УСН у продавца при передаче недвижимости покупателю

УСН и бухучет при передаче недвижимости покупателю

 

УСН при передаче недвижимости покупателю

Передача недвижимости (здания, сооружения, помещения и т.п.) покупателю не влияет на налоговые обязательства продавца, применяющего УСН. Доходы при передаче не возникают, поскольку в данном случае важен факт поступления оплаты. При применении УСН доходы признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

При реализации недвижимости со сроком полезного использования не более 15 лет до истечения трех лет с момента учета расходов на ее приобретение (а при реализации недвижимости со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет) продавец обязан пересчитать налоговую базу за весь период использования недвижимости (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Перерасчет производится исходя из нормы амортизации, определенной по правилам гл. 25 НК РФ. При этом остаточная стоимость реализованной недвижимости в расходах не учитывается, так как это не предусмотрено нормами гл. 26.2 НК РФ (такой же вывод можно сделать и из Письма Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557). Сумму налога, рассчитанного с разницы между стоимостью недвижимости, фактически учтенной в расходах, и суммой амортизации, начисленной по правилам гл. 25 НК РФ, нужно доплатить в бюджет. Также необходимо начислить и уплатить пени за период с момента учета расходов на приобретение недвижимости до даты ее реализации (Письмо Минфина России от 15.03.2013 N 03-11-06/2/8060). Кроме того, продавец должен представить в налоговый орган уточненные декларации за все налоговые периоды использования недвижимости.

 

 

Бухучет при УСН при передаче недвижимости покупателю

Доходы и расходы, связанные с продажей недвижимости, признаются прочими доходами и прочими расходами организации (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99). Доход от продажи объекта недвижимости организация признает на дату перехода права собственности на него к покупателю (п. 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). Указанный доход уменьшается на остаточную стоимость проданного объекта недвижимости, которая определяется как разница между его первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации объекта недвижимости (п. 18 ПБУ 6/01).

Для учета выбытия объектов основных средств к счету 01 «Основные средства» может открываться отдельный субсчет «Выбытие основных средств». В дебет этого субсчета списывается первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего объекта недвижимости, а в кредит — сумма накопленной амортизации (Инструкция по применению Плана счетов).

В случае если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, переход права собственности на который подлежит государственной регистрации, не совпадает с моментом признания прочих доходов и расходов от его выбытия, то стоимость объекта, переданного покупателю до момента признания таких доходов и расходов, учитывается на отдельном субсчете к счету 45 «Товары отгруженные», например на субсчете «Переданные объекты недвижимости» (Письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@)).

В таблице используются следующие обозначения субсчетов по счету 01:

01-1 «Основные средства в эксплуатации»;

01-2 «Выбытие основных средств».

 

ДебетКредитСодержание операций
1. Бухгалтерские записи при передаче объекта недвижимости по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности
01-201-1Списана первоначальная (восстановительная) стоимость переданного объекта недвижимости
0201-2Списана сумма амортизации по переданному объекту недвижимости
4501-2Списана остаточная стоимость переданного объекта недвижимости
2. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на объект недвижимости
6291-1Признан прочий доход от продажи недвижимости
91-245Признан прочий расход в сумме остаточной стоимости объекта недвижимости <*>
91-9

(99)

99

(91-9)

Списано сальдо прочих доходов и расходов (заключительными оборотами месяца)

 

<*> Если объект недвижимости передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то остаточная стоимость такого объекта отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы», и кредиту счета 01, субсчет «Выбытие основных средств» (Инструкция по применению Плана счетов).

 

 

УСН у продавца при передаче объекта незавершенного строительства покупателю

Доходы при применении УСН признаются на дату поступления денежных средств на расчетный счет и (или) в кассу, получения иного имущества и (или) имущественных прав, а также погашения другим способом задолженности налогоплательщику (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При поступлении от покупателя оплаты за объект незавершенного строительства полученные доходы учитываются в качестве выручки от реализации (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичный вывод следует из Письма Минфина России от 12.04.2013 N 03-11-06/2/12261.

Что касается расходов, то отметим следующее. При применении УСН учитываются расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии, что они удовлетворяют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Расходы должны быть экономически обоснованны, документально подтверждены и направлены на получение дохода. Такие расходы признаются при условии их оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Затраты на создание объекта, не завершенного строительством, прямо в п. 1 ст. 346.16 НК РФ не поименованы. В то же время отдельные виды затрат, связанных со строительством такого объекта, предназначенного для продажи, могут быть учтены при определении налоговой базы при применении УСН. Это обусловлено тем, что объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, а реализованный покупателю, в целях налогообложения может рассматриваться в качестве товара (п. 3 ст. 38 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.12.2012 N 03-11-06/2/148).

По мнению Минфина России (Письмо от 21.12.2012 N 03-11-06/2/148), затраты на приобретение сырья и материалов, связанных со строительством объекта незавершенного строительства, предназначенного для продажи, признаются для целей налогообложения в качестве материальных расходов. Также в составе затрат могут быть учтены иные расходы, связанные со строительством, в пределах перечня расходов, установленного п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Об этом сказано в Письме Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/3-191. Хотя указанное Письмо касается индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, но сделанный в нем вывод применим и к организациям, применяющим УСН. Так, в случае осуществления строительства собственными силами к иным расходам относятся, в частности, расходы на оплату труда работников, непосредственно занятых в строительстве, и начисленные на нее страховые взносы (пп. 6, 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Заметим: в Письмах Минфина России от 21.12.2012 N 03-11-06/2/148, от 17.02.2012 N 03-04-05/3-191 не указано, в какой момент признаются расходы, связанные с возведением объекта незавершенного строительства, предназначенного для продажи. По данному вопросу возможны две точки зрения. Первая основана на том, что поскольку для целей налогообложения объект незавершенного строительства может рассматриваться в качестве товара, то расходы, связанные со строительством этого объекта, учитываются для целей налогообложения на дату его реализации покупателю при соблюдении следующих условий: соответствующие расходы предусмотрены п. 1 ст. 346.16 НК РФ и оплачены (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Вторая точка зрения основана на том, что для признания отдельных видов расходов при применении УСН важен только факт их оплаты. Например, расходы в виде стоимости сырья и материалов могут быть учтены для целей налогообложения после их оплаты; заработная плата — по мере ее выплаты и т.д. (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Следовательно, если конкретные расходы, связанные со строительством реализуемого объекта незавершенного строительства, не были признаны в периоде их оплаты, организация вправе это сделать, подав уточненные налоговые декларации за те периоды, когда данные расходы были фактически оплачены (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Если организация реализует объект незавершенного строительства, ранее приобретенный по договору купли-продажи, то в отношении учета в расходах затрат на его приобретение возможны следующие варианты.

 

Безопасный вариантРискованный вариант
Стоимость объекта незавершенного строительства при его реализации не учитывается в составе расходов, поскольку такой вид расходов не предусмотрен п. 1 ст. 346.16 НК РФСтоимость объекта незавершенного строительства при его реализации признается в составе расходов при условии ее оплаты продавцу. Это обусловлено тем, что в целях налогообложения объект незавершенного строительства можно рассматривать в качестве товара (п. 3 ст. 38, пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Такой вывод можно сделать, например, из Письма Минфина России от 11.11.2013 N 03-11-06/2/47963. Хотя в данном Письме рассматривается ситуация с приобретением с целью перепродажи ценных бумаг, сделанный в нем вывод о возможности квалификации данного имущества в качестве товара в налоговом учете применим и к объектам незавершенного строительства

 

 

Бухучет при УСН у продавца при передаче объекта незавершенного строительства покупателю

Доходы от реализации объекта незавершенного строительства являются прочими доходами и признаются на дату перехода права собственности на него к покупателю (п. п. 7, 16, пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). Прочий доход отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в сумме, за которую объект незавершенного строительства реализован (п. п. 6, 10.1 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов).

Стоимость не завершенного строительством объекта, а также расходы, связанные с его реализацией, являются прочими расходами и учитываются по дебету счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы». Такие расходы признаются на дату признания в учете дохода от реализации (п. п. 11, 14.1, 16, 19 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов).

В случае если объект незавершенного строительства передается покупателю до момента регистрации перехода права собственности на него к покупателю, то стоимость этого объекта может учитываться на отдельном субсчете к счету 45 «Товары отгруженные», например на субсчете «Переданные объекты незавершенного строительства», до момента признания доходов и расходов от его выбытия. Данный вывод можно сделать из Писем Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 31.03.2011 N КЕ-4-3/5085@). В этих Письмах финансовое ведомство разъяснило порядок отражения в учете операций по выбытию недвижимости, учитываемой в составе основных средств. Вместе с тем содержащиеся в них рекомендации применимы и к объектам незавершенного строительства, которые также являются недвижимостью, переход права собственности на которую подлежит государственной регистрации.

 

 

ДебетКредитСодержание операций
1. Бухгалтерская запись при передаче объекта незавершенного строительства по передаточному акту до государственной регистрации перехода права собственности
4508-3Списана стоимость переданного объекта незавершенного строительства <*>
2. Бухгалтерские записи на дату перехода права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю и на дату получения оплаты
6291-1Признан прочий доход от продажи объекта незавершенного строительства
91-245Списана стоимость выбывающего объекта незавершенного строительства <**>
5162Получена оплата от покупателя объекта незавершенного строительства
91-9

(99)

99

(91-9)

Списано сальдо прочих доходов и расходов (заключительными оборотами месяца)

 

 

<*> Объект незавершенного строительства в бухгалтерском учете отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» (п. 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).

<**> Если объект незавершенного строительства передается на дату государственной регистрации перехода права собственности, то стоимость такого объекта списывается со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета 91, субсчет 91-2 (Инструкция по применению Плана счетов).


Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Или позвоните нам по телефонам: