Влияние срока договора аренды здания (сооружения, помещения) на необходимость государственной регистрации при  заключении, продлении и изменении договора

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.

Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда продолжительность срока вызывает вопрос о необходимости государственной регистрации:

— при установлении срока заключаемого договора;

— продлении срока действия договора;

— изменении договора в части его срока.

 

 

Установление срока договора аренды здания (сооружения, помещения), влияющего на его государственную регистрацию, при заключении договора

Устанавливая срок, на который предполагается заключить договор аренды здания (сооружения, помещения), стороны должны учитывать, как это повлияет на необходимость государственной регистрации. Вопрос о госрегистрации может возникнуть:

— при согласовании срока определенной продолжительности;

— при заключении договора на неопределенный срок;

— при распространении действия договора на фактические отношения сторон, возникшие до его заключения.

 

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения, помещения), который заключается на определенный срок

Продолжительность согласованного сторонами срока договора аренды может составить:

1) менее года;

2) один год;

3) более года.

 

Срок продолжительностью менее года

При заключении договора аренды здания (сооружения, помещения) на срок менее года его государственная регистрация по общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 651 ГК РФ, не требуется.

На практике встречаются ситуации, когда стороны, желая установить длительные арендные отношения, но при этом избежать процедуры регистрации, заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и определен так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет один год и более.

В таком случае суд может признать сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ), установив, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет один год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации. Вместе с тем существует другая позиция, согласно которой при данных обстоятельствах государственная регистрация договора аренды не требуется, так как срок его действия не превышает года, а последовательное заключение краткосрочных договоров аренды недвижимого имущества не противоречит закону.

 

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил правила применения п. 2 ст. 170 ГК РФ, в соответствии с которым притворная сделка, прикрывающая сделку, которую стороны действительно имели в виду (в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом), считается ничтожной. Как указал Пленум Верховного Суда РФ, сделка недействительна в связи с притворностью, если она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников, т.е. намерения одного участника для квалификации недостаточно (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Пленум Верховного Суда РФ также отметил, что прикрывать одну сделку могут несколько притворных (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Следовательно, договоры аренды определенного объекта, которые стороны заключили одновременно таким образом, что по окончании срока действия одного договора сразу начинает течь срок действия другого, суд может квалифицировать как притворные на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, мотивировав решение тем, что в действительности стороны предполагали передать имущество в аренду на общий срок таких договоров. Если при этом общий срок аренды будет превышать один год, суд, руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ, может указать на необходимость государственной регистрации договора аренды.

 

Учитывая наличие указанного риска, при принятии решения о заключении подобных договоров сторонам необходимо иметь в виду последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды.

Таким образом, если стороны планируют долгосрочные отношения, рекомендуется сразу установить срок нужной продолжительности и зарегистрировать договор.

 

Срок, равный одному году

Поскольку из п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что государственной регистрации требует договор аренды здания (сооружения, помещения), заключенный на срок не менее года, договор, срок которого равен году, также подлежит государственной регистрации.

На практике в некоторых случаях стороны, имея намерение установить определенный срок продолжительностью менее года, формулируют условие о нем таким образом, что в итоге срок договора признается равным году, а договор — подлежащим регистрации.

Если срок действия договора определен с использованием предлога «по» — с 1-го числа месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е, 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с какого-либо числа месяца текущего года по предшествующее число того же месяца следующего года (например, с 25 июля 2012 г. по 24 июля 2013 г.), — такой договор считается заключенным на один год и подлежит государственной регистрации. При ее отсутствии у арендатора, в частности, не будет преимущественного права заключить договор аренды на новый срок.

Срок договора, который определен с использованием предлога «до» — с 1-го числа месяца текущего года до последнего числа (29-го, 30-го, 31-го) предыдущего месяца следующего года либо с какого-то числа месяца текущего года до предшествующего числа того же месяца следующего года (например, с 25 июля 2012 г. до 24 июля 2013 г.), не признается равным году. В связи с этим договор аренды в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не нужно регистрировать. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой определение срока действия договора указанным способом (с использованием предлога «до») влечет признание его заключенным на один год или более и, как следствие, необходимость его государственной регистрации.

Если стороны не заинтересованы в заключении договора, который необходимо будет зарегистрировать, они должны установить для него срок менее года. Такой срок действия может быть определен, например, следующим образом:

— с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года (например, с 1 августа 2015 г. по 30 июля 2016 г.);

— с какого-либо числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу того же месяца следующего года (например, с 17 июля 2015 г. по 15 июля 2016 г.);

— с 1 января по 30 декабря.

В этих случаях срок действия договора не признается равным году и договор не подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды, определенный в 364 календарных дня, также не признается равным году, в связи с чем государственная регистрация такого договора не требуется.

 

 

Срок продолжительностью более года

Договор аренды здания (сооружения, помещения), в котором установлен срок действия, превышающий год, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

 

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения, помещения), который заключается на неопределенный срок

Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к неопределенному сроку не применяется понятие «не менее года».

Таким образом, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

 

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения, помещения) в случае распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения

В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» распространение условий договора на фактические отношения сторон, возникшие до его заключения, не меняет дату заключения договора и срок его действия.

Таким образом, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации.

 

 

Государственная регистрация при продлении договора аренды здания (сооружения, помещения) по истечении его срока действия

В случае когда действие договора аренды, заключенного на срок менее года, подходит к концу и стороны заинтересованы в сохранении арендных правоотношений на тех же или измененных условиях, они могут выбрать следующие способы продолжить действие договора:

  1. Воспользоваться правилом, установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ, и после истечения срока договора аренды продолжить его исполнять. Тем самым стороны возобновят договор на тех же условиях на неопределенный срок.
  2. Включить в договор условие о том, что по истечении срока действия он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если отсутствуют возражения сторон (автоматическое продление).
  3. Продлить действие договора аренды соглашением сторон, если при заключении договора не была предусмотрена возможность его автоматической пролонгации.

В зависимости от того, каким способом и на какой срок стороны решили продолжить действие договора аренды, будет решаться вопрос о наличии или отсутствии необходимости его государственной регистрации.

 

Государственная регистрация при возобновлении договора аренды здания (сооружения, помещения) на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ)

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель — принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора не требуется.

 

Государственная регистрация при заключении соглашения о продлении срока договора аренды здания (сооружения, помещения)

Если автоматическая пролонгация не была предусмотрена условиями договора, стороны по истечении его срока при желании сохранить арендные правоотношения могут продлить его действие, заключив соглашение. При этом если автоматическая пролонгация предполагает продление на тот же срок и на тех же условиях, то при продлении договора путем подписания соответствующего соглашения стороны могут изменить как срок действия, так и любые другие условия договора.

 

Продление договора на неопределенный срок или на срок менее года

В ситуации, когда арендатор вступает в отношения с третьими лицами по поводу арендуемого имущества или ему требуется подтверждение наличия соответствующих правоотношений (например, при взаимодействии с налоговой инспекцией или банком по поводу подтверждения своего места нахождения), предпочтительно заключить соглашение о продлении договора на неопределенный срок. При автоматической пролонгации трудно подтвердить действующие правоотношения по договору аренды, поскольку третьим лицам не могут быть известны такие, например, обстоятельства, как отсутствие возражений арендодателя против пролонгации.

Согласно сложившейся судебной практике продление договора по истечении срока его действия представляет собой заключение нового договора аренды, в связи с чем договор, продленный на неопределенный срок или на срок менее года, не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ.

 

Продление договора на один год или более

Если дополнительным соглашением срок договора будет установлен равным одному году или более, такое соглашение должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, однако права по нему не могут быть противопоставлены третьим лицам (подтверждение данных выводов см. в Правовых позициях высших судов). Указанный подход согласуется с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ о том, что по общему правилу подлежащий регистрации договор для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.

Учитывая изложенное, в интересах арендатора зарегистрировать соглашение, в соответствии с которым срок договора аренды составляет год и более. В противном случае он не сможет противопоставить третьим лицам свои права по данному договору. Так, у него не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и возможности продолжать арендовать имущество в случае смены собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

 

 

Государственная регистрация при изменении срока договора аренды здания (сооружения, помещения)

Вопросы о необходимости государственной регистрации договора аренды также могут возникнуть, когда стороны в течение действия договора изменяют его срок в большую или меньшую сторону.

Изменение срока договора аренды здания (сооружения, помещения), который заключен на срок менее года, в большую сторону

Если договор аренды был заключен на срок менее года и стороны в процессе его исполнения захотят закрепить право пользования имуществом на больший срок, то до окончания действия договора они могут заключить дополнительное соглашение об изменении условия о сроке. При этом следует учитывать неоднозначность судебной практики по вопросу квалификации действий сторон, заключающих дополнительное соглашение, которое увеличивает срок действия договора.

В одном случае суд признает, что стороны изменили срок действия договора, увеличив его путем присоединения нового срока к текущему. Если при этом общий срок действия договора аренды составляет один год и более, такой договор подлежит государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011). В другом случае суд пришел к выводу, что стороны продлили действие договора, в связи с чем отношения сторон после истечения срока первоначального договора регулируются новым договором аренды, который, будучи заключенным на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 по делу N Ф09-6342/06-С3).

Немаловажную роль в этом играет и то, каким образом сформулировано в дополнительном соглашении условие об изменении срока.

 

Влияние формулировки условия об изменении срока на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора

Если течение нового срока установлено сторонами со дня, следующего за днем окончания предыдущего срока, то такие действия с большой степенью вероятности будут признаны судом как продление договора аренды, которое не требует государственной регистрации при продлении на срок менее года (Определение ВАС РФ от 03.08.2010 N ВАС-10125/10 по делу N А51-13330/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012).

Указание в тексте дополнительного соглашения на то, что дата окончания срока договора аренды меняется на более позднюю дату или пункт (статья) договора о сроке излагается в новой редакции, может быть признано судом изменением действующего договора. Если при этом его срок увеличен до одного года и более, он будет подлежать государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011). Однако это может быть признано и продлением срока действия договора и тогда договор не будет подлежать государственной регистрации, при условии, что он продлен на срок менее года (Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 по делу N Ф09-6342/06-С3).

Учитывая неоднозначную судебную практику, при продлении или изменении срока договора аренды сторонам рекомендуется в соглашении описать действие, на которое направлена их воля, в максимально конкретных терминах, не допускающих двойного толкования. В частности, не рекомендуется при намерении продлить действие договора использовать формулировки об изменении пункта договора аренды о сроке, об изложении указанного пункта в новой редакции и т.п. Такие формулировки могут быть истолкованы как внесение в действующий договор изменений, которыми увеличен его общий срок. Если в итоге указанный срок составит один год и более, а договор не пройдет государственную регистрацию, он будет считаться незаключенным.

 

Изменение срока договора аренды здания (сооружения, помещения), который подлежал государственной регистрации, но не прошел ее, в меньшую сторону

На практике возникают вопросы, подлежит ли регистрации договор аренды здания (сооружения, помещения) в том случае, если стороны не обратились за государственной регистрацией договора, заключенного на год и более, а в дальнейшем дополнительным соглашением изменили срок его действия так, что он стал составлять менее одного года. Возможна следующая ситуация. Суд, ссылаясь на п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ, может указать, что договор аренды здания и сооружения должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами, в связи с чем дополнительное соглашение не учитывается при определении срока действия договора. В этом случае договор может быть признан незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.

В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой договор аренды, заключенный на один год и более, не требует государственной регистрации, если впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение, которым уменьшили срок его действия. Такая позиция определяется, в частности, тем, что нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают ни срока, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, ни запрета на изменение условий договора до его регистрации.

 

Написать комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Политика конфиденциальности.
Обязательные поля отмечены*

Нажимая "Отправить комментарий" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности