Приватизация нежилого помещения (квартиры) и основания отказа от нее

В данной статье поговорим о приватизации жилого помещения, порядке ее оформления, а также о порядке и последствиях отказа от приватизации.

В первую очередь хотелось бы отметить само понятие приватизации, под которым понимается передача гражданам недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности в частное владение. Приватизация осуществляется как на возмездной, так и на безвозмездной основе.

Одним из основных законов, регулирующих процесс приватизации, является Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» N 1541-1.

 

 

Условия для приватизации и участие в ней несовершеннолетних детей

Все граждане Российской Федерации имеют равную возможность бесплатно приватизировать жилье в государственном, муниципальном либо ином жилом фонде, не запрещенном законодательством. При этом есть немаловажный момент: право на бесплатную приватизацию предоставляется гражданину единожды.

Одним из главных условий для приватизации государственной или муниципальной квартиры будет являться наличие согласия всех проживающих в жилом помещении лиц, достигших совершеннолетия, а также возраста 14 — 18 лет. В случае несогласия в передаче жилища в собственность хотя бы одного из проживающих данная процедура становится невозможной.

Важно, что исключить детей из приватизации невозможно: органы опеки и попечительства попросту не дадут такого разрешения.

При этом изначально участие несовершеннолетних в приватизации жилых помещений не предполагалось, но со временем при изменении законодательства права ребенка на получение доли в приватизированной родителями квартире были уравнены с взрослыми. Более того, участие несовершеннолетних стало обязательным в процедуре приватизации помещения. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то заявление на приватизацию от ребенка подают его родители или опекун. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то он подает документ сам, но с одобрения родителей.

 

 

Как и на кого можно оформлять приватизацию?

Приватизация может оформляться как в совместную собственность, так и на одного из жильцов, проживающих в приватизируемом помещении. Для того чтобы квартира перешла во владение одного из жильцов, остальные должны добровольно отказаться от своего права. Данная процедура должна быть в обязательном порядке оформлена нотариально.

Можно отметить интересный пример из практики, когда приватизируемая жильцами квартира не была оформлена органами власти ни в федеральную, ни в муниципальную собственность.

Так, из Апелляционного определения Краснодарского краевого суда от 18 июля 2017 г. по делу N 33-21630/2017 следует, что спорная квартира была предоставлена <Ф.И.О.> исполнительным комитетом Прикубанского совета народных депутатов г. Краснодар на основании ордера на жилое помещение.

<Ф.И.О.> дал свое нотариальное согласие на приватизацию жилого помещения без включения его в число собственников, последствия его отказа от участия в приватизации ему известны.

Ранее указанные лица участия в приватизации жилых помещений не принимали, иного имущества на праве собственности не имеют.

По сообщению департамента имущественных отношений Краснодарского края, сведения о квартире в установленном порядке в Реестре государственной собственности Краснодарского края не представлялись. Согласно справке департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар спорная квартира в Реестре муниципального имущества не значится.

Статьей 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Таким образом, согласно действующему законодательству одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для предоставления спорного жилого помещения в собственность в связи с тем, что спорный объект недвижимости в собственности муниципального образования г. Краснодар не значится, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ненахождение объекта жилищного фонда ни в федеральной, ни в муниципальной собственности не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, в том числе права на приватизацию жилья, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами власти указанных документов.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что если жилые помещения, предоставленные гражданам для проживания до 1 марта 2005 г., фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке.

Стоит отметить, что раньше российское законодательство предусматривало возможность приватизации части квартиры путем разделения ее на доли, что называлось частичной приватизацией, однако на сегодняшний день данная норма убрана из законодательства.

 

 

Какие могут причины для отказа в приватизации?

Причин для отказа в приватизации множество, хотелось бы остановиться на самых распространенных в практике примерах.

  1. Зачастую уже пожилые родители отказываются от приватизации в пользу своих детей, тем самым облегчают детям процедуру передачи жилого помещения в порядке наследования. При этом стоит отметить, что дети могут отказаться от приватизации в пользу своих родителей только при достижении 18-летнего возраста. Написать отказ за детей, не достигших 18 лет, родители не могут. Конечно, есть вариант добиться через орган опеки и попечительства решения об исключении ребенка из числа будущих собственников жилого помещения, но добиться этого практически невозможно. Один из вариантов — доказать то, что у ребенка есть жилье в собственности, при этом его площади для ребенка вполне достаточно.
  2. При приватизации жилого помещения для уже собственника возрастает налог на это помещение, что для многих является весомым обстоятельством при отказе от приватизации.
  3. Собственник жилого помещения отказывается от приватизации из-за того, что после приватизации он будет обязан платить за содержание общего имущества и инженерного оборудования многоквартирного дома.
  4. Так как бесплатная приватизация, как уже было сказано ранее, предоставляется гражданину единожды, гражданин желает сохранить это право до момента, пока не представится возможность приватизировать более ценное жилище.

 

Чем отличается отказ от несогласия?

Немаловажно различать данные понятия. Отказ от приватизации означает, что гражданин не против самой приватизации, а выступает против получения в собственность жилого помещения. А вот несогласие жильца в передаче жилого помещения в собственность делает процедуру приватизации невозможной.

В том случае, если кто-либо из лиц, проживающих в жилом помещении, отказался от реализации права на приватизацию жилья, оно может быть оформлено и на других проживающих в нем граждан. При этом отказ от приватизации не лишает граждан возможности пользоваться жилым помещением. Однако существуют и исключения из данной нормы. Так, в соответствии со ст. 31, ч. 4, Жилищного кодекса РФ в случаях прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования не сохраняется, если иное не предусмотрено в соглашении.

В качестве примера отказа жильцов от приватизации можно привести Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20 июля 2017 г. по делу N 33-21686/2017, в котором описывается, что спорное жилое помещение было предоставлено <Ф.И.О.> и членам его семьи на основании решения администрации комитета профсоюза Краснодарского производственного объединения «***», в соответствии с которым был предоставлен ордер на занятие жилой площади в общежитии, а именно комнаты.

От членов семьи <Ф.И.О.> имеются нотариально удостоверенные согласия на отказ от приватизации квартиры и/или комнат.

Вместе с тем постановлением администрации и профсоюзного комитета Краснодарского производственного объединения «***» была предоставлена дополнительно вторая комната, что подтверждается письмом Управления по жилищным вопросам администрации муниципального образования г. Краснодар.

Вступившим в законную силу решением Прикубанского районного суда указанная квартира сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 30,1 кв. м, жилой площадью 28,6 кв. м.

Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции, статус квартиры был изменен в связи с узакониванием перепланировки, проведенной в комнатах.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ранее <Ф.И.О.> в приватизации не участвовал, члены семьи <Ф.И.О.> отказались от приватизации спорного жилого помещения в его пользу, суд первой инстанции верно пришел к выводу об удовлетворении требований <Ф.И.О.> о признании за ним права собственности на квартиру.

 

 

Кому переходит доля отказавшегося от приватизации лица? Какие права после отказа у него остаются?

Доля отказавшегося от приватизации лица распределяется между остальными жильцами в равных долях. Однако отказавшийся от приватизации жилец получает бессрочное право пользования квартирой, даже несмотря на смену ее собственников, и выписать его нельзя будет даже по суду. Стоит учитывать, что при продаже жилого помещения новому собственнику одним из главных условий договора будет являться указание конкретных лиц, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением после продажи его новому собственнику, а также в договоре обязательно должны быть прописаны конкретные права на пользование жилым помещением лиц, которые в нем проживают. Если соглашение по существенным условиям не достигнуто, это влечет за собой невозможность заключения договора.

Не считается отказом исключение из процедуры приватизации граждан, которые владеют долей в другом жилом помещении либо уже использовали свое право на приватизацию. Следовательно, они не включаются в приватизационные документы, но необходимо иметь справку, которая доказывает факт того, что они не имеют права получить долю в приватизируемом жилом помещении.

 

 

Что делать, если гражданин изменил свое решение?

Такие случаи бывают нередко в практике, когда гражданин, который сначала отказался от приватизации жилого помещения, вдруг меняет свое решение и хочет быть включенным в число лиц, участвующих в приватизации жилого помещения.

В случае если процедура приватизации еще не начата, гражданин может явиться к нотариусу, у которого был изначально заверен отказ от приватизации, и оформить его отмену, после чего гражданин будет в числе лиц, участвующих в приватизации.

Существуют более сложные варианты развития событий, когда приватизация уже состоялась и гражданин понял, что на момент оформления отказа от приватизации его сожители вводили его в заблуждение, а потому он не осознавал последствия совершенных действий.

Но опять же, все эти действия оспариваются в судебном порядке, и, так как бремя доказывания по законодательству ложится на истца, придется доказывать то, что факт обмана и введения в заблуждение сожителями имел место быть. Приватизация считается, как правило, сделкой, заключенной между нанимателями и государством, и, соответственно, на нее распространяются нормы гражданского законодательства касаемо сделок. В первую очередь при защите своих прав в суде следует руководствоваться ст. 178 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует отношения по сделкам, совершенным под влиянием заблуждения, и ст. 179 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует отношения по сделкам, совершенным под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

В случае положительного для истца исхода дела по вышеуказанным обстоятельствам приватизация признается недействительной и истец включается в число собственников на законных основаниях.

Но если вы все-таки осознанно отказались от приватизации жилого помещения, то доказать обратное в суде, к сожалению, будет невозможно.

 

 

Можно ли приватизировать коммуналки и общежития?

Помимо квартир, можно также приватизировать комнаты в коммунальных квартирах. Правила и процедура их приватизации аналогичны приватизации отдельных квартир. Для приватизации необходимо либо согласие на приватизацию, либо отказ от приватизации лиц, зарегистрированных в данной комнате. Не стоит забывать, что отказ должен всегда заверяться нотариально. Владельцем комнаты или ее доли могут быть проживающие в ней граждане.

А вот комнаты в общежитии приватизации не подлежат, так как они не принадлежат муниципалитету и, как правило, оформлены на юридические лица. Единственный вариант приватизировать комнату в общежитии — это перевод всего общежития в статус многоквартирного дома, после чего данные комнаты можно будет приватизировать по классической схеме.

Помимо комнат в общежитии, запрещено также приватизировать дома, находящиеся в аварийном состоянии, дома, подлежащие сносу, квартиры в военных городках закрытого типа, а также служебное жилье.

В конце хотелось бы отметить, что в феврале 2017 года законодателем внесены изменения в Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ, на основании которых датой окончания приватизации является 1 марта 2018 года. После этой даты приобрести бесплатно квартиру от государства не удастся.

А если произойдет все же продление срока бесплатной приватизации, это, скорее всего, приведет к тому, что значительно сократятся государственный и муниципальный жилищные фонды. Это происходит и в настоящее время ввиду того, что ежегодно растет количество приватизированных жилых помещений, а строительство жилых комплексов для государственного и муниципального жилищных фондов практически остановилось на нулевой отметке.

В любом случае решение законодателя о продлении приватизации жилых помещений положительно отразилось на улучшении жилищных условий граждан, дало возможность не имеющим собственного жилья приватизировать его на безвозмездной основе.

И, конечно же, не стоит забывать, что участие в приватизации — это право, а не обязанность, и каждый человек может решать сам за себя, нужно ли ему приватизировать жилое помещение или нет, и никто не вправе его принуждать к этому. Но все же, если кто собирается приватизировать свое жилое помещение бесплатно, стоит поторопиться, так как срок бесплатной приватизации истекает уже совсем скоро.

 

Материал подготовлен на основе статьи www.top-personal.ru

 

 

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Политика конфиденциальности.
Обязательные поля отмечены*

Нажимая "Отправить комментарий" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности