Как сдать в аренду государственный или муниципальный земельный участок сельскохозяйственного назначения

Передать в аренду участки сельхозназначения можно только для сельхозпроизводства и рыбоводства.

Чтобы составить договор аренды, нужно учесть максимальные и минимальные сроки аренды, правильно рассчитать цену и соблюсти порядок заключения договора.

Последний будет зависеть от основания, по которому участок передается в аренду. Это может быть аукцион, передача без аукциона в общем или особом порядке.

Договор, заключенный с нарушением, могут признать недействительным. Также вас могут оштрафовать.

Договор на год и больше нужно регистрировать.

 

В каких случаях можно сдать в аренду земельные участки сельхозназначения

Земельные участки сельхозназначения можно передавать в аренду только для сельхозпроизводства и рыбоводства (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).

Не указывайте в договоре аренды другие цели и право или обязанность арендатора перевести участок в другую категорию земель. Суд по иску прокурора может признать такой договор ничтожным. Арендатор обязан будет вернуть вам участок, а вы ему — задаток.

 

На какой срок можно сдать в аренду земельный участок сельхозназначения

По общему правилу срок аренды такого участка может быть от 3 до 49 лет. Если же участок — сенокос или пастбище, то до 3 лет. Оленьи пастбища на Крайнем Севере можно сдать не менее чем на 5 лет (п. 3 ст. 9, п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Отметим, что для договора важно учитывать как минимальные, так и максимальные сроки. Так, если вы заключите договор на срок меньше минимального, суд признает его недействительным. Если же вы укажете срок больше максимального или не укажете его вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок. Это следует из п. 3 ст. 610 ГК РФ и подтверждается судебной практикой.

 

Как определить арендную плату за земельный участок сельхозназначения

Если участок предоставляется в аренду через торги, то арендную плату установите по их результатам. Начальную цену аукциона определите по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности или в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).

Арендная плата при аренде без торгов определяется следующим образом:

  • если участок передается в аренду на основании п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения или в аренду переоформляете постоянное (бессрочное) пользование, то плата равна 0,3% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ);
  • если участок зарезервирован либо ограничен в обороте и предоставляется в аренду члену садового или дачного НКО, то плата не может быть выше земельного налога (п. 2.7 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ);
  • в других случаях размер определяется по Правилам Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 или по правилам субъекта РФ или местного самоуправления (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

 

Как провести аукцион по аренде земельного участка сельхозназначения

Аукцион нужно проводить всегда, кроме случаев, когда участок можно сдать без аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Он проводится в том же порядке, что и аукцион по участкам других категорий.

Договор аренды земельного участка, заключенный без аукциона, могут признать недействительным (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2014 по делу N 308-ЭС14-1222, А32-12847/201). Кроме того, вас могут привлечь к административной ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.

 

Как сдать земельный участок сельхозназначения в аренду без аукциона

Участки сельхозназначения сдаются в аренду без аукциона только в определенных случаях.

Порядок аренды участков сельхозназначения без аукциона такой же, как для участков других категорий. Он включает предварительное согласование, кадастровый учет, заявление о предоставлении и решение о предоставлении (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Есть случаи, когда договор заключается иначе, например арендатор — крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ) или участок выделяется по решению Президента РФ.

 

Какие участки можно сдать в аренду без аукциона

Аукцион не нужно проводить, если вы сдаете в аренду участок:

  • который образован из участка, предоставленного садовой, дачной или огороднической НКО (пп. 7 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • на котором находится здание заявителя (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • на который было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования и его переоформляют в аренду (пп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • религиозной организации или казачьему обществу (пп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • гражданину для сенокошения, выпаса скота, огородничества или для ЛПХ (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • юрлицу или ИП, с которым заключено охотхозяйственное соглашение (пп. 24 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • добросовестному арендатору на новый срок, если он подал заявление до того, как истек срок прежнего договора (пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • взамен изъятого для государственных и муниципальных нужд (пп. 16 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • выделенный в счет земельной доли, на который зарегистрировано право муниципальной собственности. В этом случае дополнительно нужно соблюсти требования п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения;
  • юрлицам по указу (распоряжению) Президента РФ (пп. 1 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • гражданам, имеющим право на участок по федеральному закону или закону субъекта РФ (пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • гражданам в виде «дальневосточного гектара» (пп. 34 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • участнику свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе для реализации договора об условиях деятельности в СЭЗ, который заключен в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ (пп. 38 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

 

Как сдать в аренду участок сельхозназначения без аукциона

Порядок передачи в аренду земли сельхозназначения без аукциона такой же, как для других категорий земель (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Однако если вы получили заявление от КФХ или организации, участвующей в программе развития сельского хозяйства, то, прежде чем передать участок в аренду, проверьте, есть ли основания для отказа в приеме заявления. Если есть — откажите заявителю. Если нет, опубликуйте извещение на www.torgi.gov.ru, на своем сайте и в местной газете о том, что участок передается в аренду. В извещении укажите информацию, установленную в п. п. 1 — 3 ст. 39.18 ЗК РФ.

Если не опубликовать извещение и заключить договор, суд признает его недействительным. Это означает возврат участка и прекращение арендных платежей. Кроме того, вас могут оштрафовать по ст. 14.9 КоАП РФ.

Извещение должно провисеть минимум 30 дней. В течение этого срока другие организации вправе подать заявления на участие в аукционе на аренду этого участка.

Если поступило хотя бы одно заявление, откажите первоначальному заявителю и проведите аукцион (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Если никто не подал заявлений:

  • примите решение о предварительном согласовании, если участок не образован или его границы не уточнены. После этого передайте участок в аренду в общем порядке;
  • примите решение о предоставлении участка, если участок образован и его границы не нужно уточнять. Подготовьте три экземпляра проекта договора аренды и направьте вместе с решением заявителю (п. 6 ст. 39.17, п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

Обратите внимание: если участок передается в аренду на основании специального акта или закона, например по распоряжению Президента РФ, то порядок заключения договора аренды будет определен в тех актах и законах, которыми эти участки передаются.

 

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения

Договор аренды нужно регистрировать, если он заключен на год или более (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Госпошлина за регистрацию составит 350 руб. (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В целом порядок регистрации такой же, как и регистрация аренды любой другой недвижимости.

 

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Политика конфиденциальности.
Обязательные поля отмечены*

Нажимая "Отправить комментарий" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности