно изменить.

Итак, рассмотрим два способа опротестования кадастровой оценки. Первый – и наиболее часто используемый – способ решения данного вопроса через суд. Данный способ требует больших усилий и материальных затрат.

Кроме того, судебные тяжбы занимают довольно длительное время, приносят психологический дискомфорт и в результате отбивают у многих собственников жилья желание заниматься этим вопросом.

И даже если принимается положительное решение по вопросу заявителя, суд может уменьшить заявленные им расходы, например, на оплату юриста, или возложить на истца стоимость судебной экспертизы, а в результате не все расходы заявителя реально будут возмещены.

Меньших усилий требует второй способ, когда оспаривание кадастровой оценки происходит через специальные комиссии, созданные при Росреестре. На рассмотрение обращения по данному вопросу специалистам ведомства отводится один месяц.

Собственники жилья могут оспорить стоимость «по недостоверности» и «на основании отчета».

К специальному заявлению для пересмотра кадастровой стоимости прикладываются также: кадастровая справка о стоимости объекта, где указаны сведения о результатах, подлежащих оспариванию; нотариально заверенная копия документа, который подтверждает право на объект; экспертное заключение оценщиков. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости, то к заявлению прикладывается также отчет об этом в электронном виде и в бумажном варианте. При обращении в комиссию потребуется оплатить услуги оценщиков и нотариуса, при этом результаты оспаривать получается без особых сложностей. Оценщики, которые уже давно работают в сфере недвижимости, составляют свои отчеты грамотно, их деятельность регулируется ст. 24 ч.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ». А уже в случае отрицательного заключения комиссии ее решение уже можно оспорить и в суде, если собственник по-прежнему считает расчет кадастровой стоимости несправедливым.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости, находящейся в долевой собственности?

Поскольку каждый собственник уплачивает налоги самостоятельно, то и оспаривать кадастровую стоимость своего имущества он может без участия и согласия других собственников жилья.

Кадастровая стоимость будет пересматриваться для объекта недвижимости в целом.

Несогласие других собственников объекта недвижимости может приниматься судом в расчет, но не является основанием для отказа в пересмотре.

Будут ли в будущем какие-то изменения в правилах оценки?

Из интервью заместителя руководителя Росреестра М. Смирнова журналу «Огонек» стало известно, что правила оценки будут изменяться и далее.

Уже в январе 2017 года запущено реформирование, согласно которому к 2020 году в каждом субъекте России будут открываться госучреждения, которые будут непосредственно заниматься кадастровой оценкой недвижимости по единой методике.

Эти учреждения будут подчиняться местным властям, а Росреестр будет осуществлять только надзорные функции. Кроме того, эта реформа приведет к введению персональной ответственности должностных лиц.

Гражданин, который считает расчет кадастровой оценки несправедливым, может обратиться в то же самое учреждение, которое и производило ему этот расчет.

Реформа подразумевает и внедрение инновационных технических средств для определения параметров объекта недвижимости без обязательного присутствия его владельца. Так, прогрессивный способ использования дронов очень удобен, например, при дистанционном обследовании земельных участков. В Татарстане и в Тульской области дроны уже применялись.

По новостям кадастра:

Кадастровую оценку передали государству

Изменение расчета налога на имущество с начала 2015 года по его кадастровой, а не по инвентаризационной, как ранее, стоимости привело многих собственников квартир, домов, дачных участков, гаражей и т.д. к необходимости добиваться пересмотра этого расчета.

Дело в том, что при применении максимальной ставки налоговые платежи для некоторых категорий населения могут вырасти в 20 раз, а местным властям выгодно вести расчет налога на имущество именно по максимуму.

В результате уже сейчас в Росреестре уже имеются тысячи заявлений от граждан с просьбой пересмотра кадастровой стоимости. А о важности этого вопроса говорилось на протестных акциях москвичей, связанных с программой реновации жилья.

Хотя формулу расчета и определяли с тем учетом, чтобы не вызывать излишне негативной реакции общества, тем не менее, не удалось избежать увеличения налоговой нагрузки на многих малоимущих граждан. Например, пожилых москвичей, чьи квартиры, полученные еще в советские годы, находятся в престижном районе столицы.

Они просто будут не в состоянии оплачивать такой налог. Изменения коснутся и владельцев недостроенных, но уже зарегистрированных домов в Подмосковье, расположенных на больших участках земли. Сложности могут возникнуть и у граждан, решивших вложиться в новые квартиры без отделки.

Раньше при инвентаризационной оценке недвижимого имущества принимались во внимание себестоимость материалов и износ объекта, что в целом позволяло оценивать объект по стоимости, далекой от реальной. Сейчас же берется в расчет большее количество параметров оценки.

В частности, учитывается расположение объекта (в том числе и расстояние до центра населенного пункта). А также площадь, год постройки, материалы, используемые при строительстве объекта, расстояние до железнодорожного вокзала, наличие развитой инфраструктуры рядом с объектом и другие важные факторы.

Благодаря этому кадастровая стоимость квартиры максимально приблизилась к рыночной.

Правила предусматривают проведение кадастровой оценки не чаще раза в три года, но и не реже раза в пять лет.

Ставка налога на имущество для московской квартиры стоимостью до 10 млн рублей теперь составляет 0,1%, если имущество оценивается в 10-20 млн рублей, то ставка увеличивается до 0,15%, при расчете налога на имущество стоимостью 20-50 млн рублей берется ставка 0,2%, и максимальная ставка 0,3% используется для имущества стоимостью 50-300 млн рублей. Москвичи могут воспользоваться налоговым вычетом в размере кадастровой стоимости. Так, для комнат он составляет 10 кв.м, для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м. В переходный период ставка налога будет повышаться на 20%, и полного размера она достигнет к 2020 году. Именно тогда собственники жилья начнут платить уже полную сумму налога.

Предвидя возможные последствия ввода нового расчета налога на имущества, которые могут проявляться в несправедливой оценке стоимости жилья, Росреестр создал специальную интернет-площадку, на которой собственники жилья могут получить справочные сведения о кадастровой стоимости объекта. Для этого в «личном кабинете» на информационном ресурсе Росреестра надо ввести адрес своего недвижимого имущества, и все данные об этом объекте появятся на странице. На том же сайте можно найти информацию, согласно которой, в случае несогласия с оценкой, можно оспорить ее в суде, или посредством специальных комиссий по оспариванию, в которые нужно обратиться в управлениях Росреестра по всей России. Есть возможность получить бесплатно и кадастровую справку. Для этого надо обратиться в филиал Росреестра в своем населенном пункте.

Законодательство предусматривает вероятность пересмотра кадастровой оценки в случаях, если при ее расчете использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости, а также при установлении в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Стоит учесть, что утвержденная кадастровая стоимость действует от двух до пяти лет. Оспаривать ее имеет смысл, если это принесет существенное снижение налоговых расходов. Учитывать изменение кадастровой стоимости будут начиная с года подачи заявления о ее пересмотре.

Поэтому и подавать заявление об этом нужно сразу после утверждения кадастровой стоимости, которую нужно изменить.

Итак, рассмотрим два способа опротестования кадастровой оценки. Первый – и наиболее часто используемый – способ решения данного вопроса через суд. Данный способ требует больших усилий и материальных затрат.

Кроме того, судебные тяжбы занимают довольно длительное время, приносят психологический дискомфорт и в результате отбивают у многих собственников жилья желание заниматься этим вопросом.

И даже если принимается положительное решение по вопросу заявителя, суд может уменьшить заявленные им расходы, например, на оплату юриста, или возложить на истца стоимость судебной экспертизы, а в результате не все расходы заявителя реально будут возмещены.

Меньших усилий требует второй способ, когда оспаривание кадастровой оценки происходит через специальные комиссии, созданные при Росреестре. На рассмотрение обращения по данному вопросу специалистам ведомства отводится один месяц. Собственники жилья могут оспорить стоимость «по недостоверности» и «на основании отчета».

К специальному заявлению для пересмотра кадастровой стоимости прикладываются также: кадастровая справка о стоимости объекта, где указаны сведения о результатах, подлежащих оспариванию; нотариально заверенная копия документа, который подтверждает право на объект; экспертное заключение оценщиков.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости, то к заявлению прикладывается также отчет об этом в электронном виде и в бумажном варианте.

При обращении в комиссию потребуется оплатить услуги оценщиков и нотариуса, при этом результаты оспаривать получается без особых сложностей. Оценщики, которые уже давно работают в сфере недвижимости, составляют свои отчеты грамотно, их деятельность регулируется ст. 24 ч.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ».

А уже в случае отрицательного заключения комиссии ее решение уже можно оспорить и в суде, если собственник по-прежнему считает расчет кадастровой стоимости несправедливым.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости, находящейся в долевой собственности?

Поскольку каждый собственник уплачивает налоги самостоятельно, то и оспаривать кадастровую стоимость своего имущества он может без участия и согласия других собственников жилья.

Кадастровая стоимость будет пересматриваться для объекта недвижимости в целом.

Несогласие других собственников объекта недвижимости может приниматься судом в расчет, но не является основанием для отказа в пересмотре.

Уже в январе 2017 года запущено реформирование, согласно которому к 2020 году в каждом субъекте России будут открываться госучреждения, которые будут непосредственно заниматься кадастровой оценкой недвижимости по единой методике. Эти учреждения будут подчиняться местным властям, а Росреестр будет осуществлять только надзорные функции.

Кроме того, эта реформа приведет к введению персональной ответственности должностных лиц. Гражданин, который считает расчет кадастровой оценки несправедливым, может обратиться в то же самое учреждение, которое и производило ему этот расчет.

Реформа подразумевает и внедрение инновационных технических средств для определения параметров объекта недвижимости без обязательного присутствия его владельца. Так, прогрессивный способ использования дронов очень удобен, например, при дистанционном обследовании земельных участков. В Татарстане и в Тульской области дроны уже применялись.

 

 

Определение стоимости

Она рассчитывается на основании итогов проделанной кадастровой оценки. Процедура проводится сообразно постановлению исполнительных комитетов субъектов России. Они предоставляют список квартир и домов, которые необходимо оценить. Отбор независимого оценщика проходит на конкурсной основе.

После работы специалиста итоги утверждаются региональными либо государственными органами власти. После того как цена утверждается окончательно, итоги вносятся в ГКН. Переоценка сообразно действующему законодательству проходит раз в 5 лет, а в Москве и Санкт-Петербурге — раз в 2 года.

Стоимость можно выяснить по адресу недвижимости с помощью официального сайта Росреестра. Для этого нужно заполнить необходимые поля на сайте. Еще возможно применить кадастровый номер по адресу. Его можно найти в общественной карте на том же сайте. Для получения официального документа с необходимой информацией необходимо отправить запрос в Кадастровую палату и Функциональный центр.

 

 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург  +7 812 467-31-19

Москва      +7 499 938-55-47

Федеральный номер     8 800 511-38-53

Как самостоятельно снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Не позднее, чем один раз в 5 лет проводится ревизия земель в выбранном в плановом порядке, земельном массиве. Данные процедуры инициированы административным органом власти, который избирает специализированную комиссию. После ревизионных работ комиссия подготавливает отчёты в течение полугода. Эти 6 месяцев допускают координирования цен на участки, со стороны их правообладателей.

Для этого проводятся следующие поэтапные действия, как снизить кадастровую стоимость земли:

  1. Узнать из СМИ или на сайте Росреестра время проведения ревизии в массиве, где расположен участок заинтересованного лица.
  2. Проверять поступление в открытый доступ информации по результатам переоценки.
  3. Сверить вновь установленную стоимость с существовавшей ранее, до проведения ревизии.
  4. В случае существенного повышения таковой, обратиться в Росреестр за кадастровой выпиской о вновь установленной стоимости на ЗУ.
  5. Проверить возможность допущения ошибки. В этом случае – подать заявление начальнику кадастровой палаты.

Пишется в свободной форме от руки, с указанием ошибки и просьбой пересмотра установленной стоимости в сторону снижения. В заключение ставится дата и подпись.

Заявитель подходит в Росреестр лично, с паспортом и свидетельством о форме права. Прилагает полученную ранее выписку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

 

 

Пошлины и сроки

В этом случае оплата не взимается, исправление ошибки происходит безвозмездно.

Такое заявление рассматривается по преимуществу в течение от 5 до 15 дней.

Ответ на такой запрос должен иметь официальную форму и выдаваться заявителю в письменном виде, за подписью начальника отделения, и быть удостоверенным печатью регистрирующего органа.

Обычно согласие на исправление поступает, если ошибка действительно возникла по вине регистрирующего органа или членов уполномоченной комиссии.

В этот период, до завершения подготовки отчётов, допустимо ходатайствовать так же и тогда, когда ошибка не допускалась, но возрастание стоимости произошло более, чем на 30%. Перечисленные положения опираются на нормы Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

ко мне за советом стали обращаться люди, недовольные слишком высокой кадастровой стоимостью их земельных участков и, следовательно, суммой земельного налога. Они хотели бы изменить кадастровую стоимость, по которой теперь рассчитывается и налог на имущество граждан.

Однако целесообразно ли добиваться изменения кадастровой стоимости – большой вопрос.

Давайте обратимся к размеру налога. Сейчас в большинстве случаев в столичном регионе он рассчитывается так: 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка и 0,1–0,3% от стоимости квартиры (не дороже 300 млн руб.).

Если вы думаете, что кадастровая стоимость ваших земель или недвижимости сильно завышена относительно рыночной цены, это надо проверить.

Для этого получаете в Федеральной кадастровой палате (официальное название очень длинное) справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости и кадастровый паспорт.

У профессионального оценщика заказываете отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с положительным заключением саморегулируемой организации (СРО, в которой состоит оценщик) о соответствии вышеуказанного отчета действующему законодательству РФ. Только так можно понять, вы были правы или нет.

Только если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%, есть основания идти в суд.

Заявление в суд подаете по правилам Кодекса административного судопроизводства в РФ. Ответчиком надо указать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Приложите к заявлению отчет оценщика и заключение СРО – без них у суда не будет оснований устанавливать кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости.

Замечу, что наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя. Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.

Если из отчета оценщика следует, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой более чем на 30%, будьте готовы к проведению судебной экспертизы по определению рыночной цены. Лучше заранее определить круг независимых оценочных компаний, которые вы предложите для этих целей в рамках судебного разбирательства.

Важно принять во внимание расходы, которые вы должны будете понести. Пошлина за получение справки и кадастрового паспорта – 600 руб., стоимость услуг оценщика – 80 000 руб., заключения СРО – около 20 000 руб.

, судебной экспертизы – 80 000 руб., услуг юриста – не меньше 70 000 руб., госпошлина при обращении в суд – 6000 руб., плюс транспортные расходы (не меньше 400 руб.).

Таким образом ваши затраты составят не менее 257 000 руб. Конечно, суд может возложить на ответчика расходы на ведение дела, однако сначала эти деньги вы потратите из собственного кармана.

К тому же суд редко взыскивает расходы на юристов в полном объеме.

Получается, снижать кадастровую стоимость квартиры или земли через суд имеет смысл, если она приближается к 50 млн руб.

Но, может быть, вы считаете по-другому?

Мнения экспертов банков и инвесткомпаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Ведь в нем не только указывается базовая информация по недвижимости, но и её кадастровая стоимость – установленная государством цена.

Эта цифра – один из главных параметров, участвующий в налогообложении, купле – продаже и иных операциях, связанных с деньгами.

В этой статье мы расскажем о том, как изменить кадастровую стоимость квартиры, дома или участка, а так же ответим на вопрос «Как уменьшить кадастровую стоимость в том случае, если в самом паспорте она указана верно?».

Для начала рассмотрим причины, по которым вообще проводится изменение кадастровой стоимости квартиры в большую или меньшую сторону. Они могут быть связаны как с личными интересами собственника имущества, так и с более простыми юридическими причинами:

  • Стоимость квартиры сильно завышена. Хоть это и полезно при купле – продаже, завышенная стоимость квартиры так же увеличивает и размер налогообложения, что не так выгодно для её владельца. В этом случае можно требовать уменьшения цены для подачи новых бумаг в налоговую;
  • Стоимость квартиры сильно занижена. Такой вариант благоприятен для тех, кто оплачивает налог, но он же создает определенные проблемы при продаже имущества. Во первых, сильно заниженная стоимость приведет к убыткам при передаче прав собственности, а во вторых, вы можете привлечь нежелательное внимание со стороны Росреестра и все той же налоговой, и вам же будут грозить штрафы за их неправомерное снижение;
  • Стоимость квартиры указана неверно. Порой из – за ошибки работников Росреестра или каких – либо сервисов и баз стоимость квартиры в кадастровом паспорте указывается абсолютно неверной. Такую ошибку надо срочно исправлять, проводя переоценку – ошибки в кадастровом паспорте могут создать проблемы при абсолютно любых юридических операциях с недвижимостью, так как кадастровая стоимость – один из важнейших показателей, имеющихся у недвижимости.

Сделать это достаточно просто. Вам потребуется следовать весьма простой инструкции:

  • Соберите необходимый пакет бумаг. В него входят: правоустанавливающие бумаги на недвижимость, технический паспорт, кадастровый паспорт с неверными сведениями, ваше удостоверение личности;
  • Обратитесь в отделение Росреестра, за которым закреплена недвижимость. Там вам потребуется запросить стандартную форму заявления на внесение изменений в кадастровый паспорт собственности;
  • Заполните заявление. Внесите в него все данные о собственности, а также укажите причину, по которой вам потребуется перепроверка. Затем оплатите пошлину и подайте заявление;
  • Дождитесь решения Росреестре, в назначенный день проведите проверку вместе с инженером. Получите от него все нужные вам бумаги или же закажите их после проведения всех необходимых процедур отдельно.

Как видите, изменение кадастровой стоимости – процесс достаточно простой. Но это в идеале – на практике порой приходится проводить её самостоятельно или даже через суд.

Проверка кадастровой стоимости хоть и является работой госслужб возможна и силами самого собственника жилплощади.

Для того, чтобы выполнить её, можно обратиться в специальное оценочное бюро имеющее все необходимые права и лицензии на проведение оценки недвижимости.

Сделать это достаточно просто – нужно будет только обратиться в одну из таких организаций, договориться о времени проверки, оплатить услуги. При себе нужно будет иметь только паспорт, документы на недвижимость и, при необходимости, правоустанавливающие бумаги.

В назначенный день к вам будет обязан явиться инженер, который проведет необходимые измерения, составит план и при этом укажет верную стоимость жилплощади.

После этого вам выдадут пакет бумаг, заверенный подписью специалиста и печатью оценочного бюро, который вы сможете использовать как документы, устанавливающие реальную кадастровую стоимость.

При этом изменения в кадастровом паспорте все равно нужно проводить, так как в государственных бумагах так же должна содержаться верная информация.

Зачастую случается так, что Росреестр либо не признает за собой ошибки вовсе, либо отказывает заявителю в его просьбе о перепроверке, ссылаясь не недостаточно обоснованные причины или вовсе их не называя.

Если вы подали заявление и бумаги по всем правилам, И у вас действительно есть основания для снижения кадастровой стоимости, то такой отказ будет неправомерен, и вам придется бороться с несправедливостью.

 

 

Как уменьшить кадастровую стоимость

Поскольку кадастровая стоимость любого объекта недвижимости является базовым фактором для расчета налога, который вам придется за него заплатить, становится понятно, что вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость является совсем не риторическим. Тем более, что нередки случаи, когда эта самая стоимость неоправданно завышается по разным причинам. И особенно – в последнее время.

Кто определяет кадастровую стоимость

Понятно, что кадастровая стоимость недвижимости не берется «с потолка», кто-то ее должен рассчитать и определить. Но сегодня это делается исключительно заочно, на основании тех сведений, которые хранятся в Государственном Кадастре Недвижимости.

Ответственность за кадастровую оценку возлагается на региональные органы власти, привлекающие к этому процессу лицензированных специалистов из организаций, профессионально занимающихся оценочной деятельностью.

Они используют собственную методику, но главным образом, применяют модели – статистические, аналитические и математические, основанные на целом ряде факторов, таких, как местоположение объекта недвижимости, его площадь и год постройки, материалы, из которых построен объект, категорию земель, к которым относится земельный участок и его целевое назначение, экономическое развитие региона и так далее. Поскольку нигде в законодательстве не прописано, какие именно факторы должны быть главными в кадастровой оценке недвижимости, проводится сравнительное изучение рыночной стоимости схожих объектов на основании случайной выборки, сделанной компьютерной программой. В общем, хотя оценщики и стараются сделать результат своей работы максимально беспристрастным и объективным, иногда происходят определенные сбои – ведь предпочтительная методика оценки может быть у каждого своей. Тем более, когда речь идет именно о кадастровой оценке, когда осмотр конкретного объекта недвижимости даже не производится. И хотя до сих пор кадастровая стоимость недвижимости продолжает оставаться для многих объектов несколько ниже рыночной, как правило, на 15-20 %, год за годом эта разница продолжает сглаживаться и есть серьезные основания полагать, что уже к 2020 году, она исчезнет совсем. Между тем, как уже было сказано, именно исходя из кадастровой стоимости, происходит расчет налога на недвижимость. Поэтому его резкий рост может оказаться для многих собственников весьма неприятным сюрпризом.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости и возможно ли это сделать

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что действительно случаи, когда кадастровая стоимость того или иного объекта оказывается необоснованно завышенной, встречаются не так уж и редко.

Между тем, мало кто из обычных граждан знает о том, что эту оценку можно оспорить.

И хотя в суды продолжают поступать иски об уменьшении кадастровой стоимости, все же они являются, скорее, исключением из общего правила и исходят от профессионалов, работающих на юридическое лицо.

В то же самое время закон допускает пересмотр кадастровой оценки недвижимости, как правило, в двух случаях: если сведения, на основании которых производилась оценка, оказались неверными или же кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости. При этом нужно понимать, что рыночная стоимость должна быть подтверждена не договором купли-продажи, а официальным отчетом, составленным профессиональным независимым оценщиком.

Существуют всего лишь два пути для того чтобы попытаться уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Это обращение в региональное отделение Росреестра или же подача судебного иска.

При обращении в Росреестр необходимо представить кадастровый паспорт объекта недвижимости, о котором идет речь, а также профессиональное заключение об его рыночной стоимости, сделанное независимым оценщиком.

Для иска в суд вам также понадобятся эти документы, а также правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Если же речь идет о том, что оценка была произведена на основании изначально неверных данных, то понадобятся и документы, подтверждающие этот факт.

Уменьшение кадастровой стоимости – возможности и перспективы

Как показывает практика, процесс уменьшения кадастровой стоимости недвижимости оказывается длительным и довольно непростым. Прежде всего, вам следует обратиться в комиссию при территориальном отделении Росреестра и попытаться защитить свои права именно там.

Только после того, как ваше требование будет отклонено, вы можете обращаться в суд в противном случае, ваше исковое заявление будет просто отклонено.

Для того чтобы доказать в суде, что кадастровая стоимость является существенно завышенной по сравнению с рыночной, она действительно должна превышать ее в два или в три раза.

Кроме того, отчет независимого оценщика, представленный в виде доказательства, должен быть составлен практически безупречно, а так бывает далеко не всегда.

Кроме того, существует еще такой фактор, как срок давности, иными словами, для того чтобы подать иск в суд у вас есть только три месяца с того момента, как вы узнали, что ваши права были нарушены.

Без помощи профессиональных юристов здесь обойтись не получится, тем более, что судьи и сами пока еще не наработали достаточной практики в этом деле. В общем, если кадастровая стоимость вашей недвижимости не слишком велика, возможно, и не стоит этим заниматься. Конечно, если речь идет об объекте, цена которого начинается от нескольких десятков миллионов рублей, дело иное. Здесь разница в сумме уплачиваемых налогов действительно может оказаться весьма и весьма существенной и тоже достигать внушительных сумм.

Желание снизить кадастровую стоимость уже довольно долго тревожит некоторых владельцев земельных участков. С недавних пор найдено решение столь назойливой проблемы.

Уменьшить кадастровую стоимость возможно при помощи расчета реальной рыночной стоимости в качестве кадастровой и оспаривания в суде текущей. Но на деле не все так легко, как на словах.

Необходимо иметь представление о том, в каких случаях данный вариант реален, что для этого стоит сделать.

Необходимость уменьшения кадастровой стоимости появляется лишь в некоторых отдельных случаях. К числу таковых относятся: завышенный показатель (ранее в процессе гос. оценки), смена категории (к примеру, с сельского хозяйства на промышленные), изменение назначения (с категории сельскохозяйственной на дачное поселение и т.д.), смена предполагаемого назначения участка.

Основные причины

Чтобы добиться снижения кадастровой стоимости квартиры необходимо удостовериться в том, что для этого имеются значительные причины. Главные предпосылки:

  • при оценке были использованы недостоверные данные;
  • кадастровая и рыночная цены не соответствуют друг другу;
  • использование обобщенных способов оценки в отсутствии учета личных черт объекта недвижимости;
  • изменился закон;
  • методы вычисления цены непрерывно меняются. Кроме того, в каждом регионе страны они различаются.

 

Обращение в Росреестр

Иногда время после переоценки прошло, стоимость установлена и внесена в информационный банк ГКН. Но возникшие не по вине владельца ЗУ, или обнаруженные им, условия снизили ценность надела по причине:

  • обстоятельств неодолимой силы техногенного характера;
  • отравления почвы ядохимикатами;
  • в результате природных катаклизмов;
  • обнаружения перечисленных обстоятельств, происшедших ранее.

Данный перечень может быть продолжен, в него входят все факты, снижающие полезные свойства земель и имеющие объективное происхождение.

В этом случае требуется соблюдать следующей инструкции, как снизить кадастровую стоимость земельного участка:

  1. Провести экспертизу почв и собрать иные доказательства, подтверждающие порчу почвы.
  2. Обратиться в местное отделение ГКН лично или через представителя и подать заявление на имя начальника.
  3. К заявлению приложить пакет документации, отражающей правомочие заявленного.
  4. Получить расписку за переданные в Росреестр документы. В день, указанный в расписке подойти повторно за получением результатов рассмотрения вопроса администрацией.
  5. Получить выписку из решения администрации отделения ГКН. Если в ней высказано разрешение на замену сведений – документация будет переоформлена.
  6. По завершении процедуры переоформления целесообразно получить кадастровую выписку о кадастровой стоимости ЗУ.

Если завышена кадастровая стоимость квартиры, следует опротестовать завышенную цифру. Сделать это можно, обратившись в особую комиссию, собранную Росреестром. Преимущество на опротестование итогов неудовлетворительной оценки кадастровой цены зафиксировано в правовых нормах.

Комиссии, которые отвечают за оспаривание, действуют в каждой области Российской Федерации. Состав утверждается Росреестром и включает в себя самые ответственные лица Росреестра, работников Кадастровой палаты и районных исполнительных комитетов и представителей оценочных компаний. Опротестование слишком высокой оценки необходимо в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее заявление.

Комиссия занимается всеми поступившими заявлениями, которые подаются как обычными гражданами, так и государственными организациями: к примеру, это может быть районная администрация в случае возникновения споров по поводу пребывающей в собственности недвижимости. К заявлению прикрепляются документы: заявление о пересмотре и кадастровый паспорт на жилплощадь.

Его выдачей занимается кадастровая палата. Паспорт выдается после проведения учета. Иногда этот акт подлежит обновлению, поскольку его действие ограничено 12 месяцами. В кадастровом паспорте указываются адрес, годы постройки и последнего проделанного ремонта. Принципиально, чтобы было зафиксировано присутствие коммуникационных систем, а также тип отопления здания. Паспорт можно получить в отделении Кадастровой палаты или в МФЦ. Обычно он готов спустя неделю.

Если человек имеет право собственности на жилплощадь, он обязан подать на рассмотрение документы, подтверждающие этот статус. Принимаются и копии, при условии, что на них стоит подпись нотариуса. Если причиной требования пересмотра считается наличие неверных сведений о недвижимости, также должно быть подтверждение.

Документы передаются в комиссию через областное отделение. В ситуации, когда комиссия Росреестра не собирается пересматривать кадастровую стоимость, собственник имеет право подать иск в суд. Стоит отметить, что граждане и предприниматели имеют право подавать иск сразу в суд. Но юридические лица и муниципалитеты не обладают такой привилегией: они обязаны обратиться в комиссию и получить ее заключение.

 

 

Опротестование в судебном порядке

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры через суд невозможно без иска. В данной ситуации в роли ответчика выступает Росреестр. Список документов, который нужно прибавить к заявлению, подобен подающемуся в Росреестр. Также нужно оплатить госпошлину. Ее оплачивают лишь в случае споров в судебном порядке. Понижение может быть лишь в случае совершенного удовлетворения иска в пользу владельца-истца.

После вынесения вердикта Росреестр обязан внести в свою базу (государственный реестр недвижимости) надлежащие изменения. В ней содержится информация, помогающая при определении рыночной цены недвижимости.

Стоит отметить, что большинство исков по оспариванию удовлетворяются, чего нельзя сказать об участках. При оценке квартир и домов достаточно часто совершаются ошибки. Стоимость жилплощади рассчитывается до последней копейки. Одна цифра может превышать другую, из-за чего часто возникает путаница.

Достаточно частой ошибкой владельцев считается то, что к иску они прикладывают договор о приобретении жилья, полагая, что стоимость в договоре каким-то образом сможет повлиять на кадастровую цену. Однако на деле все обстоит по-другому. Ни работникам Росреестра, ни судьям нет необходимости просматривать договор. Сумма, которая в нем указывается, никоим образом не связана с кадастром.

Кто отвечает по иску

Часто владельцы пользуются консультациями экспертов. Поначалу нужно провести оценку. Для этого требуется особое разрешение. Данными работами имеют право заниматься оценочные бюро. После того как собственник получит результаты, нужно обратиться в суд. Для этого необходимо найти грамотного адвоката, имеющего достаточный опыт в таких неоднозначных делах.

 

 

Время для оспаривания

Оспаривать кадастровую цену квартиры разрешено 1 раз в 5 лет после внесения информации в ГКН относительно определенного объекта. Дата, когда внесли данные в реестр, отображается и в документах, которые подтверждают кадастровую цену. Если хозяин собирается подавать иск в суд, ему нужно убедиться, что цена жилплощади либо информация о ней никак не изменились.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

Для оспаривания такой стоимости законодательством предусмотрено два варианта:

  • досудебное обжалование в комиссии по результатам споров,
  • в судебном порядке.

Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

При обращении в комиссию с заявлением с требованием о пересмотре стоимости недвижимости по данным кадастра дается срок на принятие решения – 1 месяц с даты регистрации заявления. Также существует порядок, согласно которому существуют сроки, по которым происходит уведомление о дате рассмотрения заявления и заседания комиссии.

Комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости, если в ее определении были допущены неточности, или отказе, когда ее применение считают правомерным.

Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

  • решения комиссии,
  • действия либо бездействия комиссии,
  • а также установления рыночной стоимости недвижимости.

При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

Ответчиками в случае судебных споров признаются Росреестр и орган, которым была утверждена кадастровая стоимость, подвергнутая оспариванию.

Возмещение затрат

Компенсировать средства, истраченные на переоценку цены недвижимости, разрешено лишь при удовлетворении иска владельца. При этом возместить необходимую сумму должен тот орган, который подтвердил кадастровую цену. В случае ошибки при переоценке возвратом средств занимается организация, совершившая оплошность.


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Или позвоните нам по телефонам:
Санкт-Петербург  +7 812 467-31-19
Москва      +7 499 938-55-47
Федеральный номер     8 800 511-38-53